房地产行业正处于积极打造新型发展模式的重要阶段，市场结构正经历深刻变革，面临的双重压力与机遇同在。在这一过程中，商业领域的抗风险能力成为众多房地产企业成功跨越经济周期的核心要素，而在2024年的年度报告中，被称为“第二增长曲线”的“经营性业务”展现出了逆势增长的显著成效。
大悦城（000031.SZ），作为商业及多元化领域最早进行布局的企业，凭借其具有前瞻性的战略部署、多元业态的协同作用以及稳健的财务管理体系，成功脱颖而出。这不仅为行业的发展带来了强大的推动力，同时也树立了高质量发展的新典范。
2024年，大悦城在众多业务板块中表现卓越，关键经营数据逆势增长，彰显出其强大的抗风险能力。公司全年营业收入达到了357.91亿元，期末总资产规模膨胀至1785.75亿元，经营活动产生的现金流量净额为66.17亿元，货币资金储备更是高达270.89亿元。面对行业整体增速的放缓，大悦城显著超越了行业平均水平。
多元业态协同发展，商业板块成为发展重要引擎
在探索房地产发展新路径的过程中，大悦城不断努力，积极融合多种商业形态，以创新力量推动进步。其中，商业领域扮演着关键角色，作为公司发展的强大动力，推动其在市场竞争中稳健前进，同时也有助于增强整体的抗风险能力。
在商业界，大悦城精通于将顶级IP的热度转化为持续的客流，并且已成为Z世代热爱的品牌地标。该品牌以“二次元”文化为灵魂，通过IP快闪活动与空间设计的紧密结合，打造出独特的消费路径，每年举办的活动和展会数量超过200场。借助知名IP（例如名创优品、chiikawa），我们成功地将这些IP的热度从首站上海静安迅速扩散至全国各项目（包括北京朝阳、成都、天津、沈阳大悦城），以此实现了跨区域的协同效应，并最大程度地提升了IP流量的价值。
2024年年末，大悦城商业版图已拓展至44个项目，其中包括30个重资产项目和14个轻资产项目。这些项目遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区等主要城市群。大悦城始终秉持“年轻力”作为核心战略，通过不断创新发展业态、提升品牌形象以及深化数字化运营，不断增强自身竞争力，进一步稳固了其在行业中的领先地位。在当年，厦门、三亚、海淀的三大悦城项目盛大开业，它们均成为了各自区域内的商业新地标。三亚大悦城以高达100%的招商率和开业率，创造了体系内的最高纪录，其月销售额迅猛突破亿元大关；厦门大悦城作为福建省内首座旗舰级商业综合体，开业仅三天便吸引了超过五十万次的客流，迅速崭露头角，成为厦门岛品质生活的新典范；而北京海淀大悦城则凭借“山系生活智潮地”的独特定位，成功填补了西北区域高端商业的空白，吸引了众多年轻潮流人士的关注。
购物中心业务表现卓越，年度销售额实现了401.3亿元，较上年同期增长了16%；同时，客流量也显著提升至3.66亿人次，增幅高达22%；此外，平均出租率保持在一个稳定的水平，达到了95.1%。“首店经济”与“潮流IP”两大策略协同发力，成果斐然，吸引了超过450家全国和区域首店入驻，二次元领域店铺销售额达到11.1亿元，IP主题快闪活动实现收入2.5亿元，有效吸引了Z世代消费者的关注，不断推动商业市场的活跃度。
写字楼的平均出租率整体达到了91.1%，中粮广场连续多年荣登“中国写字楼品牌价值10强”榜单，而北京汇京双子座则荣获了全球建筑超级产品力大奖。在深圳，大悦城的产业地产项目出租率更是高达98.2%，新运营的中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园等园区也得到了广泛认可，成功实现了跨领域的重大突破。顶级酒店荣获66项业界殊荣，长租公寓的出租率平均高达95%，同时摘得众多行业奖项，其品牌影响力稳步增强。
在深圳的产业地产板块，大悦城运营的11个项目整体出租率达到了惊人的98.2%。不仅如此，在北京，公司采用管理模式输出的方式，成功运作了中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园以及北京海淀大悦信息科技园。这两个园区在2024年9月正式开业后，赢得了政府、行业及业主方的一致好评。园区的建成使得大悦城控股在人工智能及生物医药两大领域的招商引资取得了突破大悦公寓房价，打破了原有的限制，促进了不同领域的融合，从而为企业的产业拓展打下了坚实的基础。
高端酒店和长租公寓业务齐头并进，取得了显著成效。三亚亚龙湾瑞吉度假酒店以及北京华尔道夫酒店等系列酒店，共同荣获了“年度旅游目的地首选酒店”和“米其林一星餐厅”等多项行业大奖，品牌价值持续提升。
大悦城在长租公寓领域深度介入了区域内的保障性租赁住房和公共租赁住房的建设工作，同时也在积极地向市场化运营模式进行拓展。在报告期间，10个运营成熟的长租公寓项目（包括轻资产项目）的平均出租率高达95%，大悦乐邑长租公寓品牌荣获了“中国住房租赁品牌价值评估指数规模力TOP30”以及“青年公寓TOP30”等多项行业大奖，这些荣誉得益于其丰富的社群活动和客户的高度满意，从而不断增强了品牌的知名度。
