近期，一位业内资深人士曾言：若欲赢得人心，需对奔驰品牌进行批评、对物业管理进行抨击、并提及人均收入3500元这一数字。
提及房价即将出现下滑趋势，便有人对你表示赞同，赞誉你为秉持良心的公众知识分子；若你直言市场供应旺盛，却可能遭受指责，被视为推高房价的同谋。
特别是最近某音上，一些城市房价下跌、楼盘降价销售层出不穷。
哈尔滨近日宣布，将激励房地产商主动推出降价和折扣措施，同时显著放宽公积金购房的条件。此举进一步增强了那些看跌房地产市场的观点的信心。
数据不会说谎，实际上，楼市的真实状况与未来趋势，均蕴含于这些数据之中。
01 西安环、同比接连下跌，房价要降？
不久前，国家统计局公布了前10个月的数据报告，其中房地产行业的表现尤为突出，位居各行业之首。
商品房市场销售形势喜人，销售额持续攀升，创下了新的历史最高记录，其增长幅度高达5.8%，增速更是比之前提高了2.1个百分点。
这仅仅是开始牛刀房价即将暴跌，在1至10月间牛刀房价即将暴跌，我国地产开发领域的投资总额已攀升至11.6556万亿元，较去年同期增长6.3个百分点，增速超过6%，稳坐投资增长速度排行榜的首位。
|图源：中指研究院
从任何维度审视，房地产行业的稳定性都堪称其他行业所向往的。
难怪有人如此感叹，在这个时代，爱情或许会让人上当，友情或许也不如黄金般牢不可破，然而，房子却绝不会对你有所欺骗。
根据当前的发展态势，今年房地产市场的销售额无疑将超过去年的17万亿元，这一结果已成定局。
特别值得关注的一个数据是，10月份全国商品房的销售额度达到了16221万平方米，这一数字在过去十年中，任何一个十月的销售面积都无法比拟，堪称最佳。
在9月和10月这两个月份，销售覆盖的总面积达到了3.48万亿平方米，较去年同期增长了11%；同时，总销售额也攀升至3.47万亿，同比增长了20%。
换言之，这金秋十月，并不仅仅预示着房地产行业的回暖。相反，随着阴霾的消散，反而激发了市场购买力的进一步增长。
回过来看西安的楼市数据。
在十月，西安的新房市场经历了价格的小幅上涨，环比增长了0.5%，这一涨幅比九月份降低了0.3%。与此同时，同比涨幅达到了7.6%，但相比九月份，这一数据也有所下降，减少了0.4%。
这已是西安连续三个月环比增速呈现下滑态势，同时，同比增速在近一年内也多次显示出下降的迹象。
这便是市场焦虑的根源所在，为何历来繁荣的西安，如今却呈现出环比和同比价格同时下滑的态势？这难道预示着房价即将迎来大幅下跌吗？
首先，临近年底，开发商为了完成业绩指标，供货量明显增加。
房源流通活跃，去化速度迅猛，满足基本需求的轻便型产品大批量上架。在本月公示的房源中，共计11754套，其中价格在1.5万元/平方米以下的房源占比超过了一半，与之前几个月以改善型和高端产品为主的供应状况形成了鲜明对比。
众多房地产企业实施了降价、优惠以及赠送等促销策略，尤其是港务区那些超过3000套、平均价格在1.3万元每平方米左右的房源，显著降低了市场的整体平均价格。这一现象在市场总体数据中体现为环比和同比价格均呈现下降趋势。
其次，高端产品去化普遍进入买方市场。
近期推出的高端住宅项目中，位于曲江、高新等设施完善、发展前景广阔的区域，销售情况表现优异，如泛高新区域的中海熙峰里、紫薇云璟时光、万科悦府、中海曲江大城以及碧桂园云顶等项目。
其他高端升级项目，尤其是那些单价大约在每平方米三万元左右的项目，依然由买家的市场影响力所主导。
最后，从销售面积来看。
在10月份的新房供应中，90平方米及以下户型，其价格较上月上涨了100.9%，较去年同期上涨了112.2%；而对于90至144平方米的户型，价格环比增长100.4%，同比上涨106%；至于144平方米以上的户型，价格环比同样上涨了100.4%，同比涨幅为105.8%。
与9月份相比，三个不同面积段的环比增幅均有所减少，同时，90平方米及以下户型依然保持着极高的受欢迎度。
显然，西安市的新房价格在同比和环比方面均有明显下滑，这一现象源于市场供应结构的调整所引发的连锁效应。目前，房价的走势总体保持稳定，而寄希望于短期内房价大幅下跌的想法则过于不切实际。
