水皮杂谈，一家人的谈话，两者听则明，听则暗。
一方面，资本新规对信托行业的影响仍在发酵。 另一方面，房地产市场持续低迷，淘汰周期越来越长，房地产开发商融资需求增加，信托公司凭借资产收购能力正在产生商机。
2018年12月4日，在2018中国房地产投融资高峰论坛期间，四川信托有限责任公司（以下简称“四川信托”）董事长刘景峰在接受四川信托记者专访时表示华夏时报表示，2019年房地产行业发展存在不确定性，信托公司对风险控制的要求将会更高，交易对手实力成为四川信托选择信托项目时的首要考虑因素。
“以前是选项目、选地区、选对手方，现在是先选对手方，再选地区、再选项目。”刘景峰告诉记者。
房地产企业融资三大问题
新年临近，房地产企业纷纷开启融资模式。 据中原地产研究中心统计，11月以来，多家房企密集获批发行大额融资，总金额已超千亿元。 尽管房企获得了大量融资，但在刘景峰看来，房企的融资安排仍存在三个问题。
刘景峰表示，目前房地产融资渠道比较有限，大部分是银行贷款。 房地产公司要满足银行贷款的各种要求，比如完成四证、满足销售条件等，才可以融资。 信托公司对房地产信托贷款也采取同样的做法。 要求，导致房地产企业债券融资比例较大。
对此，刘景峰认为，房地产企业未来可以加大股权融资的比例。 “当房地产发展好的时候，房地产企业不太愿意进行股权融资，但当房地产不景气的时候，金融机构对股权融资也不太感兴趣。” 刘景峰说道。
据记者了解，在高土地成本、高资金成本的压力下，万达、SOHO、富力等不少房企目前正在改变传统的重资产模式，试水轻资产运营。
刘景峰还表示，当前房地产企业融资存在短期融资资金多、长期融资资金少的现象。 “房地产信托产品以两年期为主，除了符合房地产开发周期外，也与投资者对两年期产品的偏好有关。但短期资金较多可能会造成流动性压力， “尤其是商业地产和工业地产，对于综合体、综合体等开发周期较长的项目，单纯依靠短期融资很容易导致资金链紧张。”刘景峰说。
事实上，为了盘活集团现有资产，11月10日，嘉凯城将旗下5个房地产项目以3.55亿元出售给万科。 为了套现，越来越多的房地产公司正在出售像嘉凯城这样的资产。
对此，刘景峰认为，房地产企业的短期借贷和长期投资现象，如果不能快速产生现金流，很容易造成财务压力。
此外，仍有部分房地产企业杠杆率较高。 “高杠杆的房地产公司可以分为两类。对于住宅房地产公司来说，出售后会有还款，所以短期内高杠杆率是可以容忍的。但对于长期持有的资产，当出售率当杠杆率较高时，流动性容易出现紧张。” 刘景峰进一步解释道。
对于房企如何降杠杆，刘景峰表示，“目前房企降杠杆主要可以通过两种方式。一是减少负债，但实际上难度比较大。二是提高占比。”股权并增加自有投资比例。”
刘景峰总结道，“前期股权融资，中期债权融资，后期资产证券化退出，房地产企业只有拥有完整的融资链条，才能优势互补。”
选择与领先的房地产公司合作
2018年，资管新规发布后，对包括信托行业在内的资管行业产生了深远影响，相关余震仍在发生。 12月2日，《商业银行理财子公司管理办法》正式发布，对资产管理行业也产生了深远影响。 信托业也产生了一定的影响。
刘景峰表示，“资管新规对信托公司影响较大。一是对资金池进行了限制，信托公司只能发行单一项目的信托产品，不能开展非标资金池业务；二是资金池业务受资管新规影响。”银行资产管理子公司的设立，将挤压银信业务合作的空间。”
不过，刘景峰进一步表示，银行资管子公司成立后，信托公司的同业业务机会依然存在。 “信托公司的优势在于：一是客户资源。信托公司积累了大量高净值客户；二是信托公司在房地产领域的资产收购和风险控制方面积累了优势。” 刘景峰说道。
事实上房地产信托投融资，随着房企融资渠道收紧房地产信托投融资，融资成本逐步上升，房企进入债券到期高峰，借新还旧压力加大。 房地产企业越来越依赖信托公司。
据中国信托业协会二季度末披露的信托公司主营业务数据显示，截至2018年二季度末，配置房地产领域的信托资金规模为250724.9亿元，环比增长5.43%。 10.99%增加至12.32%。 一年前，信托公司在与大型地产公司的合作中还处于被动地位。
刘景峰提到，“当时房地产企业可以很容易地从银行获得低成本资金，但到了2018年，信托公司开始与大型房地产公司进行业务合作，交易对手向上方集中。”
对于房地产未来的发展，刘景峰分析称，房地产仍然是经济增长的重要驱动力之一。 同时，刘景峰还表示，“作为一家专业的金融机构，四川信托一直致力于房地产投资的专业化，同时在整体资源配置、人员配置、以及相关的风险控制。” 未来，四川信托在选择合作房企时将逐步向龙头房企倾斜。 “一是规模较大的房地产企业抗风险能力较强，活力较大；二是规模较大的房地产企业管理能力更强，开发经验更丰富，信托公司在项目风险控制方面的成本会更低。” 刘景峰分析道。
官网显示，四川信托经中国银监会批准，在四川省工商行政管理局登记注册。 于2010年11月28日正式成立，管理信托资产超过3000亿元。 立足四川，面向全国，专注于资产管理和投资。 银行和财富管理是公司的核心业务。 资产、资本、管理三方面协调推进、协调发展。 正在从“基金提供者”向“资产管理人”转型，为同业机构和高净值客户提供全方位、综合性服务。 全流程综合金融服务。
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