周一总是要有特稿，今天来谈郑州二七新区组团楼市。
二七新区组团楼市，源远流长，话题颇多。
且看东哥一一梳理出脉络，把握其精髓，展望其未来。
COME ON，一起来！
【一】 二七新区
二七新区，亦称作二七新城，亦被称为运河新区，我通常将其称作二七新区。
这也是目前官方对其主要定位称呼。
从既有的官方资料查阅，关于二七新区最早的信息是2009年。
2009年，二七区政府对侯寨外围组团实施了全面的规划调整，借助国际招标程序，编制了从南三环向北，西北方向与郑密路相接，向南延伸至新郑边界，西侧则从绕城公路（即西南四环）出发，西南方向与郑尧高速引线相连，覆盖面积大约28平方公里的运河新区概念性总体规划。由此，二七新区的发展蓝图正式公布。
有趣的是，当我查阅关于百度百科的【二七新区】信息时，并未发现有关二七新区的专门条目，取而代之的是运河新区的资料。而这个运河，正是我们所熟知的南水北调运河。
2011年，运河新区北列入郑州都市区“十大组团”行列。
截至目前，对于二七新区的确切界限尚无共识，不同的说法各执一词，意见分歧严重。
主要争议点在于两个：
1、二七新区北边界是长江路还是南三环？
西四环至郑密路这一区域是否构成西部边界，抑或是侯寨西路与航海西路之间的地带被界定为西边界？
我今天谈的是房地产意义上的【二七新区组团】。
我的理解二七新区组团的边界范围是：
北：南三环
西：长江西路——南四环——嵩山南路
南：南绕城高速辅道
东：与管城区的边界（连云路、京广快速路南线）
具体见下图蓝色范围内。
二七新区其实相对简单：
看看路网组成：
东西主干道（从北往南）：
1、南三环
2、南水北调运河（北：环翠路；南：渠南路）
3、郑西高铁（北：杏贾路；南：双铁路）
4、鼎盛大道
5、南四环
6、豫一路
7、南绕城高速辅道
南北主干道（自西往东）
1、西南四环
2、郑密路
3、嵩山南路
4、杏园路
5、大学南路
6、望桥路
7、京广南路
8、连云路
从这个角度来看，二七新区处于郑州市区的最南部。
过了二七新区组团就是新郑【南龙湖组团西部片区】了。
【二】区域房地产格局与存量房楼盘
本区域楼盘分三种类型：
1、存量房；2、在售楼盘；3、新推楼盘。
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本区域发展多年，但区域二手房并不太多。
从既有统计资料来开，本区域楼盘二手房主要有16个。
该楼盘的性质较为多样，既包括商品住宅，又涵盖经济适用房，以及安置房。
具体见图表。
其中，较为知名的包括橄榄城、康桥悦岛、绿地滨湖国际城的住宅区以及锦绣山河的早期开发项目。
经过初步的考察发现，该区域已交付使用的住宅小区的二手房售价范围大致在每平方米12000元至14500元之间。
二手房房价已直线上升。
【三】在售住宅楼盘情况
【点击看大图】
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二七新区组团，在售住宅楼盘有11个。
其中郑州二七房价，一些楼盘已经持续销售六七年之久。
这个区域的在售住宅楼盘有几个特征：
1、品牌开发商云集。
早期的建业、泰宏、亚星以及后来的康桥、绿地、鑫苑、招商地产，这些开发商都堪称业内佼佼者。
2、区域楼盘容积率都较高。
该区域内住宅项目的土地使用效率普遍介于2.99至4之间，整体来看，土地使用效率较高，建筑密度相对较大。
3、区域楼盘整体以高层为主，很少量有洋房产品。
4、区域户型整体定位偏刚需和刚改，整体户型面积偏紧凑。
该区域住宅以75至125平方米的2室和3室户型为主流。其中，亚星观邸项目独树一帜，定位高端市场。其户型面积宽敞，价格亦相对较高。然而，根据目前掌握的信息，其销售情况并不尽如人意。
该区域住宅项目大多为毛坯房，然而在最近两年，一些新开发的楼盘开始提供精装修交付服务，例如招商天地华府、万科大都会以及郑州绿地城等项目。
早期该区域的住宅项目大多集中在城市改造的大型项目上，诸如泰宏建业国际城、锦绣山河以及亚星金运外滩等，而后来新建的楼盘占地面积相对较小，建设进度却更为迅速，例如招商天地华府。
当前该区域的住宅价格普遍位于每平方米12800至14000元之间，这一价格区间较之两三年前每平方米七八千元的价格，明显有了较快的增长。
【四】区域在售公寓产品情况
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目前区域共有公寓产品5个。
二七新区组团虽未位于郑州公寓的黄金地段，然而其供应量相对较少，加之区域内市场潜力巨大，同时亦能满足当地居民的需求。
