扩容，深圳努力了40年！
深圳扩容三大猜想！
凤岗扩容机会有多大？房价已破“3”，还玩得起吗？
先来看下业内人士是怎么看待关于深圳扩容惠阳、大亚湾的。
深圳壹地产总编辑陶文杰先生认为：
从这些信息中可以推断，若深圳对惠阳进行扩容，这将有利于促进深圳及其周边地区的经济增长。
本文将不再探讨深圳扩大惠阳版图的可行性，转而聚焦于公众较为关注的若干议题。这些议题包括：惠阳与深圳之间的交通是否便捷，如何评估惠阳的房地产市场，是否适宜进行投资购买，以及当前的供应情况如何。
PART.1
惠阳很聪明
首先解决了交通问题
必须得承认，在近年的购房群体中，来自深圳的买家占据了相当比例，那么，究竟是什么原因使得众多购房者倾向于选择惠阳呢？
除了本身自带的临深属性，很大程度也是胜在了交通上。
实际上，无论是用于投资还是居住，购房时首要考虑的要素便是交通是否便捷。
这情形就好比众多打算在惠阳购置房产的买家通常会咨询：若我在深圳或香港工作，若在惠阳购置住宅，往返通勤大约需要多少时间？交通是否便利？
若早年选择走高速公路，惠阳区核心区域至深圳龙岗、坪山两地，驾车往返所需时间大致介于30至45分钟之间；而到达深圳南山、福田区，通勤时间则不超过一个半小时，这在一线城市中尚属可接受范围。
那么，还有没有更好的选择？
根据当前交通状况分析2025年大亚湾房价，惠州南站坐落于惠阳区，有效缓解了深圳与香港之间出行不便的问题。
从惠州南站乘坐高速列车，仅需十分钟即可抵达深圳坪山站；继续前行，大约三十分钟便可到达深圳北站；而大约一个小时后，便可直达香港西九龙。列车班次众多，若居住在高铁沿线，几乎可以像乘坐地铁那样方便快捷。
计算结果显示，从惠阳前往深圳所需时间，甚至比在深圳各区乘坐地铁上下班的时间更短，这一事实使得“在港深工作，惠阳居住”的模式变得可行。
可以说惠阳在交通方面很精明。
除了高速铁路之外，原先的规划中还包括了一条直达深圳的地铁线路，即14号线。根据相关规划，深圳地铁14号线在将来将进行线路延长2025年大亚湾房价，最终延伸至惠州南站。
长期以来，深惠地区的居民对深圳地铁14号线的进展格外关注，然而，由于各种因素的制约，14号线延伸至惠州的计划始终未能顺利实施。
尽管去年在征求意见稿中，深圳曾计划将14号线向东延伸至惠州惠阳，并且惠阳官方亦明确表示14号线延伸至惠阳的计划不会改变，然而，关于14号线延伸至惠阳可能无法实现的猜测仍在流传，反对的声音此起彼伏。在这种情况下，那些打算投资地铁的投资者，是否还会把他们的赌注押在地铁项目上呢？
惠州市域线路仅为示意，以官方发布信息为准
地铁的施工进度受阻，然而值得欣慰的是，近期新启动的深汕高铁项目将途经惠州南站，继续向西行驶可达深圳西丽站，全程所需时间不超过30分钟，预计将在2025年完工。
这对惠阳而言无疑是一大福音，显而易见，惠阳正全力以赴地推动与深圳、香港之间的紧密联系，之所以如此，是因为唯有交通问题得到妥善解决，才能更好地吸纳人口流动带来的影响。
PART.2
惠阳最大优势
对刚需客很友好
接下来聊一聊惠阳的楼市。
惠阳楼市最大的优势，就是近深圳，价差明显。
惠阳与深圳相隔不远，若查看地图，便会发现惠阳的西南部，从上到下依次与深圳的龙岗区、坪山区以及大鹏新区紧密相连，尤其是与坪山区的距离，仅相隔一条道路。
两地的新房和二手房价格相差悬殊，以惠阳和深圳房价最低的坪山为例，两地之间的价格差距超过了两倍，甚至达到了三倍以上。
链家网的最新统计资料揭示，当前坪山区二手房的平均价格达到了每平方米3.5万元，与之相邻的惠阳区，其二手房的平均价格仅为每平方米1.1万元。
在住宅市场，据深圳房地产信息网公布的数据，3月份，坪山区共有11个新楼盘在售，其中包括7个住宅项目。这些住宅项目的价格普遍在3万元起步，而平均价格则介于3万至4.2万元每平方米之间。
相较而言，惠阳1字头。
以邻近的新房项目坪山奥园翡翠东湾以及惠阳九洲玉带湾为例，其房价分别为每平方米3.004万元和1.38万元，两地相隔仅需10分钟车程，两者之间的价格差距超过两倍。
图源：链家网
在选购约90平方米的住宅时，若以最低三成首付为标准，那么在奥园翡翠东湾，首付大约需80万元，而在九洲玉带湾，首付则仅需37万元，两者相差40余万元。对于大多数普通购房者而言，这确实是一笔相当可观的资金。
九洲玉带湾
奥园翡翠东湾
仅以深圳房价最低的坪山区为例，若将之与每平方米5万元的龙岗区相较，相隔数公里之遥的惠阳淡水区域的单价却只有一万多元。
这种优势显而易见，惠阳的购房门槛并不高，对于有迫切需求的购房者来说，这里的条件相当适宜。
为何称之为基本需求？若当前多数有此需求的人士欲购深圳住宅，南山、福田、龙华等地的情况自不必多言，豪宅的价格相当高昂。若考虑龙岗、光明等地，新房的首付金额也需超过一百万元。要在深圳购置住宅且首付在100万元左右，实属需要精心挑选。
