以现金交易，携带房屋买卖协议，房产却可能未真正属于你？近期，河南省渑池县人民法院审理了一起类似的案件。
2021年9月，张某与一家房地产开发企业达成了《商品房买卖协议》，成功购得该企业持有的401号住宅，并已支付了总计382654元的购房款。紧接着，该房地产企业前往房产管理部门，将《商品房买卖协议》进行了备案并登记在了张某的姓名之下。
2022年9月，张某与李某达成《房屋买卖协议》，其中规定张某将以30万元的价格将编号为401的房产出售给李某。李某已向张某支付了25万元房款，剩余的5万元则约定在交付房产钥匙时一次性付清。到了2024年5月，由于张某的债权人提出了执行申请，法院据此裁定对401号房产进行预先查封。李某将案件提交至渑池县人民法院，提出诉求，希望法院能够取消之前的执行裁决，并判定涉案房产属于其合法所有。
法院在审理过程中，认定本案的核心争议在于李某是否对涉案房产拥有能够抵御强制执行的民事权益。依据《民法典》的相关条款，不动产所有权的设立、变动、转移及终止房地产代理合同补充协议，必须经过法定登记程序才能生效，未经登记则不具备法律效力。在本案中，某房地产公司与张某所订立的《商品房买卖合同》以及李某与张某签订的《房屋买卖协议》均符合法律规定，具备法律效力。然而，这两份合同仅具有债权性质，并不能引起物权变动。李某与张某双方均未完成不动产的变更登记手续，因此未能获得物权。该房屋已被法院根据已生效的判决预先查封，李某无法凭借与张某签订的《房屋买卖协议》来反驳法院的生效判决，因此，李某对于涉案的房产并不拥有能够抵御强制执行的民事权益。据此，法院依法拒绝了李某提出的诉讼要求。
签订了房屋买卖协议，可房屋却未成为我的所有？对此疑问，承办法官进行了解释，指出合同的有效性与物权效力有着根本的不同。合同的有效性源于当事人自主意志所形成的债权联系，只要合同成立并且满足了法律规定的生效条件，当事人便拥有了要求对方履行合同约定的权利。在张某与李某达成协议之后，李某便有权依照合同规定，要求张某协助办理房屋过户手续。物权效力以登记作为其公示方式，直接影响到物权的归属问题。即便张某与李某之间的合同被认为是有效的，但在房屋过户登记手续尚未完成的情况下，李某依然无法拥有该房屋的所有权。在本案中，涉案房屋在执行阶段已被预先查封，此时李某无法直接主张其所有权。尽管张某和李某的买卖合同是合法且有效的，但由于未完成过户登记房地产代理合同补充协议，李某并不能成为房屋的合法所有者。李某只能依据有效合同向张某主张违约责任，要求赔偿损失。
作者｜法治日报全媒体记者 赵红旗 通讯员 代文官 茹超峰
