还有25天，2022年即将结束。
对于我们大多数人而言，2022年一定是最糟糕的一年。
前天晚上，整个郑州微信朋友圈沸腾。
因为，继全城静默解除之后，天大喜讯传来：
非特殊场所和人群，我们终于可以不用做核酸了。
郑州高速路口的例行检查路障终于全面解除了。
人流和物流，终于相对可以自由流动了。
这一点，很重要。
经济的本质是什么？流通和交换。
在往昔岁月，人与物无法互通有无，商品无法进行交换（交易），又怎能谈及市场？又怎能谈论经济？
譬如，郑州的房地产市场。
2022年的郑州房地产市场，注定成为近10年的最低点。
我说的是市场——供和求，销售额。
回首2022年郑州楼市，开发商如此怀念3、4月份。
回顾往昔，那段时间堪称初春般的温暖——尽管当时并未敢如此直言，心中却满怀期待，期盼着9月和10月能迎来“小秋阳”。
那时，谁能知道今年郑州楼市根本没有秋天呢？
直接从春入冬。
大家普遍知晓，在去年10月和11月，郑州所遭遇的情况郑州楼市将大面积降价，以及郑州房地产市场所经历的变故。
10月连续22日的城市寂静，叠加11月额外5日的竞赛时间，使得郑州的房地产市场遭受了严重的冲击，变得混乱不堪。
很多楼盘10月份、11月份的销售业绩是个位数。
部分闲置的地产项目、那些被质疑可能停滞不前的建筑工地，近两个月来的销售成绩几乎为零。
这，就是事实。
很多开发商终于理解了两句话：
第一句是：祸不单行。
第二句是：屋漏偏逢连夜雨。
按照每年的时间划分，开发商必须应对12月份这个至关重要的时间点，尽管此时距离年底仅剩25天。
这是开发商让自己“活下去”的关键节点。
目前，郑州市中心区域正在销售的楼盘、即将售罄的尾盘以及尚未开售的住宅项目共计达到204个。
其中，在售楼盘有149个。
每个盘都有每个盘的苦和压力。
包括今年的神盘华润幸福里。
郑州的开发商正面临历史性的困境，那么在12月份，他们该如何应对这一局面呢？
你，必须主动开展一场楼市大会战。并取得胜利。
第一：
首先明白当下郑州房地产市场的底层逻辑。
你要明白，今年郑州楼市各个开发商各个楼盘都难，不是你一家。
你得改变思维和认知了。
特别是开发商领导。
很多开发商高层在会议室里天天臆想。你们脱离了一线。
降价这一举措是普遍性的，市场整体都出现了价格下调，这不仅仅局限于北龙湖市场，全国其他城市的市场也都呈现了同样的趋势。
这是必须要正视的事。
切勿误以为主城区的房地产市场一片繁荣，实际上，今年该区域的楼市同样呈现出明显的分化态势。
没有说主城区哪个组团哪个片区一定比别人好。
这种分化表现在楼盘的差异，而不是片区的差异。
在主城区范围内，位于三环以内、金水北路以及高新老城区的区域房价相对稳定。然而，实际的销量表现平平，众多楼盘选择“躺平”，坚守不降价的底线。
在主城区范围内，常西湖新区、中原新区、二七新区、管南新区以及滨河国际新城和国际物流园区，今年的形势确实不容乐观。
西三环以外、南三环以外区域郑州楼市将大面积降价，房价出现了大幅下跌。尤其是南四环以外地区，众多楼盘的价格已经跌破了每平方米一万元的大关。
为什么呢？因为竞争。很简单。
以价换量。
当一个开发商做出大降价行为时，拉垮了一个区域的价格联盟。
主城区周边的楼市群体，无需赘述。今年，南龙湖、荥阳东部、中牟的老城区与新城、绿博地区以及航空港的房地产市场，可谓是相当艰难。
为啥？
一是因为竞争，区域楼盘太多了；
二是此前的市场格局已发生变化，从郑州型市场演变为地域型市场——这一转变主要源于郑州市区客户的缺席以及地市客户的退出。
郑州房地产市场东西向的价格差距、南北向的价格差异，在近几个月来表现得尤为突出。
位于东三环与东四环之间的住宅，价格普遍超过两万；而在西三环与西四环之间的某些房源，甚至有部分跌破了万元大关。当然，这些情况仅限于特定的楼盘和特定的房源。
金水北的北三环外区域，其主流楼盘的房价大致在18000元左右；而在南三环外，则可以找到价格大约在12000元左右的住宅。这样的价格差异相当显著。
7、杨金楼市，今年日子特别惨。核心还是供应量太大了。
你从中州大道到东四环数数，这个片区有多少楼盘在售待售。
碧桂园天玺湾引领的降价风潮，使得该区域楼盘价格呈现出分散下降的趋势，同时也使得康桥东麓园、康桥香麓湾、美盛北龙台等昔日热门项目的价格成为了历史性的告别。
惠济大北区的房地产市场今年显得格外平静。其根本原因在于，该区域缺乏知名项目的支撑。
目前积极努力活跃舞台的仅有招商美景雍瑞园。
融创运河源和建业花园里的躺平，让区域活跃度严重降低。
