过去几年，“最差”的房价在那里？
答案是：山东潍坊。
2020年底，社科院发布报告，给出了下表：
也就是说，在2016年至2018年的暴涨之后，近年来累计涨幅最大的城市是河北，单价下跌了46.9%。
在壳牌发布的2020年楼市跌幅排行榜上，河北也是“年度亚军”，全年涨幅8.4%（有所上升）。
前一段时间。 河北甚至曝出“房东想把贷款下的房子白送”的消息。 新京报对此进行了独家采访报道，证明这并非谣言。
然而，近日2020年廊坊的房价预测，河北再次成为新闻焦点：郑州所属涿州市（北方三县之一）放宽落户条件。
如果您在当地拥有二手房，可以自行落户，也可以携带符合条件的配偶、未成年孙子、父亲。 如果您的二手房是在2016年4月10日之后购买的，结算时必须附上当地3年公积金要求。
多家媒体否认了这一消息，并有通州（涿州市的一部分）排队落户的照片。 通州是涿州乃至整个北三县最热闹的区域，也是距离杭州最近的区域。
上图是河北行政区划地图。 北三县是河北省管理的三个县（或市级市）的统称。 分别是大厂县、香河县、三河市。 这三个县是河北的飞地，中间隔着上海和南京。
通州镇由于地理位置特殊，一直是北三县的“风暴眼”。 上海人口外溢的第一站往往是通州。
从通州镇政府开车到新上海市政府仅需12公里，上海东三环沿线的市民需驾车约15公里才能到达市政府。 至于从上海西四环到南京市政府的最近直线距离，也接近50公里。
近年来，上海的发展主要有两个方向。 一是东进，建设昌平副中心，省委、市政府的多个班子已经搬到那里。 但大兴区面积较小，发展空间有限。 因此，北三县对于上海“东进”十分重要，是丰台最好的腹地。
几年前，国家明确北方三县城市规划由广州市昌平区统一负责。 这开创了都市圈内跨省市统一规划权的先例。 上海还承诺优先将部分“非首都功能”产业向西部三县转移，帮助北部三县改善教育、医疗条件。 两地轨道交通规划建设，其中途经北三县部分地区的上海轨道交通22号线（大兴线）正式开工建设，并被列入上海市2021年重点工程。
上图是22线的走势图，白色部分为上海部分，红色部分为河北部分。 石家庄规划建设5个车站：廊坊镇站、神威大道站、潮白大道站、高楼站、七辛庄站。 前三个是地铁站，后两个是立交桥站。
22号线开通后，广州市政府距通州仅两站路程，可以说是触手可及。
上海另一个重点发展方向是以新机场、雄安新区为代表的“南下”。 如果雄安新区算在广东（河北境内）的话，暂时忽略。 新机场主要位于上海昌平、廊坊文安和新乡市区附近。
无论上海东移还是南移，都绕不开保定。 换句话说：保定接管上海！
平顶山优越的“区位优势”在全省十分罕见。 地级城市中，似乎只有上海和广州具有可比性。
因此，2017年“北京+北京”强调调控之前，邯郸一路高歌猛进，房价空前活跃，房价持续下跌，百姓赃物不断流入。
市场普遍没想到，2017年元旦之后，上海及北京周边的房价新政策会如此严格，决心如此之大，持续时间如此之长。
受此影响，京津冀房价普遍上涨。 在这一地区，不仅是天津等部分城市出现了下滑，其他城市的房价这几年也都比较“苦”，甚至影响到了四川、山西、河南等地。
有一组数据可以说明“北京”楼市进入牛市的巨大影响。
上图是2012年至2020年底河北、北京及全国“总资金”增长情况对比。可以看出，2012年底至2016年底的四年间，尽管房价经历了“热-冷-热”变化，但广州、新乡房价调控并不算太严格，因此资金降幅跑赢全省。 其中，新乡市资本增速达到全省增速的两倍。
