房企融资仍然呈现收缩态势。
克而瑞的监测数据显示，在今年的上半年，房地产企业的融资总额达到了1844亿元，这一数字较去年同期下降了30%。具体来看，第二季度的融资额为1004亿元，较上一季度增长了19%，然而与去年同期相比下降了25%，依旧处于较低的历史水平。
《每日经济新闻》记者观察到，尽管从去年开始，针对房地产企业的融资扶持政策有所放宽，各地也纷纷推出了融资协调机制的“白名单”，然而，整个行业的融资状况依然严峻，尤其是许多民营房企，尤其是那些已经出现问题的房企最新房地产相关新闻，融资困难的问题依然十分显著。
中指研究院的企业研究总监刘水在分析时提到，目前民企发债主要针对的是那些尚未陷入困境的少数知名房企，而新兴的中小民营房企以及已经出问题的房企则无法从中获益。他认为，就房企的融资状况而言，预计下半年整体环境将维持稳定，不会出现进一步的恶化，但融资的规模也难以实现显著的增长。
境外债重启但成本高企最新房地产相关新闻，境内融资利率走低
境外债重启，无疑是上半年房企融资“破冰”的一大重要信号。
今年2月18日，绿城中国发布了一则公告，宣布即将发行面值达1.5亿美元的优先级债券。尽管在房地产债市的高峰期，这一额度显得并不突出，然而，在海外债券融资市场近两年来未曾露面之后，这一举措的重要性远超其金额。然而，这一举措的代价同样不菲，该美元债券的利率高达8.45%。
在四个月后的2025年6月，新城发展顺利推出了总额达3亿美元的海外债券，此举标志着该企业成为近三年内首家重启海外资本市场融资的民营企业。此外，该债券的11.88%利率水平，进一步提升了新城发展的平均融资成本。
新城发展对于发行美元债券的计划已经筹备多时。据悉，在今年3月底，市场便传出了相关消息，指出新城发展正在与投资银行进行洽谈，旨在筹备美元债券的发行工作。
当前，仅有少数房地产企业选择在海外市场发行债券，而这些债券的利率普遍偏高。据克而瑞分析，至2025年上半年，这些企业海外债券的融资成本（即利率）达到了8.60%。其主要目的，仍然是借助新发行的债券来偿还旧债务。
刘水在接受记者采访时表示，目前，境外融资的大门仅偶尔敞开了一线缝隙。他强调，鉴于国际资本市场的不确定性依然存在，并且投资者对房地产行业的潜在风险尚不具备充分的接受度，我们必须密切关注市场的动态以及更多房地产企业的融资状况，方能评估这一融资窗口是否能够持续并保持稳定。
境内债融资成本与境外的高昂成本形成鲜明对比。据克而瑞监测，今年上半年，房企在境内债券融资的利率继续下滑，降至2.71%，这一降幅较2024年全年扩大了0.2个百分点；同时，房企整体新增的债券类融资利率也降至了3.28%。
境内债券融资的代价持续降低，这首先得益于自2024年货币环境转趋宽松，贷款市场报价利率（LPR）连续下调。其次，发债的主体多为国有企业、中央企业以及品质上乘的民营企业，这些企业在融资方面拥有显著优势。以招商蛇口、中交地产、美的置业等发债频繁的企业为例。克而瑞在分析中这样指出。
以滨江集团这家民营房地产企业为例，自今年起，公司已陆续成功发行了四笔短期融资券和中期票据，融资总额累计高达23亿元。此外，其发行利率也呈现下降趋势，从年初的3.8%降至最新一期的2.5%。在上半年，滨江集团的融资平均利率更是从2024年的3.4%降至3.1%，创造了公司历史上的最低纪录。
尽管遭遇诸多挑战，房地产企业的融资规模仍然呈现下降趋势。根据中指研究院的监测数据，今年上半年，房地产企业债券融资的总额较去年同期下降了大约20%，其中，信用债券的占比超过了六成，成为最主要的债券融资渠道。
克而瑞数据显示，今年上半年，在65家代表性的房地产企业中，排名前十的企业平均融资额度达到了114.98亿元，位居各梯队之首；而位列第51至第60的企业，上半年每家平均融资额为12.33亿元，这一数字较去年同期增长了17.81%，成为上半年唯一实现融资规模正增长的梯队。
值得注意的是，中央和国有企业仍旧是债券发行的主要力量，在上半年新增的融资额中，这些企业所占的比例高达86%。