而其他几个盘很多也是尾盘了，已经躺平。
9、不要幻想。你的楼盘不是华润幸福里。
对于2022年的郑州楼市而言，华润幸福里只有一个。
第二：
紧紧抓住过去一个月国家在金融领域对房地产企业实施“援市”政策，大规模释放资金支持的机会。
国家金融领域三支箭政策已经发射：
第一支箭：银行授信贷款；
第二支箭：银行发债；
第三支箭：股权融资。
开发商的负责人、总经理以及财务主管们，都应积极抓住此次良机，力求成为政策红利的受益者。
钱，是根本。
这个问题，不再多说。
这是地产公司“上层”考虑的问题。
第三：
以最大的力度和政策，积极卖房。
金融端，是静态。是解决房企问题的一条大腿。
销售端，是动态。这个才是解决房企问题的真正大腿。
问题是：这条大腿比金融端大腿更难。
今年楼市难的问题，不只是郑州，不只是河南，而是全国。
全国层面来看，比郑州难、比郑州卷的城市，很多。
郑州并不算最差的。
你去瞅瞅重庆，瞅瞅昆明，瞅瞅武汉。
包括广州。
各位开发商老板、老总、营销总：
在这12月份的“安定时刻”之际，不妨全力以赴，动用你的全部热情，设法将房产出售出去。
营销，在这个月，是你天大的事儿。
各位领导，你们要给营销最大的支持。
第四：
大促销。以价换量。
没有卖不出去的房，只有卖不出去的价。
对于一些“天资不好”的楼盘，该降价就降价吧。
郑州无论是刚需，还是改善，还是投资，需求还是很大。
他们现在的心理是可买可不买。
但是，如果有利可图，有光可占，他们会出手的。
郑州有购买力的人群多了去了。
若你留意近期的“管南新城时光印象”以及“龙湖熙上”的价格变动和售楼部内络绎不绝的人潮，便能轻易理解其中的情况。
卖房，回款，活下去，是王道。
不要在乎能不能赚钱了，利润有多大了。回笼资金是根本。
你能保证2023年市场就一定很好吗？
你还等着涨价吗？
第五：
你的营销需要说人话，别忽悠。
郑州房地产市场在过去的数年里经历了诸多考验，单纯依赖展示效果图和夸大其词的做法已经不再奏效。
你所完成的工作，所呈现的成果，项目的推进状况，能否按时交付住宅，以及过往交付住宅的口碑，这些都是更为关键的因素。
真诚地向客户详细阐述你的优势和价值所在，这比仅仅进行表面上的夸大其词来得更有分量。
客户不傻。
客户对您当前的价值有明确的认识——他们知晓的是您现在的价值，而非您未来的价值。
未来值多少钱和买房人无关，他们关心的是现在。
调整你的销售演讲内容，用通俗易懂的语言，别再绕弯子。比如，你在全国其他城市推出的那些住宅项目，还有你获得的那些荣誉，还有你的品牌展示墙，这些客户真的在意吗？真的信服吗？
各位房地产公司领导，你们认清现实吧。
第六：
该首付分期，就首付分期，虽然他违规。
但，零首付的骚操作，我是坚决反对。
也号召买房人不要碰零首付的楼盘。风险太大。
这里，不再多说。
第七：
众多尾盘项目，你需进行大规模的促销活动。尤其是那些剩余的“大户型”房源，这已成为一种普遍现象。这其中也包括了北龙湖的高端豪宅。
关于同一住宅小区中小户型与大面积住宅的定价问题，究竟哪一种户型价格应当更高，哪一种应当更低，我认为并无一个固定的准则。
只有一个标准：能否卖出去是检验真理的唯一标准。
该小区尚存多套大面积的大户型房源，这显然表明你的市场定位存在偏差。
或许他具备优点——然而，对于开发商来说，如何使消费者感受到这种优点并付诸购买行动才是至关重要的。
你如何促使客户去买呢？——单价降低，总价降级，就能出手了。
你卖不出去，窝在你开发商手里，就是垃圾资产。
第八：
抢夺地市客户。
今年为何房地产开发商的销售额度不尽如人意？为何会有客户数量大幅减少的直观感受？
一个重要核心原因是今年地市客户的离场和缺失。
今年地市客户的离场，有多种多样的原因。
但外在因素是因为疫情防控。
如今，这一因素慢慢退却，地市人可以郑州自由行了。
你如何抢夺他们呢？这是各个楼盘重点要考虑的问题。
值得你们开研讨会深入探讨并实践。
第九：
真正的渠道和“多点诚意”的宣传。
目前，你离不开渠道（中介渠道和传播渠道）。
很多楼盘做不了安静的美男子。
想“桃李不言，下自成蹊”，不可能。
这是阵地战。
总之，我想说：
郑州的房地产开发商面临一个关键的战略抉择，那就是如何精准捕捉12月份的市场机遇。
你需要比你的竞品盘，先出击，先跑量，先回现金流。
用尽一切手段和方法去抢夺客户。
退，是为了进。
“活下去，像牲口一样活下去”。
本文完。
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