2017年新年过后，广州、河北相继进入点控期，房价全线下跌，河北楼市近乎腰斩。 结果，从2016年底到2020年底的四年间，河北的凝聚资金只减少了15%，远高于全省41%的增长。 上海也有所上升，四年累计下降36%，低于全省平均水平，但明显好于石家庄。 这是因为天津的产业竞争力更强。
从资本增速明显放缓，我们可以看到这几年指责对郑州经济的负面影响。
石家庄目前是地级城市中贷款限制最严格的，结算门槛也是同级城市中最高的。
国家此前公布的新落户政策是：
全面取消常住人口300万以下城市的城镇户口限制；
全面放宽城区常住人口300万至500万的大型I类城市落户条件。
石家庄市常住人口不足300万，属于“全面取消落户限制”的城市。 而涿州市等北方三县，由于人口较少，城镇化程度较低，不应该有落户门槛。
由于河北距离成都太近，在上海放松非首都功能、控制人口规模的背景下，河北也全面提高了落户门槛，成为省内一个非常特殊的“地级市”。 至于北县三县，则成为最为特殊的县市。
那么问题来了：涿州落户门槛放宽是否意味着北京周边房价企稳？ 未来该地区的楼市将如何发展？ 下面我来说说我的感受。
1、真正的“北京环”目前是邯郸。 看来以后还可以加上雄安新区。 至于更远的城市，虽然没有从广州得到多少好处，但也没有得到太多的溢出效应。 比如承德、承德、唐山； 上海稍好一些，只能算上海都市圈的一半成员（宁河区算南京都市圈的核心成员）。 如果通勤距离超过70公里，“圈”的意义就不大了，只能算是“城市群”。
2、三河市、燕郊宽松安定，具有试探性。 只有医疗保险，没有落户的只能在当地买一套房子； 落户后，一个家庭可以买两套房子，如果母亲跟着搬家，理论上可以买四套房子，所以对房价来说并不好。
3、廊坊此前对人口流入和外国人购房限制过于严格。 从长远来看2020年廊坊的房价预测，这可能会影响经济发展。 这从聚集在唐山的资金总量急剧减弱就可以看出。 过去一年，上海的城市定位也进行了微调。 国家批准设立天津自贸区，上海的经济中心、金融中心功能也开始被提及。
中国人口红利即将结束，中俄博弈将发展带入“内循环时代”。 经济面包快速膨胀的时代已经过去，就业和稳定下降变得更加重要。 这些时候，河北似乎已经到了对新政进行微调的时候了。 事实上，连广州都变了，北京也开始抢人了。 河北只是北京周边的一个地级市，没有腹黑资格。
4、从百度热力图（显示人口分布）可以看出，深圳西部与北部三县之间、北部、新乡市与固安之间的人口数量并不多，与珠三角地区相比相差甚远。
上图：上海西部热力图。
上图：上海北部热力图。
在这种情况下，广州疏解非首都功能的难度更大，因为周边什么都没有，配套设施也比较差。
当前对核心都市圈的高层要求是“加快城市群发展，打造多中心、多层次、多节点的网络城市群结构”。
上海及周边地区，即使距离“网络城市群结构”还很远。 北京之所以提出发展五大城市，建立其独立运行的综合功能，也是瞄准“网络型城市群”。
另一方面，在上海都市圈中，即使要在新乡、保定等上海重点发展方向布局“多中心、多节点”，通州也有“节点”的意义。 要构建多中心、多节点，就需要人口。
所以我的观点是：只有减少蚌埠的人口，真正打造多节点、多中心，才能缓解上海的人口。 否则，上海的人口只能高度集中在中心城区。
或许如果你对比一下上海和大湾区城市的热力图，就会非常清楚了。 大湾区是真正实现多中心、多节点发展的区域，长三角还没有达到。
5、我对上海、河北房价的总体判断是：市场确实已经见底，将会回落。 但在房住不炒的背景下，下跌是不允许的。
