景德镇曾经繁华的房地产市场正面临剧烈的调整过程：以碧桂园昌南府项目为例，其房价已从巅峰时期的每平方米万元左右跌落到现在的约8000元，而恒大名都的二手房价格更是从每平方米9500元跌落至6000元。房地产企业纷纷裁员，佣金收入大幅减少，已经成为行业常态，许多从业者直言自己的收入已经减半。
房地产市场波动不定，专家们提醒购房者应保持冷静思考——若为自住，应着重考虑户型实用性及开发商的信誉，若为投资，则需小心价格过高的区域，并根据自己的经济能力量力而行。尽管景德镇的陶瓷文化享誉全球，但其经济发展动力相对较弱，房价回归合理水平已成为一种趋势。在当前购房时，不仅要考虑自身需求，更要关注自身实力以及房产的长期价值。
#01
年薪从百万到20万，收入在缩水
沈晓赟在景德镇房地产销售领域深耕细作已达七年之久，他亲身见证了瓷都房地产市场此间的起伏变化，因此在业内，他具备了一定的发言资格。
景德镇的住宅市场出现了明显的分化现象，其中安置房价格大致在每平方米5000元左右，而老旧小区的价格区间在2500至5000元之间。对于初到景德镇的购房者来说，若首付只需几万元，选择一套价值二十至三十万元的刚需房会显得更加经济实惠。至于中档住宅，例如山水瑞园、阳光东园以及城西宝龙周边的改善型小区，其价格在每平方米6000至7000元，咨询的人则相对较多。沈晓赟提到，诸如望陶家园和碧桂园昌南府这类高端住宅小区的房价多在7000至9000元之间。而他目前所在的岭上家园楼盘，其价格同样处于这一区间。周边配套设施的完善程度直接影响着小区的受欢迎程度，商业设施、教育资源以及旅游景点都是业主在选择时考虑的重要因素。像紫悦台、望津府以及观山和悦等别墅项目，其价格更是超过了万元大关，面积在180至360平方米之间。客户最常询问的还是价格、小区环境以及品质。现在卖房的比买房的多，选改善性住房的远比刚需的要多。”
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自2024年起，购房将享受政府补贴，针对首次购房的刚需者、外地来落户者或是引进的高端人才，均可获得相应的补助，普遍标准从3万元起，以消费券或购物卡的形式发放。此外，开发商与政府各自承担一半的补贴责任。沈晓赟还补充道，房地产销售行业门槛相对较低，但系统性的培训不够，若缺乏人际关系和综合能力，不建议从事此行业。通常佣金比例是千分之一，在高峰期年薪甚至能突破百万，但近两年最高也就维持在二十万上下。
许鹏在房地产行业策划领域耕耘已久，他深信房价与市场需求之间的联系最为紧密。相较上饶、九江等城市，景德镇周边乡镇数量较少，城镇化水平较高，导致房价的支撑能力不足。当前，土地获取成本高昂，开发商对于拿地的积极性并不高。此外，房地产的投资属性也不够显著。
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当前市场上热销的如岭上家园，其125至140平方米的洋房颇受欢迎。同时，越来越多的新改善型项目涌现，各个项目竞相提升产品品质，例如推出了长达6米、宽达2.4米的大阳台。此外，园林式小区也逐渐受到越来越多人的喜爱。许鹏解释道，为了实现与客户关系的长期稳固，他们开始重视后端服务，致力于为业主带来更多福利，例如提供大剧院的门票以及举办多样化的社群活动。产品本身的竞争力固然重要，但让业主感受到更幸福的优越感同样是一种策略。在房地产销售领域，竞争激烈，只有不断创新，才能取得更好的业绩。正如俗语所说，“退潮之后，才能看清谁在裸泳。”
#02
老破小不建议买，二手房直播可为
火哥，原名甄有生，自2020年起投身二手房交易领域。在抖音平台上，他凭借独特的道具和夸张的服装，展现出极强的表现力，因而深受粉丝喜爱，并在行业内享有一定的名望。
曾有过摆地摊售卖衣物的经历，尝遍了生活的艰辛。我还有过尝试陶瓷直播的经历，尽管投入不少资金，但并未取得成功。一次偶然的机会，我进入了房产销售领域，经过努力，一个月赚取三万元对我来说并非难事，即便是一名普通的房产销售员，月薪也能达到一万元左右。火哥向冷叔介绍道，现在景德镇的新建小区保值能力较强，而那些老旧的小区则不建议购买。询问者数量不多，在二手房市场，楼梯房的价格大约在每平方米3000到5000元之间，而电梯房则在5000到7500元每平方米。我们收取的中介费是统一的，为成交价的1%。至于新房，开发商会提供佣金。若你在抖音上拥有一定的粉丝量和直播技巧，从事这一行业将具有明显优势。如果没有这些条件，我并不建议你进入这个行业。
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泉哥，又名吕思泉，自2015年起便投身于初级房地产销售领域，而自去年起，他已转至赢合地产，专注于二手房交易。在他身边，老客户通过介绍带来的成功率相当可观，从事这一行业，口碑和人脉至关重要。
