在中国资产证券化市场迅猛增长的大背景下，除了常规的CMBS、RMBS、REITs等交易形式之外，诸如“购房尾款资产证券化”以及“物业管理收入资产证券化”等新型资产证券化交易模式也正迅速崛起。
第一部分：要点梳理
房地产资产证券化的资本架构选择
权益型REITs的交易结构
1. 为什么用不动产投资信托基金?
2. 以S-REITs为例
(1) S－REITs 整体架构
(2) 境内物业资产控制权的跨境转移的方式
3. REITs
4. REITs的上市要求
在分红过程中，托管基金的净收益需按照单位信托证券持有者的名义进行税务处理，而非以托管基金自身的名义进行征税。
证券化交易结构
房地产资产证券化的基础资产选择
证券化交易法律问题
房地产资产证券化的结构设计要点
1. 资产归集
4. 回售赎回
5. 信用增级
第二部分：实例分析
购房尾款资产证券化操作要点及案例解析
资产服务机构在应收账款归集的每个特定日期，会将基础资产所获得的现金款项转入特定的专项计划账户，同时，确保将这笔现金流与原始权益人的个人资产、以及原始权益人所持有或管理的其他资产严格分开，并对每一类资产进行独立记录。
增信举措包括承诺人提交《维好承诺书》，承诺在承诺期间内房地产reits利率，若原始权益人任何时刻判定其流动资产不足以按时完成专项计划文件中的支付责任，将以各种恰当手段确保资金充足，以便按时完成相关支付义务。
2. 按揭定性问题
3. 开发贷银行监管问题
4. 公司资质
5. 合同性质
6. 基础资产遴选标准实例
物业费收益权资产证券化操作要点及案例解析
1. 交易步骤
6. 收费类型
包干制 vs. 酬金制
7. 基础资产遴选标准实例
类REITs资产证券化操作要点及案例解析
1. 交易步骤
资产重组：原始权益人设项目公司分别持有相关目标资产。
专项资产管理计划的设立与资金募集过程涉及：认购方与计划的管理者签署《认购协议》，将所筹集的资金以专项资产管理的形式委托给管理者进行操作；管理者随后设立并负责管理专项资产计划；认购方因此获得资产支持证券，进而成为这些证券的持有者。
私募基金设立与募集资金过程中，基金管理人以非公开方式筹集资金，用于成立非公募基金；在此过程中，原始权益人向该非公募基金投入资金，并承诺认购该基金的全部份额。
私募基金成立之后，其管理方会购得原始权益人手中项目公司的全部股份，并向该项目提供委托贷款，这其中包括优先级和次级贷款，同时，管理方还将所持有的优先级债券的利息收益权以实物分配的形式转移给了原始权益人。
私募基金份额及债权收益权交易行为：按照专项计划文件的相关规定，计划管理人将代表专项计划权益，以个人名义，与原始权益人达成债权收益权转让的合同，进而取得原始权益人持有的债权收益权及私募基金份额。
类CMBS资产证券化操作要点及案例解析
1. 交易步骤
资金信托的设立涉及：委托方将货币资金交付用于建立资金信托，进而获得信托的收益权。
发放信托贷款：资金信托向项目公司发放信托贷款;
制定特定资产管理的方案：由计划管理人创建一个信托受益权专项资产管理方案，旨在筹集资金用于购买委托人所持有的信托受益权。
在专项计划存续期间，资金信托在每月收到项目公司偿还的贷款本金及利息之后，将当月所获得的信托贷款本金及利息在扣除当期必需的费用后，全部分配给信托的受益者，即专项计划。
专项计划收益的分配对象为资产支持证券的持有者：计划的管理者向负责托管的银行下达分配的命令房地产reits利率，该银行依据此指令，将相应的资金划转至登记托管机构所指定的账户，以用于支付资产支持证券的本金及其预期收益。在每一个结算日，首先完成对专项计划应缴税款、本期管理费用、托管费用以及其他相关专项计划支出的支付，然后，在扣除本期优先级资产支持证券的预期收益和本金之后，将剩余资金的半数分配给次级资产支持证券的持有人。
4. 嫁接信托的其他作用
跨境CMBS资产证券化操作要点及案例解析
万达CMBS
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