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模型方法 | 如何运用SWOT方法分析选筹楼盘及小区
一般职业选手的建仓分为以下几个步骤：
1.先做"体检"，先做自我审视和资产健康状况自查。
2.运用PEST方法，分析宏观，确定该不该下手，何时下手
继此，通过运用“五利模型”以及SWOT分析法，我们得以明确哪些区域和住宅小区适宜购买。
对于希望进一步提升技巧的伙伴们，建议尝试运用包括但不限于以下五种房产裂变策略：一是“只取蛋而不杀鸡”的策略，二是“售出一套购入两套”的技巧，三是“二次贷款”的方法，四是“降维轮动”策略，五是“并发多款”的技巧。通过这些方法，可以达到资金杠杆的最大化以及资金分配的均衡状态。
银行信贷 | 申请经营贷注意事项
模型方法 | 房产投资的五利模型
众所周知，MBA教学中常用的三大分析工具：PEST分析、SWOT法则以及波特五力模型，它们从产品、企业和管理效率等多个角度，为我们提供了一系列普遍适用的分析模型与方法。
房产投资同样是一门深奥的学问，其中交织着众多领域的知识，是一门注重实战操作和利润边际追求的高级学科。然而，这类知识往往难以在出版社找到，却默默无闻地推动着社会艰难前行。
经过对过去十年房产市场利润模式的深入分析，总结出的房产投资盈利模式，简而言之，可以概括为“五利模型”，这一观点几乎无人能够提出异议。
学位数量的提升并非针对现有学位的存量，而是针对新增学位的投入。具有确定性的学位，代表着确定性的价格临界点。近年来，深圳地区那些年涨幅超过30%的楼盘，几乎都受益于学位数量的增加。前年，南外大冲、南外赤湾以及深高北、福田保税区、宝安沙井新桥等地，还有去年的八卦岭（荔园实验）、皇岗水围（荔园），再到今年年初的景田北（科技中学升级为红岭）、大金沙（下沙中学红岭集团化）、黄贝岭（靖轩小学翠园集团化）等区域，从目前情况来看，学位的上涨是推动房价攀升的最主要动力。学位的附加价值几乎每年都能感受到，然而，这样的价值还能持续多久呢？大学之间的分流以及教育集团的扩张，对学位的价值有何影响？这一点暂未深入探讨，篇幅所限。如对此感兴趣，欢迎到现场进行交流。
产业引进方面，产业所带来的收益通常是相对稳定的。通常，这类产业引进被视为城市规划中的中长期目标，往往在5至10年前就已经提出。然而，这种收益的释放是分阶段的，与各个阶段的实际落地实施紧密相关。收益与利润呈现出较为平缓的增长趋势，而那些能够迅速带来收益的短期红利尤为显著。简言之，关于产业规划，绝大多数人都能理解，几乎达到了99%的普及率。例如，留仙洞产业园区、后海超级总部基地、蛇口海洋新城、光明科学城、深港合作区以及香蜜湖金融街等，然而，在十四五规划篇章中，具体的规划和定位将决定着短期内产业的收益。
近年来，随着超大城市城镇化进程的加速，旧改更新的潜力逐渐显现。开发商与政府部门的合作愈发默契，成效显著。一级市场的收益在旧改更新总收益中占比超过60%。鸿荣源、佳兆业、卓越、龙光等民营企业开发商纷纷加快步伐，争相进入和退出市场。在策略性的旧改产品领域，诸如近期颇受欢迎的红本回迁、小产权、统建楼等，实现30%的利润往往需要巧妙地运用买卖技巧和策略。
在互联网广泛应用的今天，那些信息不对称带来的笋盘机会已经变得十分罕见。因此，那些优质的笋盘往往很快就会被抢购一空，其笋度越高，就越接近所谓的“药单”。对于大多数人来说，能够买到九折以下的笋盘就已经很幸运了，此时应运用谈判技巧来弥补差距（例如，业主承担增值税、业主赎楼，或是采用多定金或“战略性全款”等方式进行议价）。以最近热门的法拍房为例房地产swot分析模型，一旦购得笋盘，利润便唾手可得。