大悦城商业板块凭借多年积累，已在首展独占鳌头、全年龄层覆盖、长效收益转化等方面构筑了坚实的防御壁垒，为住宅、公寓等区域增添了丰富的情感价值，实现了从流量吸引到客户留存、从商业运营到生活融入的跨界转型，或许将重新塑造“地产与IP”结合的行业新格局。
销售型业务实现逆势突围
市场趋势回归产品本质，"优质住宅"成为行业普遍追求的目标。以往依赖土地价值提升和同质化产品生产的模式正在逐步转变。面向未来，房地产企业必须依靠打造高质素产品、树立良好口碑、合理控制发展规模等策略来赢得竞争优势。
大悦城对Z世代有着独到的理解，它通过高端的定位、细致入微的设计、文化IP的加持以及核心区域的聚焦，不断推进户型创新和室内精装场景的打造，推出了众多高品质住宅产品，从而提升了市场竞争力。在住宅领域，它已建立起独特的差异化竞争优势。
大悦城销售业务依托于精确的市场战略和持续的创新精神，彰显出了其卓越的发展潜力。在2024年，该业务板块的总签约金额高达369亿元，根据中指研究院的排名数据，其销售业绩在榜单上实现了显著的提升，从前一位数的边缘位置强势跃升至第23位，这种在逆境中突破的能力引起了广泛关注。
在项目销售领域，大悦城旗下多个区域的示范项目均取得了显著的成绩。成都的中粮・天悦壹号项目，凭借其卓越的建筑设计和高标准配套设施大悦公寓房价，吸引了大量购房者的目光；西安的悦著・央璟项目，凭借其独特的产品定位和绝佳的地理位置，在当地市场备受青睐。此外，杭州的鹭悦朗云府项目更是实现了“四开四售罄”的惊人销售业绩，这充分展示了市场对大悦城产品的极高认可度。
在产品创新方面，大悦城以“中粮好房子”战略为基石，倾力塑造了“四个核心价值加上十五个理想生活场景”的产品策略。这一创新举措不仅贯穿于项目的规划和设计之中，更深入到居住体验的每一个环节。通过这一策略，北京宸悦国际以及西安悦著・云朗等众多项目在国际设计界崭露头角，成功夺得伦敦设计奖金奖和美国TITAN铂金奖，从而为行业树立了产品创新的典范。
在拓展策略领域，大悦城始终展现出对市场的敏锐洞察。公司主动在核心城市进行布局，2024年成功获取杭州、西安等地5块优质土地，目前土地储备的可售价值已达约1269亿元。同时，公司专注于京津冀、长三角等核心都市圈，不断优化土地储备的构成，为未来的持续发展打下了稳固的基础。
财务稳健 创新激活资产价值
面对行业调整和政策变革的双重挑战，大悦城依靠精细化的财务管理，成功构筑了坚实的财务安全壁垒。公司敏锐地捕捉政策动向，成功获得了12个“白名单”项目的批准，以及7个经营性物业贷款项目的支持，确保了现金流的安全稳定。公司在公开市场成功推出了多款债券，总额达到71亿元，新借款的平均成本降至3.0%，全年综合融资成本进一步下降至4.06%，较上年末减少了55个基点。同时，中诚信国际和中证鹏元资信评估机构均维持了对公司AAA级主体信用评级的认可。
轻资产战略迅速实施，西南地区首个消费基础设施公募REIT项目——华夏大悦城商业REIT，已成为业界的标杆。该项目的底层资产出租率高达98.1%，租金收取率更是达到了99.97%。在2024年第四季度，基金层面的收入达到了8606.18万元，可供分配的金额为4529.09万元，年化现金流分派率更是达到了5%。借助“投融建管退”这一平台，公司轻资产管理的输出规模持续增长，并向行业贡献了轻资产运营的新理念。
东方证券的研究指出，我国消费基础设施的REITs市场尚处于初期阶段，其发展潜力巨大。以美国为例，其REITs市场总规模高达1.32万亿美元，其中商业地产REITs占据了显著位置。与此相对，我国公募REITs以及消费基础设施REITs的规模尚显不足，然而政策的扶持已为市场的进一步扩张指明了道路。
大悦城的REITs所依托的底层资产广泛分布在一二线城市的繁华商业区，占据着极佳的地理位置。这些项目不仅发展成熟，而且现金流持续稳定。以杭州的西溪印象城和青岛的万象城为例，它们都是行业内的示范性商业物业，展现出显著的增值空间。
作为中粮集团在房地产业务领域的唯一载体，该公司有望率先获得核心城市土地储备及城市更新政策的利益，诸如深圳宝安大悦城等新兴项目将因区域经济的增长而获益。
2025年之际，大悦城计划对“1123”战略进行深化，集中精力打造商业“年轻力”品牌及高品质住宅开发，并持续在核心城市群领域深耕细作。同时，公司致力于推进绿色低碳的转型进程，积极寻求消费型REITs的拓展空间与城中村改造的新机遇，充分利用多业态协同效应、高效运营模式以及创新资本运作的优势。大悦城控股正通过稳健的财务基础和创新资本运作，不断为城市的提升和行业的优质发展提供动力。他们正以实际行动推动这一进程，未来将向市场提供更多高品质的产品和服务，从而开启行业发展的崭新篇章。