依照往例，在第四季度价格审核尤为严格，开发商普遍倾向于推出性价比高的房源，旨在增加销量和回笼资金，而近期市场上的供应情况，亦是如此。
02 市场需求旺盛，年底“捡漏”才是正事！
近日，坐落于二环朱宏路附近的万科悦府项目，再度启动了网络购房报名流程。
在短短一天半内，已有2811户家庭提交了相关材料。然而，这一数字的形成与购房资格的限制不无关系。若非近年来持续填补放票的漏洞，恐怕连通过离婚来购置房产的途径也将变得不可行。否则，这一数据恐怕会更加令人震惊。
众所周知，鉴于当前调控措施之严厉，这无疑是一个极为难得的惠及众生的良机：
若能摇中，按照周边二手房的平均价格1.7万元每平方米来估算，那相当于是额外赚取了20万至30万元。
这样的故事令人兴奋，但这还只是当下楼市的一个缩影。
在刚刚结束的这一周（16日至20日），西安市已有11个住宅项目完成了意向登记，共计3474套房源。这些项目普遍存在一个现象，即登记人数均超过了房源数量，更有6个项目登记人数超过了千位。
按照100平方米、每平方米1.5万元的价格来估算，这3474套住宅吸引了17212个家庭，他们的总体购买力已经超过了250亿元。
同事苦笑一声：这比一些50强房企的市值还要高！
对购房者来说，全线飘红的市场，又在释放着什么信号？
1、市场供需关系高位以待
西安，这座全国第九个跻身国家中心城市行列的城市，在近年来的争夺人才大战中表现卓越，吸引了数以千万计的人口涌入，为房地产市场注入了巨大的活力。
近两年来，只要楼盘没有重大问题，且价格相对合理，往往难以避免需要摇号选房的情况；即便没有达到摇号条件，登记情况通常也不会太糟糕，通过开盘平销和活动促销，尾盘通常能在较短的时间内售罄。
2、开发商竞争激烈，购房者迎“捡漏”良机
在年底将至之际，开发商们面临业绩压力，纷纷加快步伐，尤其是那些掌握着主城区核心资源或享受新区主要规划红利的项目，它们之间的竞争必然异常激烈。
万科悦府附近仅1.5公里处的蓝光项目，在相同的地段条件下，两大实力派竞争激烈，究竟谁将从中获益？
购房者自然会受到影响，万科提供的更低价格和更符合需求的户型，无疑会对蓝光产品进入市场的接受度造成一定程度的冲击。
房参不止一次强调，我们无需过分关注那些所谓的“三道杠杆”、房企的高负债问题，以及开发商如何在严寒中求生存。至于他们是否能够继续经营、能否盈利，那是开发商自身需要面对和解决的问题。
开发商对于你如何偿还贷款并不感兴趣，同样地，你也不必过分关注开发商如何降低自己的债务负担。
购房者只需抓住这个良机，仔细查阅市场信息，寻找低价购入的绝佳机会，这才是当务之急。
那些迟迟未能正式登场的项目，尤其是那些以“万元地价”著称的，除去那些已经完成年度业绩的房地产企业，他们并未推出新盘，或许也是在等待春节过后，以期房价有所上涨。
楼市过去的故事告诉我们：年底购房者挑房，年后房企挑客。
03 买房看清大势，身体总比嘴巴诚实
现在来看，是不是那些鼓励不要买房的人，其心昭然若揭了呢。
这些年这样的论调从来没有停下来过。
尤其是那句“房价未来将如同葱价般低廉”，它成为了众多期盼房价大跌者的心理依托。
这位单枪匹马打造出阿里商业帝国传奇的人物，亦是重塑现代支付方式的革新者，他的预测势必将成真。这成了许多人信奉不疑的教条，他们不断地向自己灌输这种信念。
不久前的双十一期间，某猫好房带着涵盖200余座城市、3000余个住宅项目以及80余万套优惠房源的盛况，强势占据了某宝首页的显眼位置，其业务范围广泛，已覆盖我国主流城市中的超过40%。
即便是在渠道竞争中崭露头角、崭露头角不久的贝壳，也难以避免地陷入了劣势，坦言今年的双十一过得异常艰难。
这不就是十年前那般景象吗？有人在天涯放言看衰房地产市场，却在上海、北京、广州、深圳等地购置了不止一套房产，最终带着笑容，乘坐着房地产的财富列车，向那些未能搭上这趟列车的人们挥手作别。
历史屡次证实，在资本的博弈之中，身体往往比言语更为真实可靠。
作者 | 萝卜
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