此外，对于有迫切购房需求的群体而言，首付款100万元是否显得过高？实际上，这个数额对于许多人来说确实不少，目前能够筹集到100万元的家庭数量并不多，反而是能够拿出40万至50万元的家庭占据了大多数。
因此，当前深圳对于基本居住需求的群体，已经扩散到了惠阳等周边区域。从过往的数据分析来看，惠阳房地产市场成交的买家来源中，深圳买家占据了80%的比例，其次是本地居民。
基于深圳高昂的房价，我们认为，惠阳的吸引力不再局限于投资者，刚需购房者也将成为未来的主要群体。
PART.3
投资客若要入手
可能让你弯道超车，也可能踩坑
重返主题，考虑到地理位置、交通便利性以及价格差异等多重优势，近几年来惠阳房地产市场表现究竟如何？这样的市场是否适宜进行投资？
投资回报一般，稳步上升。有意购买的投资者需做好长期作战的心理准备！
观察成交数据，我们将时间范围扩展至8年之长。从2012年起，惠阳地区每年销售的新房住宅数量总体呈上升趋势，2014年除外。其中，2018年达到了峰值，超过3.2万套，成为当年涨幅最为显著的区域之一。
然而，在2019年，惠阳的新房交易量出现了下滑趋势，根据中原研究中心的数据，成交量为22658套。尽管这一数字仍处于较高水平，但与惠东、惠城、博罗相比，其表现则显得稍逊一筹。
观察涨幅情况，若不考虑15、16年全国楼市的大幅上涨，那么我们聚焦于近三年的惠阳二手房均价。根据安居客的数据，2017年1月份，惠阳的二手房均价为8732元每平方米；而到了今年的3月，这一均价已上升至9997元每平方米。在三年多的时间里，涨幅达到了14.5%，整体走势保持稳定，但略有上升。
根据价格走势分析，安居客最新发布的数据表明，在2019年的前半年，惠阳的二手房价格呈现持续下降的趋势；直到去年11月份之后，价格才开始出现回升迹象。
图源：安居客
成交量和涨幅数据表明，惠阳房地产市场整体表现并不算突出，相对稳定。尽管惠阳是大湾区的一部分，能够受到整体趋势的推动，但若是以小搏大，意图通过购买惠阳住宅进行短期炒房盈利，仍需保持谨慎态度，因为这可能是一场漫长的战役。
自然，若深圳的版图扩张至惠阳，惠阳的房价无疑将迎来显著上涨，甚至可能从原本的一字开头飙升到二字或三字开头。那么，这种情形的可能性究竟有多大呢？在深圳特区成立四十周年之际，我们是否有望迎来这样的利好政策呢？
此外，根据数据，2019年惠州的住宅库存量有所上升，去化周期持续增长。具体来看，惠阳的存量达到了27131套，排名第二。截至2020年3月15日，这一数据仍保持第二，但去化压力依然存在。换句话说，由于新房供应过剩，二手房的流通性面临更大的挑战。
PART.4
今年25个新盘入市
集中在淡水主城区
最后来看下目前惠阳有哪些在售、将售新盘。
不完全的统计数据显示，截至2020年2月13日，惠阳地区预计将有25个新的楼盘投入市场，这些新盘大多位于淡水主城区。
图源：咚咚找房
实际上，在惠阳的众多区域里，白云新城和南站片区尤其引人注目，这两个区域凭借其周边的规划布局和便捷的交通条件，同样展现出较强的成长潜力。
白云新城区域，作为惠阳区目前着力发展的核心地带，位于惠阳西南部，毗邻深圳的坪山区，同时还是深圳地铁14号线延长线抵达惠州的起始站（目前处于规划阶段）。
南站区域，其焦点依旧集中在地理位置上，紧邻惠州南站这一高铁站点（厦深高铁线路亦在此经过），并且是深圳地铁14号线的延伸段抵达惠州的最终停靠点（目前尚处于规划阶段）。
针对各个片区的住宅项目，是否有哪些值得关注的呢？目前来看，碧桂园深荟城的三期、天著春秋园以及南站新城北区的第五期，这三个项目的交通便利性都相当突出。
碧桂园深荟城三期位于白云新城，紧邻即将开通的深圳地铁。目前，该项目与正在建设的14号线沙田站相距不足3公里。一旦该地铁线路延伸至惠州，那么该地块与白云站的距离将缩短至仅百米之遥。
天著春秋园位于星河荣域项目同一区域，二者相距不过数百米，近至惠州南站，步行即可，其便捷程度堪比地铁，值得关注。但需注意的是，若您对轨道噪音较为敏感，可能需要考虑这一点。
南站新城北区五期，计划在今年上半年正式投放市场。惠州南站新城的规划由来已久，占地达十几平方公里，但发展相对缓慢。此次即将推出的南站新城北区五期，在经过多年沉寂后再度崛起，引发了许多人的猜测，或许这将是南站新城未来十年大规模开发的序曲——当然，这只是一种推测。
新上市的楼盘不在其列，现有在售的楼盘数量也相当可观，主要集中在淡水以及秋长这两个区域。这些楼盘距离深圳的距离不一，因而房价也存在差异，即便都是在惠阳区，房价也能从9000元跳升至19000元，差距可以达到一倍之多，甚至有些别墅的价格已经超过了3万元。
最后补充一点，惠阳的房地产市场颇具奇幻色彩，优质楼盘在悄无声息中价格上涨，而那些表现不佳的楼盘却鲜有人问津，因此购房时务必谨慎，切勿轻率行事。
图源：咚咚找房