在房产投资领域，有两个至关重要的考量因素：加权平均资本成本（WACC）和净资产收益率（ROE）。简言之，这指的是投入多少资金能够带来多少回报，这才是你应当关注的焦点。相反，不应过分关注宏观经济走势、楼盘户型设计、装修风格，以及住宅、公寓、小产权房等不同产品类别，更不应被所谓的“圈层”等空洞的泛泛之谈所迷惑。有人以30万元的价格购得价值300万元的房产，而你则是以90万元的价格购得同样价值的房产。当房产的总价值升至330万元时，你的资金回报率达到了100%，而他的仅为30%。在相同的房产交易中，不同的买卖策略直接影响了利润的倍增程度。通过合理调整这一倍增系数，即便在房价涨幅有限的情况下，也能确保资金使用效率达到最高。
有人能够以三十万元的价格购得深圳关内的房产，而你即便拥有三十万元，对于老家四线城市的住宅也需再三权衡；同一小区，相同的设计，专业投资者却能实现低价买入高价卖出，即便是非核心区域，也能发现具有巨大增值潜力的区块，而对于不同类型的产品（如公寓、小产权、双拼房），单纯的流通性指标从来就不是专业投资者关注的焦点。买卖技巧的深奥程度相较于前述四点更为繁复，无论是715模式还是208策略，均能在各种恶劣的市场环境中实现利益的最大化，这正是钻研这门学问的价值所在。
模型方法 | 房产裂变的五个方法（部分不适合深圳）
1.只吃蛋不杀鸡法
这套房产首付24万，贷款56万，总价80万购得，现价已飙升至200万。鉴于该房自住且周边规划前景看好，预计还将继续升值，故无意出售。那么，有什么途径可以筹集80万资金，进而购入另一套房产，从而实现一套房产分裂成两套的目标呢？
若原按揭业务是在A银行办理，那么首先需将A银行的按揭贷款全部还清，从而完全赎回房产证，拥有100%的房产产权。随后，设法筹集按房产市值200万元计算，借得70%的资金，即140万元。用这140万元资金先偿还之前借的56万元过桥资金，实际到手的是140万元减去56万元，即84万元。这84万元便是从原房产中产生的收益，可以用它来再购置一套房产。如此一来，便实现了资金量的增加。
待到房价再度攀升，首套房价格由200万元飙升至400万元，随后依照此法，借款140万元购得第二套房产，而原先以84万元首付购置的房产亦随之增值，进而采取相同的策略，让第二套房亦实现增值裂变，至此，理论上仅需经历一轮涨幅，即可拥有四套房产，大幅增加持仓面积；随后，在下一轮上涨中，这四套房产继续裂变，持仓规模持续扩大。
2.卖一买二法
该房产最初每平方米售价为一万元，购入时面积达一百平方米，总价值为一百万。通过贷款方式支付了七十万元。如今，该房产的单价已上涨至每平方米两万元，市值也随之攀升至两百万。出售房产后，所得款项为200万减去70万再加上30万，合计160万。将此金额一分为二，每份80万。若以三成首付的比例购买，则能购得两套市场价值超过260万的房产。两套房产的总价值达到520万，每平方米价格约为2万，累计建仓面积达260平方米。起初房产价值仅为100万，经过一番操作后，其市值升至200万，再进一步操作，总市值成功攀升至520万，实现了不止一倍的增长。
3.二次按揭法
若该房产起初估值为一百万，向A银行借款七十万，现价值已增至二百五十万，于是可向A银行申请二次抵押贷款，将增值部分贷出，所得金额为：二百五十万乘以七成减去原有的七十万房地产swot分析模型，总计为一百零五万，此笔资金可用于再投资，搭建新的投资平台。
4.降维攻击，以大买小法
该房产首付款为六十万元，目前尚未增值，因而难以筹集到大笔资金；然而，通过特定的融资手段，它可在三四线城市进行投资，用以开设一个小型店铺，方便日常采购。
5.并发贷款法
目前手头拥有两套共计价值166万元的房产，若仅拥有100万元资金，首套房需支付30%的首付款，即50万元；而第二套房则需要支付50%的首付款，共计84万元。将两者相加，总共需要134万元。那么，如何仅用100万元就能购得这两套房产呢？我们可以采用并发贷款的策略，即在短短一周内，同时提交两套房产的贷款申请。考虑到征信报告存在一定的时间滞后，因此这两套房产都将按照首套房的标准来计算，即只需支付30%的首付款。这样一来，100万元便足以购买这两套房产。
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