深圳房价连续下滑已达11个月之久，那么一线城市房价的峰值究竟何时会出现？若十年前购置房产，如今又会面临何种境况？今天，我们将揭晓这一谜团。
本文内容源自鸣金网（mingjin-wang）和泽平宏观（zepinghongguan）的作者任泽平，其内容摘自任泽平在北京、上海、深圳举办的方正首席研究框架培训会上关于房地产周期主题的演讲。
那些10年前买房的人，现在怎么样了？
在过去的十年里，北京、上海、广州和深圳的房价上涨速度超过了收入和租金的增长。尽管一线城市的房价已经超出了大多数人的负担能力，但为何仍有人选择购房呢？
若不及时购置，未来价格飙升，届时恐怕更难以承受；即便此刻成为高位接盘者，十年后回顾，那时的房价尚处低位，及早购房无疑是明智之举。这正是许多人在十年前决定购房的心理轨迹。
有些人愿意用十年的宝贵时光来换取一座大都市的住所，而另一些人则选择用这十年去尽情享受一段无需背负房贷的惬意生活。
若在多年前，你恰巧身处上海，若能将时光倒流至2007年，以150万元的总价（含贷款选项）购置了浦东的一处房产，那么到了2017年，该房产便以1100万元的价格成功售出。在这十年间，其价值飙涨了950万元。现在，让我们来计算一下你的盈利速度吧。
这栋住宅年增值高达九十五万元，换算到每月则是七万九千一百六十六元，每日的涨幅则为二千六百三十八元。细化到小时，涨幅是每小时一百一十元，而平均每分钟的增值仅为一点八三元。即便是在您沉睡之际，这栋房产仍在以每分钟一点八三元的速度稳步增值，其效率远超将资金存入余额宝。十年前，市场上并未实施限购政策。若那时你有胆量购置三五套房产，那简直就相当于拥有一台印钞机。毕竟，在上海月薪达到7万元的人可谓是寥寥无几。
时代孕育英才，面对高昂的房价，许多人不禁感慨：若能回到十年前，定会购置大量房产。然而，时光无法逆转，即便有机会，那时的你或许也缺乏购买房产的胆量。
因为很多人没想明白，十年前买房与十年后买房的区别：
十年前，上海房价大约是一万一平方米，那时你的月收入仅有三千元。但你还是咬紧牙关，决定购房。即便十年后的今天，你那时的房产价值依旧保持在每平方米一万一元，而你的月薪已突破一万元，房贷对你来说已不再有任何压力。
十年之后，若在上海购置房产，每平方米的价格将高达五万元，即便你的月收入能够达到两万元，也难以筹集到首付，购房的负担沉重，令人倍感压力。因此，有些人不得不黯然神伤地离开这座一线城市。
十年之间，楼市如同一场精彩的大戏，或许没有真正的赢家。
深圳房价连跌11个月，一线城市房价何时见顶？
十年后的此刻，作为率先实施房地产调控措施的一线城市，深圳的房地产市场自去年十月起进入了宁静阶段，新房的平均价格自那时起已连续11个月呈现下降趋势。具体来看，从去年十月的每平方米55611元降至今年八月的每平方米54382元，这一价格降幅已持续了整整11个月。
那么，现在一线城市的房价已经见顶了吗？
什么决定房价？
这个问题至关重要，它影响着每个人在资产分配上的选择。更关键的是，我们能够付诸实践！我们需要预测哪些地区的房价将上涨，哪些地区将下跌，以及上涨和下跌的具体时间点。
那我来问大家，什么决定房价？
在这个社会，关于这个问题已经热议了十数年，众说纷纭，多达数十种见解。正因如此，房地产领域才显得纷争不断。经过我十年对房地产的研究，我将其精髓凝练为一句话：“从长远来看，关注人口变化；从中期来看，关注土地资源；从短期来看，关注金融动态。”只需牢记这一句话即可。
要预测某个地区房价的走势，首要任务是分析该地区人口流动的方向，即人口是持续增加还是逐渐减少。若人口持续增加，那么该地区房价在长期来看有望上涨；反之，若人口减少，房价上涨的可能性将大大降低。正因如此，过去一二线城市的房价大幅攀升，而东北地区的房价却未能同步上涨。
观察中期土地市场，若该区域人口持续增加，而政府未能及时提供土地，那么该地区的房价将呈现怎样的走势？答案是大幅上涨。
从短期视角分析金融领域，若某地区人口持续增加，而政府土地供应有限，再加上近期货币政策的刺激效应，那么该地区的房价走势会如何？答案是：将出现显著上涨。
这张图表是我预测房价的关键所在，它记录了我在2015年对一线城市房价将翻倍增长的预测。至于哪些地方的房价会上涨，答案显而易见：那些人口持续流入、库存量较少、政府未大量供应土地的地区。而那些房价停滞不前的地方上海房价十年，往往是由于人口外流、政府仍在大量供应土地，这样的情况下，房价又怎能上涨呢？
然而，谁还能记起十年前北京和上海的房价吗？当时仅需一万，十年间增长了十倍。那么，何为有钱人？在80年代，那被称为万元户。当时北京的一套四合院售价仅为5000元，万元户在北京甚至可以购买两套四合院。
在漫长的历史进程中，货币价值的缩水令人震惊。众多人频繁提及出售房产、投资股市、崇尚现金至上的观念，因此，现金为王这一说法实为一个深不见底的陷阱，其规模之大不容忽视。
从1998年至2016年间，我国的房价增幅不足四倍，而货币供应量的增长却高达近十五倍。那么，是房价上涨过多，还是货币发行过度？此外，有人还会质疑，房价何时会达到顶峰，难道你能预测货币何时不会超发吗？
购房乃一项重大决策，对于多数人而言，可能终其一生仅此一次，需依据自身经济状况与个人需求来选择。
若无法负担北上广深的房价，不妨考虑选择实力较强的二线城市，如杭州、厦门、南京、天津等。
若经济条件有限，强二线城市难以负担，那么可以考虑选择二线城市，例如西安、郑州、武汉、重庆、济南等。
即便情况不理想，也可以考虑购买家乡所在的城市省会，因为当一线城市在驱逐人口的时候，正是各省会城市迅速扩张的时期；而且，二线城市的人才争夺战也已经拉开序幕，此时介入市场，或许能成为一项明智的决策。
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