在上海，当前的新房价格设定必须依照政府的指导标准，既不可超出上限，亦不可低于下限。以大虹桥区域为例，即便是所谓的地王项目，其新房的均价也普遍控制在5.8万元每平方米左右，不得超出这一价格区间。
尽管大多数区域的定价都依照了既定的指导价，但仍有少数地区未能严格遵循，导致价格体系较为紊乱，以上海北部的宝山区为例。
在聊宝山区域的房价前，势必要进行一番土地分析。
自2016年起，我们对宝山区内所有住宅用地进行了详尽的统计，结果显示，该区域的土地价格呈现出极大的混乱状态。
2016年，顾村地区诞生了两大地王项目。其中之一是信达地王，其楼板价高达3.6万元每平方米，所指便是即将推向市场的信达泰禾上城院子；另一个则是建发、中粮、首开三家联合打造的地王，楼板价更是达到了5.3万元每平方米，它便是即将面世的央玺。
随着时光流转至2018年以及2019年的开头，在顾村区域，大华与上实两家企业各成功获取了6块带有住宅性质的用地，其中，最高的楼板成交价略超3万元每平方米，而最低的楼板成交价则在2.1万元每平方米。
在超过两年的期间，土地价值非但没有上涨，反而有所下降，那么依托这些高价地所开发的住宅项目，其售价又将面临怎样的走势呢？
顾村区域之外，宝山北部的罗泾与罗店两个区域同样遭遇了类似困境。2017年初，世茂集团成功竞得罗泾地块，其楼板价高达2.34万元每平方米。若继续向北延伸，这片土地便将超出上海边界。相较之下，更贴近市区和7号线美兰湖站的罗泾板块，其最高楼板价也仅略高于2万元每平方米。如此一来，罗泾板块的新房销售前景堪忧。
房价并非仅凭土地成本即可确定，然而其价格高低无疑受到土地因素的显著影响。实际上，开发商在为新房源定价时，往往会考虑当时的土地成本，这也正是央玺项目至今未开盘的真正原因，其核心在于与政府就价格进行博弈。
宝山区现有大约10个在售的新房项目可供选择，其中公寓和别墅不在其列，此外，还有4个项目即将加入市场，具体详情请参考下方的图表。
观察下来，目前市场上的新房价格普遍没有超过六万元，这个价位几乎可以视作宝山区新房市场的天花板。至于未来是否能够突破这个价位，关键还得看那些地王级别的楼盘表现如何。
宝山区的价格体系显得相当紊乱，这主要是因为地王项目在其中起到了推波助澜的作用上海宝山房价网，此外，也有部分项目的定价显得相对偏低。
大华碧云天位于优越的区位，紧邻中环，其房价高达5.5万元每平方米；若该地段位于市区的任何区域，其价格恐怕不会这么高。
宝山区的“亲儿子”——淞宝区域的上海长滩，其房价仅为5.5万元每平方米；同样位于宝山区的“天之骄子”，其售价也并不算高。
因此这样的盘一入市，总能得到热销。
搅局盘雍和府，正是2017年世茂集团以每平方米2.34万元的价格购得的罗泾地区地王项目。
去年项目开盘，其价格定位为每平方米3.8万元，然而，考虑到所处区域位于宝山区的最北部，该地段在地理位置上并不具备显著优势。相较之下，同一区域的云麓之城、招商主城、万科启宸三个项目，尽管地段条件同样不尽如人意，但与雍和府相比，还是略胜一筹。具体来看，这三个项目的售价分别为3.8万元/平方米、3.5万元/平方米和3.6万元/平方米。
雍和府的房价与该府持平或是稍低，那为何购房者仍旧愿意舍近求远，选择购买雍和府呢？
雍和府的销售情况极为困难，在此过程中，甚至推出了购房赠送车辆、首付等优惠政策。
去年雍和府买房送宝马资料图
若从更广阔的视角审视，罗泾以及罗店区域的这些楼盘的价格，与位于市区附近的顾村新开发的住宅项目相比，几乎没有太大的差距。
去年，顾村板块推出的两个住宅项目，分别是金地天地云墅和中国铁建青秀城，它们的售价区间均为每平方米3.8至3.9万元。显而易见，在相同的价格水平上，地理位置优越的项目更具吸引力。
顾村的两处住宅项目入市后，销售情况良好，基本售罄。相较之下，罗泾和罗店板块的新房去化速度则显得较为迟缓。若是您打算在宝山区购房，面对这样的市场状况，您又将如何作出选择呢？
若前述案例未能充分展现其典型性，那么央玺，被誉为“王者之巅”的存在，无疑具备显著代表性。它的问世，给宝山地区的房价披上了一层神秘的面纱，时至今日，依然让人难以捉摸。
就地段而言，央玺不及大华碧云天与上海长滩；在同一地段内，中环国际公寓的均价为5.6万/平，且其位置更靠近市中心，那么央玺的售价应定在多少呢？
近期，有关中央玺即将进入市场的传闻广为流传，从整体价格来看，其单价的确在六位数以上。
如此一来，厦门这家国有企业在上海宝山所陷入的困境，尚不清楚宝山区将如何着手解决。
若真想突破六位数，央玺唯有依靠产品的高附加值，若能成功走通此路，便能在上海滩声名鹊起，然而，鉴于购房者早已见多识广，这个过程显然并非易事。
同时，针对那些地段更为优越的项目，其价格体系是否会因此发生调整？
不仅限于前面提到的两个案例，杨行地区得益于上海1号线的便利，其房价依然保持在四位数，以万业紫辰苑为例，还有万科去年获取的万科四季都会项目，也即将对外开放迎客。其楼板价仅为2.1万元每平方米，售价达到4万元每平方米也并非遥不可及。那么，位于宝山北面的罗店和罗泾的新房市场又将如何表现呢？
上海土地研究领域专家表示上海宝山房价网，消费者普遍看好宝山的大场、顾村、杨行等区域，而对罗店、罗泾板块的接受度较低。尽管如此，该地区的地价已显著上涨，进而影响到房价。因此，当地多个楼盘的去化难度较大，多数只能维持成本或以较低价格出售。在上海的远郊地区，类似情况并不少见。
她进一步说明：“央玺和信达地王这两个项目，在土地拍卖政策变动的影响下，承受了较大的压力，只能默默承受亏损；目前，外部配套设施的完善在短期内并无显著进展，项目不得不依赖产品本身来提升其附加价值。然而，面对愈发挑剔的购房者，若产品本身并无亮点，恐怕难以轻易赢得市场的认可；或许，等到先前那些低价房源全部售罄后，后续进入市场的项目才能最终决定市场的价格走向。”
观察发现，宝山区房价体系存在两大问题，首先，同一区域内的房价差异可能相当显著；其次，不同区域间的价格却呈现出越来越接近的趋势。
政府及房地产企业各自有其考虑，然而，实际能获得的售价与市场实际可售出的价格实为两回事。
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