王图霸业，谈笑风生之际，人间繁华却难以抵挡一场醉梦。然而，只因区区2161万元之数，一代闽系房企巨头三盛集团董事长林荣滨面临悬赏追捕。法院发布的执行悬赏公告明确指出，要广泛动员社会力量，全力搜寻被执行人的藏身之处及其财产。
未曾料到，即便是旧闽系在激烈竞争中撤退之际，那最后的余晖也渐渐消逝得无影无踪。
这句话的存在却勾勒出了正在到来的新时代的轮廓。
福州，作为闽系房地产企业的大本营，现已步入“保稳定、促发展”的新阶段，与此同时，市属国有企业也加入了这场同台竞技，共同比拼实力与策略。
数据显示，福州古厝集团旗下地产品牌“新榕”与“福厝”所涉房地产开发的毛利率曾一度攀升至77.37%，而商品住宅的毛利率更是高达89.37%。
单位：%。福州古厝集团旗下啥板块利润空间大，一目了然
将89%的毛利率简化来说，即是：每卖出价值100元的商品，便能够获得89元的毛利润。这样的利润空间，几乎可以与茅台相媲美。
你敢想？
这让踩踏式退场的旧闽系，情何以堪？
NO.1|毛利率也曾无限逼近贵州茅台福州古厝集团，优秀！
流火7月，2024年上半年度福州房企商品房销售榜放榜了。
若将时间线拉得足够长，并将2023年的排行榜纳入考量，便不难察觉，福建房企的北方总部基地已经正式迈入了“保家卫国”的新阶段。
市属国有企业同样表现突出。以2024年上半年榜单为例，在TOP10中，市属国企占据了三个席位，分别是建总地产、榕发地产和左海集团，它们分别位列五区及闽侯地区房企商品房销售排行榜的第3、第4和第10位。
值得一提的是，位于南二环、三远等地的市属国企聚集区域，竟然巧妙地演变出了“四大金刚”和“五大护法”的别称。
但鲜有人知，这些市属国企盘的真正斤两。
不妨跟随福州商业地产领域的观察者“说商道市”，一同引领各位观众走进市属国有企业，本期节目将首先带您“一睹”福州古厝集团有限公司的风采，以及该公司在房地产开发领域的实力。
福州古厝集团有限公司在其2024年度融资券募集说明书中披露，在2023年的前三个月里，该集团商品住宅开发的毛利率竟然高达89.37%。这一数据令人瞩目，甚至与贵州茅台的毛利率相当，后者仅在90%以上略有波动。
自然，毛利率并非始终保持一致。在最近三年以及截至2024年第一季度的期间（具体为2021年、2022年、2023年及2024年第一季度，以下同），福州古厝集团在房地产开发领域的毛利率一直保持在较高状态。
若将毛利率较低的保障性住房排除在外，福州古厝集团在商品住宅业务领域的毛利率在过去三年及一期的时间里，分别达到了56.74%、46.21%、35.24%以及42.33%。
2014年，王健林在成为首富的第二年，受邀参加了杨澜主持的访谈节目。在节目中，他提及房地产公司的平均毛利率大约介于20%至25%之间，此言一出，舆论顿时哗然。当时，房地产行业被广泛视为“暴利”行业。据相关机构数据显示，当年96家上市房企的主营业务平均毛利率仅为36.5%。
然而，进入2022年和2023年，众多房地产企业的盈利状况令人担忧，据相关数据显示，大约有八成的房企陷入亏损，其平均毛利率甚至不足20%。对于位于闽系房企核心区域的福州来说，这一现象可能让许多人感触更深。
换言之，仅就商品住宅开发的利润率而言，福州古厝集团已经超越了当前绝大多数房地产企业，堪称独占鳌头的存在。
NO.2|从新榕到福厝福州古厝集团，究竟多倚重房地产？
仅从毛利率这一指标来看，福州古厝集团便足以激发人们对于“商业之道与市场之术”的浓厚兴趣。
依据福州市对国有资产管理公司及企业改革与整合的规划，2022年1月份，福州文化旅游投资集团正式变更为福州古厝集团。
即便是在福州文化旅游投资集团的基础上经过重新组建并更名为新集团，而且经过重大资产重组之后，古厝集团确立了古厝文旅、会展赛事、商贸酒店、城建交通四大业务板块作为核心，持续深耕以三坊七巷为代表的历史文化街区的保护、修复以及活化利用工作，并致力于闽都文化的传播，然而房地产毛利率如何计算，查阅福州古厝集团的融资券募集说明书，你仍会注意到“房地产”在其中的举足轻重地位。
是的，无与伦比，至少，在“说商道市”看来就是如此。
福州古厝集团在2023年的营业利润达到了2.87亿元，净利润为1.51亿元。这两个数字与去年同期相比，分别下降了43.63%和57.5%。这种下降的主要原因是，由于房地产板块的开发周期较长，确认的收入有所减少，同时高利润的商品房在整体占比中偏低，进而影响了利润总额。此外，受市场环境影响，投资性房地产的公允价值增值幅度也有所下降。
你瞅瞅，明确言及“高毛利的商品房”。