我们的佣金制度是成交后才按买方和卖方各收取1%的中介费，而售后服务及代办则由平台承担，收费标准为每单2000元，目前市场上对80至130平方米的房源咨询最为频繁。吕思泉提到，投资者们对学区房以及那些刚交付2至3年的次新房特别感兴趣。他透露，周围询问九颂山河菁华轩和江山赋的投资者不少。目前市场上的产品正在不断更新换代，因此在选择住房时，必须考虑家庭的人口结构，以及双方工作地点的便利性。此外，是否患有慢性病、能否方便就医等因素也必须纳入考量范围。购房者在考虑房产时，不妨留意景德镇的住房政策细节。至2025年12月31日之前，以下四类群体——包括新迁入人员、新设立经营主体的企业高层管理人员、各企事业单位引进的全职人才，以及城镇中无自有住房的居民——若在市中心城区购置新建或二手商品住宅，均有资格申请获得高达3万元的住房商贸联动消费补贴，该补贴以住宅为单位进行计算。
#03
瓷都房产，更有情绪和精神价值
张希德，一位经验丰富的房地产从业者，自2014年起投身景德镇的发展。在他眼中，景德镇的高峰期是在2016至2018年间的棚户区改造期间。当时，他的团队成功运作了玖域壹品和金鼎玖域等多个项目。我犹记得，在高峰时期，营销中心的客户车辆排成长队，直至古窑路口，队伍绵延数百米之长。在2018年的前十个月份，全市范围内的住宅类商品的销售面积达到了约131.2万平方米，这一数字较去年同期增长了20.1%。与此同时，商品房的销售额也实现了显著增长，达到了85.3亿元，同比增长率更是高达61.2%。
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2024年1月至11月，全市新建商品房的网签备案总面积达到了110.01万平方米，这一数据较去年同期下降了5.47%。总体来看，房地产市场展现出‘止跌回稳’的迹象，市场的活跃度、客户到访量和成交额均有所上升。然而，市场热度是否能够持续下去，仍存在一定程度的不确定性。张希德基于其房地产专业背景进行了深入剖析，他指出，个人观点来看，景德镇房地产市场经历了从巅峰时期的炽热到如今相对稳定的过渡，尽管房价有所回落，但销售态势亦由之前的迅猛增长转为如今的有波动但总体稳定的局面。
在购房事宜上，张希德也提出了个人的见解，他认为挑选合适的住宅应从以下几方面入手：首先，要清晰界定个人的需求和财务预算。首先，需明确购房的目的，若是自用，需考虑工作地点的便利性以及周边配套设施的完善程度；若是出于投资目的，则需关注租金回报率。其次，要对自身的经济状况进行评估，包括计算可用于购房的资金总额，这包括首付款、税费以及中介费等，同时也要考虑每月能够承担的房贷额度。其次需考察地域特色与个人喜好是否相契合。再者要重视楼盘与户型选择：挑选那些广受好评的楼盘，比如长虹·银湖新都、金鼎九玺台等，这些在各自区域都颇受欢迎，而国企开发商通常提供更可靠的保障。此外景德镇现在房价，还需精心挑选户型：依据家庭成员数量和居住需求，挑选最适宜的户型及面积大小。购房前应广泛对比、深入实地调研，挑选性价比出众的住宅，适度延长交易时间，全面考量其利弊，尤其是要尽量避免陷入陷阱。
张希德对于景德镇房地产的未来走向也发表了个人见解，他指出，现阶段政府已经推出了一系列旨在刺激购房需求的措施，包括向特定群体发放消费券、为生育家庭提供购房补贴、倡导住房“以旧换新”计划、改善住房公积金的使用规定以及优化住房套数认定标准等。这些措施有效地激发了刚性需求和改善性需求，从而推动了房地产市场的稳定和回升。再者，从经济增长的视角来看，2025年第一季度共有53项重大工程陆续动工，累计投资额高达近300亿元人民币，涉及文化旅游、制造业以及基础设施等关键领域。这一举措将有效促进就业机会的增加和人口的迁移，进而对房地产市场产生新的需求拉动效应。从人口角度考量，景德镇在2023年经历了常住人口的小幅减少，从长远趋势来看，人口增幅或许不会太快。然而，随着城市的不断进步和就业岗位的增多，预计能够吸引周边地区的一些人口迁入，从而对住房市场产生一定的正面影响。尽管如此，景德镇房地产领域仍遭遇诸多挑战，包括宏观经济的不稳定性、房地产库存的积累，以及恒大集团留下的众多未完成项目等问题。总体来看，得益于政策的持续扶持与城市的持续进步景德镇现在房价，景德镇房地产市场有望持续稳定并实现健康的发展态势。特别需要指出的是，景德镇这座城市拥有其独特的地位，其制瓷历史源远流长，市集文化繁荣昌盛，其文化底蕴与成就足以与文艺复兴时期的艺术文化发源地佛罗伦萨相媲美。因此，我坚信，景德镇房产的价值绝不仅仅体现在经济层面，它更多的是承载着情绪和精神层面的价值，是那些对这座城市、对景德镇陶瓷文化、对这里的烟火气息怀有深厚情感的‘景漂’和‘镇巴佬’们，心中那份永远无法替代的归属感。“
尽管景德镇的住宅价格有所下降，从事房地产销售的群体收入普遍出现下滑，然而，那些坚持下来的从业者通过深入挖掘当地市场需求、拓展文化旅游配套设施等创新方式，在行业重组的过程中逐步开辟了新的发展领域，同时也逐渐证明了“瓷都”市场的强大抗风险能力。
