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文丨秦佳丽
编辑丨李壮
“五一”黄金周结束了。多地的楼市频繁传出全面放松限制的消息。在市场关注房地产销售这一端是否开始回暖的时候，目前那些从外部大力获得资金支持的项目融资是否已经到位，这同样是值得留意的。
本刊获悉，在信用债发行方面，近期房地产融资有积极信号显现；在“白名单”项目融资领域，也有积极信号；在经营性物业贷款领域，同样有积极信号。据 Wind 数据，到 5 月 6 日为止，今年房企信用债发行规模与去年同期相比增长了 5.25%，行业债券融资呈现出很久没有过的同比增长态势。年初房企“白名单”支撑政策以及经营性物业贷款新规实施之后，目前名单入围的项目已经获得了上千亿元的贷款。万科等商业地产龙头房企明显受益于经营性物业贷款发放。
有业内人士对此表明，当下央国企以及部分混合所有制企业在推动公开市场的直接融资。另外，那些拥有大股东背景予以加持的房企，还有具备优良底层资产的房企，它们都具有显著的融资优势。
信用债发行规模同比“回正”
保利发展成发债“冠军”
房地产行业的重要资金来源之一是近期房企信用债发行规模。近期，该规模呈现出久违的同比增长态势。本刊对 Wind 数据进行了查询统计，截止到 5 月 6 日，今年已有 70 家房企成功发行了 188 只境内信用债券，融资规模总计约 1717.89 亿元，与去年同期相比增长了 5.25%。目前，房企发债主要是用于偿还到期债务以及补充流动资金。
海外债的发行规模呈现升温态势。今年，中国奥园以及中梁控股等 5 家内地房企发行了 21 只海外债券。这些债券的规模总额达到 95.77 亿美元，约合 694.02 亿元人民币。与去年同期相比，增长了 294%。
房企信用债发行从今年 3 月起明显回暖。中指研究院监测到的数据表明，今年 3 月单月房企的融资规模达到近半年的新高。在这期间，房地产企业的债券融资总额为 669.4 亿元，与上一个周期相比大幅增长了 116.3%。
本刊进行统计后得知，在票面利率方面，自今年开始，由国央企构成主力的境内债券融资的成本保持在较低水平，其平均票面利率为 2.98%，与去年同期相比降低了 1.05 个百分点；向来利息较高的房企海外债券，其平均票面利率低至 5.6%，和去年同期相比下降了 1.88 个百分点。
从发债主体来看，国央企的债券融资势头仍然较为强劲。今年截至 5 月 6 日，占据境内信用债发行规模 TOP5 阵营的有保利发展、苏高新集团、首开股份、珠江实业、华远地产。保利发展的融资规模为 173 亿元，苏高新集团的融资规模为 88.5 亿元，首开股份的融资规模为 76 亿元，珠江实业的融资规模为 69 亿元房地产再融资，华远地产的融资规模为 66.9 亿元。它们的平均票面利率分别为 2.92%、2.26%、3.47%、3.09%、3.92%。民营房企发债的阵营情况是，仅有滨江集团和美的置业这 2 家。今年以来，滨江集团发行了 26 亿元的信用债，美的置业发行了 12 亿元的信用债。滨江集团的平均票面利率为 3.66%，美的置业的平均票面利率为 4.01%。
总体而言，目前是部分央国企在公开市场进行负债，促使行业融资规模呈现出阶段性上升的态势。镜鉴咨询的创始人张宏伟向本刊进行介绍，从公开市场直接融资这一角度来看，当下能够发行信用债的依然是以央国企以及部分混合制企业为主，其次是拥有大股东背景的房企，像万科利用商业、物流以及长租公寓等作为底层资产来发行 REITs、CMBS 等产品。
“白名单”项目持续扩围
上千个房企项目已注入千亿级活水
今年 1 月住建部强调要建立城市房地产融资协调机制，还要求各地抓紧研究并提出能够获得融资支持的房地产项目白名单。从那之后，各地正在加快项目贷款审批并使其落地。
住建部信息显示，到 2024 年 4 月时，全国 31 个省份以及新疆生产建设兵团都已设立了省级房地产融资协调机制。这些机制分批列出了能够给予融资支持的房地产项目“白名单”，并且将其推送给了商业银行。到一季度末，在各地推送的白名单项目里，有 1979 个项目获得了银行的授信，额度为 4690.3 亿元；还有 1247 个项目已经获得了贷款发放，金额为 1554.1 亿元。
本刊获悉，近期在广东、河北、山东、湖北等地，项目的最新进展仍在持续被披露。其中，河北省的第一批白名单推送了 110 个项目，这些项目的融资需求金额为 256 亿元。同时，审批授信了 110 个项目，授信金额也是 256 亿元，阶段性地完成了项目获贷率和融资需求满足率“双百”的目标。
民营房企项目在该轮政策利好中得到较多扶持。比如，在广东省提出的白名单里，有 177 个项目获得了银行授信 524 亿元，还有 83 个项目获得了贷款发放 119 亿元。并且，民营房企和混合所有制房企项目在授信额度和贷款发放规模中分别占 86.5%和 86.9%。
