2019年，人民币汇率首次跌破“7”这一重要关口，央行曾明确指出，这个“7”并非年龄，一旦过去便无法回头，亦非堤坝，一旦被冲破，洪水便会迅猛泛滥。至于物价上涨的问题，我国CPI的构成中，大部分食品和生活用品国内均可自给自足，因此人民币对美元的汇率贬值对我国内部物价的影响微乎其微。不经意间瞥了一眼美元汇率，发现它也已跌破“7”！简单的聊聊破7对中国房地产的影响！
8月15日，央行降低中期借贷便利（MLF）利率，此时人民币汇率开始走低。与此同时，美元指数持续攀升，屡创新高。如今，离岸人民币对美元汇率已跌破“7”这一重要关口，累计跌幅已超过2600个基点，相当于3.88%以上。
在当前货币贬值压力下美元加息对中国楼市影响，中国人民银行于9月5日迅速采取行动，宣布自2022年9月15日开始，将金融机构的外汇存款准备金比率降低2个百分点美元加息对中国楼市影响，从原来的8%降至6%。此举标志着央行在本年度内对外汇存款准备金比率进行的第二次下调。
在此次货币贬值潮中，央行副行长刘国强于9月5日在国新办举办的吹风会上作出回应，他指出，目前我国外汇市场运作平稳，跨境资金流动井然有序；尽管美国货币政策的外部影响存在，但这一影响已被有效控制在可接受范围内。
首先，我们深信我国的发展前景光明，这种短暂的不稳定对整体局势的影响微乎其微。我国经济展现出强大的抗风险能力。各行各业均充满活力！
实际上，7关口对于人民币汇率的定位仅属一般性节点，“跌破7”与“跌破6.97”的差距并不显著。然而，一旦“跌破7”可能触发的市场恐慌情绪和看空预期，这一点确实值得我们保持警觉。
1：分析一下，是不是趋势性的贬值？
观察我国经济总体走向，结合人民币供需状况分析，尽管存在人民币贬值的风险，然而得益于国家有效的调控措施，大规模资本无序外流的可能性相对较小。
丰厚的国际外汇储备有助于遏制人民币在短期内出现剧烈贬值，同时，较为严格的外汇管理措施亦有效限制了资本在短期内的大规模外流。
2：人民币贬值肯定是房地产的利空
在人民币升值的数年里：
随着人民币的升值，人们的财富和可支配收入得以提升，这吸引了众多财富增长者。住宅作为一项高价值消费品，自然吸引了这些消费者的关注。然而，在房地产供给短期内难以显著增加的背景下，房地产需求的增长无疑会推动房价的上涨。
资金流入房地产市场，其数量会随着人民币升值预期的增强而增多。“输入性通货膨胀”现象将导致我国物价水平的上升。通常情况下，商品房的需求弹性相较于普通商品更大，因此其价格上涨的幅度也会更加显著。
预期效应显著增强了流动性效应与财富效应。一旦市场普遍预期人民币将升值，外资便会大规模涌入我国房地产市场，进而导致房价的上涨。
一旦人民币升值预期发生转变，若出现趋势性的贬值走势，购房盈利的势头将发生反转，在这种情形下，购房决策将变得更加谨慎。
人民币的持续增值与我国房地产市场的不断攀升紧密相连，回顾历史，中国房价上涨的因素众多，而人民币的升值便是其中之一。在这一升值趋势中，房产持有者的财富也随之水涨船高。对于房产增值的预期，进一步激发了大众购房的热情。
人民币一旦贬值，便会对某些房产投资产生负面影响。此贬值趋势将导致资金外流，进而影响财富阶层的资产配置。
3：美联储持续加息：
庞大的海外资金流入将导致房地产企业面临资金周转困难，若这种情况持续下去，甚至可能导致企业违约。
美元的走强将导致热钱撤离中国市场，进而加剧房地产企业的资金短缺困境；若人民币贬值成为一种趋势，则房地产市场将遭遇衰退，这可能会对中国经济造成损害。
人民币的价值下降，首先对三四线城市房地产市场产生了显著影响，而对于一二线城市的房地产市场，目前尚无显著波动。然而，若这种趋势持续下去，房地产市场不可避免地会受到波及。
4：但汇率的波动对于普通老百姓来说，肯定有一定影响。
尤其是在资产难以实现全球广泛布局的情形下，未来的一线城市及其周边地区仍将是房地产投资的理想选择。尤其是那些地价高昂且实施明显限价措施的区域，它们更是预示着未来的巨大价值。然而，必须承认的是，房地产市场所面临的风险正在逐渐增加。
5：会不会允许房企拿地？
谁还在拿地？
6：未来的利率变化，宽松可能性非常大！
在我国市场，无论是股市抑或是房地产市场，若想实现回暖，必须等待国内政策放宽的迹象变得更加清晰；同时，美联储的降息举措也为国内政策的放宽提供了更广阔的空间。
一旦美联储决定降低利率，我国金融市场将迎来更为宽松的资金环境。在这种态势下，房地产市场自然不会面临不利影响。
7：一城一策
与四月份的会议相比，并未涉及城市应承担的责任，然而，近期全国范围内房价上涨明显的几个主要城市，其房地产调控措施导致的房价上涨势头已有所遏制，一轮调控措施已相继出台。
但是谁也别低估各地方政府放松调控的冲动！
近期各地推出的一日游政策实际上反映了地方对未来政策的期待，预计未来房地产调控措施将更加趋向于宽松。然而，房地产市场已不再具备全面实施大规模刺激措施的杠杆作用。在这种背景下，全面放宽的金融政策所带来的风险已超过其收益。
8：城市分化加剧！
城市级别的划分已不再适用，一二三四线城市之间的界限不再具有显著价值，取而代之的是城市圈和城市群，它们正逐渐成为房地产投资的新焦点。
全国范围内，仅有约20座城市形成了较为完善的二手房交易市场。在这些具备成熟市场的城市，投资行为才具有实际意义；而在其他城市购置房产，尽管房价看似有所上升，但能否顺利售出却是个未知数。
9：房价会不会波动？
务必牢记，会议所遵循的方针是“六稳”，而房地产领域则是“三稳”。购房的技巧实则颇为简单，关键在于关注政策动向。需留意银行信贷政策，同时观察资金成本是呈上升趋势还是有所下降。
10：最后总结一下：
我国金融政策在维护经济稳定方面发挥了关键作用。在上半年，中国人民银行采取了频繁的外围降息措施，确保了货币政策的利率基本稳定，并且加强了其他货币工具的调控力度。此外，短期、中期以及长期政策也实现了有效的搭配与协调。
对中国经济充满信心，然而在短期内，大众需提升风险防范意识，并适当储备黄金，同时，选择一线和二线的优质流动性资产作为投资的首选。
未来不是投资的时代，而是安全的时代，选择安全避免过高杠杆。