在收入结构分析中，2023年，建筑工程与房地产开发业务贡献了41.61%的收入比重；相较之下，2022年这一比例高达72%，成为福州古厝集团最为关键的收入渠道。
单位：万元，%
利润构成方面，其重要性不言而喻，尤其是房地产开发这一项房地产毛利率如何计算，其占比在近三年及一期分别高达106.52%、244.6%、172.9%以及134.9%。简单来说，福州古厝集团有限公司在过去的几年里，所有业务板块的利润总和，尚不及房地产开发带来的收益。
懂？
查阅相关资料可知，福州古厝集团在建筑工程领域，具体业务执行主要由其子公司福州建工集团承担；而在房地产开发方面，则主要由福州新榕城市建设发展有限公司、福州市江南智慧城市建设运营有限公司以及福建新榕房地产开发有限公司共同负责运营。
新榕金字系列
在当前情况下，即便是之前仅专注于建筑工程领域的福州建工集团，也毅然决然地直接投身于房地产开发领域。
随着时间的推移，福州市民发现，除了“新榕”，发行方还推出了新的本土品牌“福厝”，这一品牌成为了福州建工集团的新成员。在2023年12月举办的2023年福州第二届住房展销会上，“福厝”品牌首次在市场上露面。该品牌的处女作便是位于三远片区的“福厝·远山拾里”。
建工福厝系列，开篇之作，福厝·远山拾里
在那时，担任福州古厝集团总经理助理、福州新榕城市建设发展有限公司党委委员及副总经理的王辉表示，福州古厝集团系福州市管辖的一家规模庞大的综合性国有企业。福州古厝集团在地产领域，专注于开发福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅项目，秉持可持续发展的理念，对绿色低碳、建筑品质、长期维护等领域进行深入研究。集团始终坚持以人为本，致力于提升全龄化社区的品质。以闽都文化为创作源泉，倡导古建筑与现代建筑的相互借鉴和共生，从基础建设到品质提升，全方位推动住宅建设向高质量发展迈进。集团以实际行动为福州打造现代化国际城市贡献力量，彰显了国企的责任与担当。
NO.3|新时代与旧时代自此，一去不回头
翻阅福州古厝集团的融资券募集说明书，你会发现其中频繁出现“房地产”这一词汇。
毕竟，房地产项目的开发过程往往漫长且需要巨额资金投入。这一过程涵盖了市场调研、土地获取、投资决策、规划设计、建筑施工、市场营销、销售服务以及物业管理等多个步骤和领域。一旦房地产行业的宏观调控政策或市场环境发生变动，便可能对项目的开发周期、成本以及销售收入造成影响，进而对公司的盈利能力产生不利作用。若未来政策持续变动或趋于严格，那么发行人所涉房地产项目的销售步伐可能会逐渐减慢，甚至可能出现完全停滞的情况。
房地产行业深受税收政策的影响，特别是土地增值税、企业所得税、个人住房转让营业税以及契税等税种的征管，对行业提出了特殊要求。这些税种的变动情况将直接影响到公司的销售业绩、盈利状况以及现金流。
谈及“风险”一词，投资性房地产的金额较为庞大，且占比相对较高，这可能会对公司资产的流动性造成一定影响。发行人所持有的投资性房地产余额偏高，一旦这部分资产的公允价值发生较大幅度的波动，便可能对公司的盈利水平和偿债能力带来一定的负面影响。
发行人的经营活动现金流量净额正呈现出下降态势，这主要是因为其核心业务集中在建筑施工和房地产开发领域。这些项目的建设周期相对较长，导致在项目初期需要大量资金投入，而资金回笼则往往滞后，从而形成了资金的时间错配现象。
福州古厝集团，由福州文化旅游投资集团重新组建并更名而成，那么，它在房地产业务领域中的具体地位又是怎样的呢？
如上！可见一斑！不再赘述！
回溯至2021年9月的尾声，转眼间已过去三年，恰逢中秋与国庆佳节同期，此时，“在沪闽商地产联盟”举办了第七届闭门会议，会议地点定在了上海虹桥三盛集团。
2020年，该联盟应运而生，其创立者是一群来自福建的、总部设在上海的房地产行业企业家。他们共同商讨形势，团结互助，共同承担风险，这些成为了本次会议的核心议题。
会议结束后，一张显赫的合影照片开始流传开来，其中包括了旭辉集团的林中、宝龙集团的许华芳、港龙集团的吕鸣等人，以及阳光城、融信、中骏、弘阳、大唐地产等多家房企的高层管理人员。作为此次聚会的东道主，旭辉集团的林荣滨和程璇显得格外热情，他们的脸上洋溢着灿烂的笑容。
这，是旧闽系踩踏式退场前最后的落日余晖。
此后，再无听闻有“在沪闽商地产联盟”第八次闭门会议。
福州，作为闽系大本营，最终迈入了“保卫国家”与市属国有企业巧妙运作的新纪元。
自此，一去不回头。
— E N D —
原创不易，感谢赞转评