以华润置地为参照，该公司在6月份成功发行了四笔中期票据，总额高达70亿元，与此同时，还成功获取了共计86.44亿港元的境外贷款以及58.5亿元人民币的贷款。这一现象充分表明，投资者对于拥有央国企背景的房地产企业展现出了更为坚定的信心。
刘水在分析房企的融资环境时提到，下半年这一领域将大致维持现状，不会出现进一步的恶化趋势。然而，他也指出，融资的规模恐怕难以实现显著的提升。
下半年偿债压力仍大，房企多路径突围
值得重视的是，今年下半年，房企仍要面对庞大的到期债务规模。
克而瑞的监测数据显示，2024年房地产企业债券到期总额高达4829亿元，与此同时，同期新发行的债券规模仅为2209亿元，这使得房企难以通过借新债来偿还旧债。再者，考虑到近年来众多房企倾向于债务延期或置换，在这种形势下，2025年房地产企业的债务负担依然沉重，其到期债务的规模甚至超过了2024年，达到了5327亿元。今年第三季度，房企面临偿债的高峰期，届时到期的债务总额大约为1600亿元。
在发债之外，房企正探索更多补充流动性的路径。
6月24日，雅居乐集团发布消息，其全资子公司雅新投资已与省食出集团达成协议，拟将其持有的广东珠江桥生物科技约21.16%的股份出售，交易金额为1.91亿元。所得资金将主要用于支付雅居乐地产“23番雅02”债券的全部本金和利息，以及公司的日常运营和管理费用；在此之前，万科于6月12日宣布其A股库存股的出售计划已经圆满完成，共计出售了约7296万股股份，由此获得的资金总额约为4.79亿元。
荣盛发展还于6月11日发布通告，宣布其三家子公司拟通过四项资产进行债务抵消，用以减少与南京宁渌、河北中凯等供应商的未清偿债务，总计约8.1亿元。在此之前，荣盛发展于今年5月亦曾对外公布，已与廊坊银行达成协议，计划用其旗下位于海南和河北的酒店资产，来抵消约15.2亿元的债务。
提升企业运营的现金流对于开发商的持续复苏至关重要，因而，若新出台的政策能够有效促进房地产市场的销售，无疑将带来更大的鼓舞。摩根大通在其研究报告中也明确指出。
实际上，为了减轻房地产企业的资金难题，自今年起，各大城市正加快建立房地产融资的协调机制。
2025年监管工作会议于今年1月12日由国家金融监督管理总局举办，会上强调，2024年整个年度，城市房地产融资协调机制的“白名单”项目审批通过的贷款总额超过了5万亿元，同时，全年累计处理的不良资产总额也超过了3万亿元。5月7日，在国新办举办的新闻发布会上，国家金融监督管理总局局长李云泽披露，城市房地产融资协调机制的“白名单”贷款审批通过额已大幅上升，达到了6.7万亿元的规模。
2025年政府工作报告中提到，在现有资产储备领域，计划发行地方政府专项债券总额达到4.4万亿元（相比2024年增长5000亿元），这笔资金将主要用于投资基础设施建设、土地储备以及收购现有商品房，同时也会用于解决地方政府对企业欠款的问题。
克而瑞的研究表明，解决当前行业面临的困境，需把握两个核心要素：首先，必须彻底消除行业内的风险隐患；其次，必须探索并确立一种新的、能够实现长期稳定发展的模式。
行业风险得以化解的核心，取决于房地产企业能否完成债务重组或进行破产重整，从而尽快恢复正常的经营活动。在今年上半年，融创中国、旭辉控股、金科股份、协信远创等众多房地产企业均取得了债务重组方面的显著进展。特别是协信远创与金科股份，它们已经相继走完了司法重整的流程。
此举为全行业风险化解树立了一个榜样，为那些陷入困境的房地产企业提供了可借鉴的重组方案。克而瑞指出，这是行业纾困工作从“个别突破”向“模式推广”转变的重要步骤，对于促进行业风险化解和良性发展循环具有积极作用。
在行业新模式领域，中央政府多次强调要积极研究和尝试房地产发展的创新模式，致力于打造高品质住宅。在此过程中，推动城市更新被视为关键举措之一。根据住建部在6月份的公布数据，今年前四个月，全国范围内启动的城镇老旧小区改造项目已达到5679个，其中河北、重庆、辽宁、上海等地的项目开工率已超过50%。
城市更新在全国范围内广泛展开，为房地产企业提供了更多的发展机遇。有实力的房企需抓住这一政策机遇，同时，更应把提升住房建设质量作为关键，促进住房产品品质的进一步提升，增强企业竞争力，从而在市场上取得更佳的表现。克而瑞如是说。
