12月7日，中指研究院正式对外发布了《中国房地产市场2022年度总结与2023年展望》这份研究报告。
根据报告，2022年，我国房地产市场政策全面转向宽松，秉持“房住不炒”的基本原则，监管部门接连推出一系列积极措施。这些政策不仅涵盖了需求侧的支持，还包括对企业端的扶持，力度持续增强，同时亦为各地因地制宜实施调控提供了更多空间。
中指研究院的监测数据显示，2022年，超过300个省市（县）相继发布了近千项政策，这一数量创下了近年来的新高。政策实施的力度得到了显著增强，针对需求端的政策优化措施频繁出台，多地房贷利率已经降至历史最低水平。11月到来，一系列重量级政策纷纷实施，“金融16条”政策放宽了房企债务延期限制，并显著增强了房企融资的扶持力度。随后，商业银行迅速响应，积极推动资金支持措施的实施，“第二支箭”和“第三支箭”政策相继推出房地产市场销售，整体政策表现出快速落地、覆盖面广、规模庞大的特点。
前11个月百强房企销售额同比下降42.1%
根据市场分析，在2022年的前11个月，借助中国房地产指数系统发布的百城价格指数房地产市场销售，我们发现新建住宅的平均价格同比上升了0.06%，这一涨幅相比去年同期减少了2.4个百分点；而二手住宅的平均价格则同比下跌了0.55%。
报告显示，自下半年起，由于市场压力加剧、民众购房意愿持续减弱以及开发商降价促销等多种因素的作用，房价持续呈现下降趋势。进入11月，全国百城新建住宅价格已连续五个月出现环比下降，超过一半的城市房价亦呈现环比下跌；而百城二手住宅价格则连续七个月环比下降，约四分之三的城市价格亦出现环比下跌。在重点监测的100个城市中，1至11月份新建商品住宅的成交总量较去年同期下降了36.7%。尽管在需求端政策持续得到优化，然而多地疫情反复出现，以及“断供”事件频繁发生等超出预期的因素，使得房地产市场的复苏速度未能达到预期目标，导致年底市场的表现并未出现明显改善。
在土地市场领域，由于房地产市场持续进行自我调整，加之房地产开发企业面临资金压力，导致政府推出土地及房企购买土地的积极性均有所下降。在全国300个城市中，住宅用地的供需两端均出现了明显的缩减，其绝对规模已降至近十年来同期的新低。成交的楼面价在结构上略有上升，而流拍和撤牌的比例仍然较高，且以低价成交的土地占比持续攀升。民营企业购地积极性不高，中央和国有企业自第二批次起购地动力逐渐减弱，地方国有资本购地金额在每批次中占比持续上升，支撑作用日益凸显。
从房企角度来看，这一现象尤为突出。在2022年的前11个月，销售额与上年同期相比下降了42.1%，而销售额超过千亿的房企数量从去年的16家减少到了今年的16家以下；土地购置总额也同比下降了50.5%，头部企业正将投资重点转向核心城市，并加强在城市和区域层面的深耕；此外，房企的融资规模同比减少了近五成，同时成本略有上升，在新政的影响下，融资活动正在蓄势待发。
明年全国房地产市场销售将量价趋稳
2023年即将到来，根据中指研究院的报道，中央政府维持“房住不炒”的原则未曾改变。在供需两端，政策仍有进一步优化的余地。预计政策力度将得到增强。在核心的一二线城市，尤其是核心的二线城市，政策优化的空间尤为显著，例如限购和“认房又认贷”等政策有望持续调整。同时，企业的合理融资需求将持续获得支持，房企的融资渠道有望进一步拓宽，企业资金状况有望得到改善。“保交楼”依然是工作的重点，专项借款及配套资金的落地速度加快，有望实现更多实质性进展，共同推动购房者的预期向积极方向转变。
在此情境下，通过运用“中国房地产业中长期发展动态模型”进行深入分析，中指研究院预测，2023年我国房地产市场将展现出销售量和价格趋于稳定的态势，新开工面积的调整趋势难以改变，同时投资额可能会持续下降。在需求端，即便在乐观的预期下，全国商品房的销售面积有望迎来正增长，然而，考虑到中长期住房需求释放的动能有所减弱，其增长幅度可能并不显著；在中性情景下，商品房的销售面积可能与2022年的水平大致相当；而在悲观的情景下，市场预期和信心的恢复并不明显，商品房销售面积预计将继续下降，降幅可能大约在3.6%左右。
在供应端，一方面新项目的启动受到销售端恢复速度的限制，另一方面，近两年来土地供应大幅减少、企业面临资金压力、可供销售的库存量较大等问题，这些因素共同影响了新开工项目的规模。预计到2023年，新开工面积可能会进一步减少。在投资领域，新项目启动规模缩减、土地购置成本持续下降，这些因素将继续对开发投资总额的回升构成限制；同时，“保交楼”政策持续发挥其作用，预计竣工面积将逐步提升，从而为开发投资提供支持。然而，2023年房地产开发投资总额仍可能面临下降的压力。