区域内公寓的价格并不高昂，具体来看，毛坯房与精装房的价格差异，以及平层与LOFT产品的区别，使得价格区间定在8500至12000元每平方米。这一价格水平普遍低于该区域的住宅价格，且价格走势相对稳定，然而，销售过程却相对较为困难。
【五】区域内新推住宅楼盘
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自2016年起，二七新区的土地市场逐渐变得活跃起来，吸引了众多知名开发商的涌入，其中包括康桥地产、融侨地产、旭辉地产、正荣地产、东原地产以及昌建地产等。具体的开发商所开发的楼盘和项目信息，请参考上表。
康桥康城九号院与康桥康城并非同处一地块，它坐落于嵩山南路西侧，以精装修形式交付，品质上乘。融侨悦澜庭作为融侨地产在郑州的第二座作品郑州二七房价，占地三个地块，其中包含两处住宅和一处商业设施。通过效果图观察，商业区的设计令人眼前一亮。至于其他项目的详细信息，目前尚不明确。
【六】二七新区楼市未来
2007年左右，二七新区组团的房地产市场开始兴起，那时还尚未形成二七新区的明确概念。首个知名住宅项目便是中联创橄榄城。随着二七新区概念的崭露头角，该区域逐渐以泰宏建业国际城、锦绣山河、亚星金运外滩大型住宅区以及绿都滨湖国际城这一城市综合体为引领，拉开了大规模建设的序幕。
二七新区房地产业在发展过程中遭遇了挫折，大约在2013年至2016年初，房价停滞不进，销售变得异常困难。然而，随着2016年郑州整体房地产市场的火热，该区域房价迅速攀升，从原来的七八千元每平方米上涨至目前的12800至14000元每平方米。这种上涨速度之快，堪称迅猛。
起初，二七新区房地产市场局限于本地。然而，随着郑州城市版图的扩张，紧邻主城区南三环的南三、南四、南五区域，因其地理位置的优势，吸引了大量刚需购房者外溢，以及众多河南南部城市居民来郑购房。与此同时，得益于二七区市场的迁移和经商者的基础，该区域内购房需求旺盛。
当前，该区域的配套设施尚显不足，城市整体配套设施的发展速度未能跟上房地产住宅领域的扩张脚步。展望未来，随着更多大型开发商的加入，商业、写字楼以及教育资源等将逐步完善，区域生活需求有望得到满足。然而，目前最大的难题在于，区域内交付使用的住宅项目数量较少，导致人气较为低迷。人气低迷直接影响了配套设施的完善程度。
这个区域对于郑州的城市和房地产的迅猛发展来说，是一个典型的缩影。然而，对其进行全面而公正的评价却并非易事。目前，该区域的房地产市场面临的一个主要问题是，众多楼盘似乎与高品质住宅和豪宅相去甚远。开发商对此也心知肚明，这一点从各楼盘的户型面积设计上便可窥见一斑。这形成了一个“鸡生蛋，蛋生鸡”的循环。
郑州城南三环区域开发接近极限，可供建设的土地资源所剩无几。超出三环范围，依次分布着南三、南四、南五等区域。越过南五片区，便进入了南龙湖地区。这一带整体上呈现出一种自然的过渡状态。引人注目的是，南龙湖地区的高层住宅价格大致位于每平方米9000至11000元；而二七新区的组团住宅价格区间则在每平方米12000至14000元；至于郑州三环内的南城区，其价格更是高达每平方米13500至16000元。仅从这些价格上，便能明显感受到客户群体的多样化。简而言之，价格实际上是最有效的资源分配手段——不同的人群，都能根据自己的需求选择合适的产品。
是的，我们不可随意对郑州的任何区域予以否定。每个区域，每个楼盘，都有其特定的支持者和需求群体。量体裁衣，适得其所。——满足各自需求，根据实际情况来调整。郑州现已步入组团化发展的新阶段。二七新区当然拥有其坚定的支持者。
坚信：二七新区将迎来更多大型开发商的加入。期盼这些开发商肩负起塑造区域城市形象、提升区域配套设施的使命。此外，我坚信这一点定会成真。二七新区的房地产市场将迎来繁荣的春天。然而，这个春天也将面临一个挑战：那就是高昂的房价！
当住宅区域的价格超过每平方米14000元时，该区域的楼盘如何保持其竞争力？客户可能会选择其他选项。这一点，区域内的开发商们需要认真思考。是追求快速销售还是降低价格，二者只能择其一。若两者都要，恐怕难以实现。务必铭记两年前所面临的艰难时期。历史不可忘却。切勿过于自满。
问题来了：
依托房地产的推动，这幅描绘二七新区的蓝图，我们还需等待多长时间才能将其中的美好愿景一一实现呢？
祝愿：二七新区楼市越来越好，不断有精品楼盘出现；
愿二七新区城市形象日益提升，它作为郑州南城的门户，占据着南城的重要地位。
祝愿：郑州，越来越好！
注：
本文内容源自网络搜集及实地考察。楼盘的具体产品资料和价格详情，应以开发商公开发布的信息为准。
信息量较大，一些信息难免与事实有所疏漏，本文仅供参考。
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