目前旗下项目入围白名单的房企正在持续增加。本刊获悉，在年初融创中国、碧桂园、中国奥园、世茂集团、绿地集团、雅居乐、远洋集团、中南建设等 10 余家房企公布入围信息之后，越来越多的房企借助白名单机制来筹措保交楼的增量资金。4 月底时，金科股份披露已有 83 个项目入围。旭辉控股也披露已有 68 个项目入围。其中，旭辉股份有 29 个项目获得了融资支持。公司称会依据项目建设进度进行放款。在近期的股东大会上，万科开始着重强调实施房地产融资协调机制的重要性，并且表示已申请将 59 个项目纳入白名单。
张宏伟认为，目前房企白名单融资支持政策是面向全行业的。然而，从实际落地的情况去看，这一政策更多地指向了出险的房企，还有被境外评级机构下调评级的那几家混合型房企。多数央国企在现阶段，是没有参与该政策的必要的。
他向本刊表达了以下观点：现阶段白名单项目的推进速度并不快。如果某些房企项目存在重复抵押的情况，或者远郊地区的项目流速较为缓慢，无法满足回款要求，那么这类项目的贷款就很难获得审批。因为金融机构有自身的风险控制考量，必须要确保最终的本金能够顺利退出。
据悉，现有白名单项目贷款投放需经历一定周期。从申报开始，接着进行筛选，然后推送，再进行审批，最后到融资落地，这期间需要区市住建、金融监管以及相关银行等部门进行审核。而入围白名单项目最终能否获批，在很大程度上要依赖于银行层面的评估与筛选。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫向本刊表明，当下银行层面对于房企白名单项目的审核尺度依旧较为严格。例如，需提供优质物业作为抵押，母公司要为子公司提供担保，项目销售回款需抽取部分比例用于归还前期贷款等。所以，后续需要扩大白名单的范围，放宽入围的门槛，适度放松审批的条件等房地产再融资，以此来满足更多项目融资的需求。他补充说，对于那些暂时不符合白名单要求的项目，依然需要通过其他方式来实现回血。可以结合降价销售这种方式，也可以联合其他开发商进行合作开发，还可以引入 AMC 以及保险和信托等机构等方案。
龙湖、万科再获经营性物业贷
成功置换部分存量债务
今年 1 月出炉的经营性物业贷款新规正在进一步释放房企的抵押融资空间。新规有提升贷款额度这一举措，还有延长还款期限的做法。其突破性支持体现在扩大贷款用途方面，即允许经营性物业贷款用于偿还房企及其集团控股公司在存量领域的相关贷款以及公开市场债券。
该项信贷支持政策主要是面向以经营性物业作抵押且综合效益较好的商业性房地产企业的。所以，持有型物业的房企迎来了利好。谢逸枫进行了如下介绍：目前业内存在大约 14 家典型房企持有投资性房地产。这些房企包括陆家嘴。还包括新城控股。也包括金融街。还有龙湖集团。以及中海地产。以及华润置地。还有大悦城。以及招商蛇口。以及中国金茂。还有万科。还有金地集团。还有华发股份。还有越秀地产。还有保利发展等。截至 2023 年，这批房企投资性房地产的抵押比例处于 9%到 68%之间。很多企业获得的经营性贷款额度不是很多。
目前，经营性物业贷款正在为更多的房企提供支持。据中国人民银行上海总部官网的信息可知，在 4 月份，中国人民银行上海总部与国家金融监督管理总局上海监管局组织召开了上海经营性物业贷款集中签约会议。有 8 家沪上的主要商业银行以及 12 家房地产企业参与了此次会议，并且签约的贷款金额达到了 146 亿元。10 家民营房企获得了 126 亿元贷款。龙湖集团获得了此次经营性物业贷款。张江集团获得了此次经营性物业贷款。大华集团获得了此次经营性物业贷款。南丰集团获得了此次经营性物业贷款。美地芳邻获得了此次经营性物业贷款。
本刊获悉，今年商业地产领域的头部房企在贷款落地上有了实质性成果。今年 4 月份，万科在互动平台作出表示，自 2024 年开始，公司新增了 108.9 亿元的经营性物业抵押贷款；龙湖集团在近期的投资人会议上表明，2024 年公司已经办理了约 60 亿元的经营性物业贷款，全年的增额预计超过 200 亿元，余额将会接近 700 亿元。
从资金的去向方面来讲，这批房企一般都把经营性物业贷款用来置换之前的存量债务。在今年 3 月的时候，龙湖集团新增了经营性物业贷款，用其来提前兑付那些在 2024 年底行权到期、规模为 46 亿元的 CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）；万科旗下的印力中心获取了 35.9 亿元的经营性物业贷款，把这些贷款用于提前赎回 2026 年到期的 CMBS。
谢逸枫表示，从房地产行业各个领域的融资情况来看。目前融资市场呈现出阶段性回暖的态势，房企的融资环境有了一定的改善。然而，这种改善并不十分明显，部分房企依然不可避免地遭遇现金流紧张、经营困难甚至退市的情况。目前，具备融资优势的主要是以央国企以及经营情况稳定的混合型企业。
他补充道，从近期政治局会议“去库存”的政策方向去看，后续这类央国企及混合型企业具备优势。一直以来，央国企和城投企业在收购商品房并转化为保障性住房方面表现良好。现在大量城市推出了“以旧换新”政策，这批企业有更充足的资金实力来参与新一轮去库存过程。
（文中提及个股仅做举例分析，不作投资建议。）
