海南当地居民对新京报的记者表示，自6月初海南自贸港建设整体规划正式实施以来，尽管实施了严格的调控措施，海南的房地产市场依旧呈现出一定的活跃迹象，诸如看房人数增加、成交量攀升以及房价小幅上涨等现象。
然而，相较于预期，利好消息的释放受到了限制。据业内人士透露，许多人一方面期待着房价的上涨，另一方面又担忧政府可能会实施更为严格的购房限制措施。
实际上，在自贸港这一概念仅初露端倪的两年前，海南便已着手进行“去地产化”的全面布局。它实施了全域限购政策，推进现房销售模式，并在土地供应方面采取了严格措施，从而成为历史上调控最为严格的区域之一。
海南自贸港“定调”：不能成为房地产的加工厂
6月8日，国务院新闻办公室针对6月1日发布的《海南自由贸易港建设总体方案》举行了新闻发布会。在会上，中共海南省委书记兼海南省人大常委会主任刘赐贵指出，必须对房地产进行严格管控，海南的房地产市场并非外界所需即建，不能沦为房地产的加工基地。
刘赐贵指出，自2015年起，海南对房地产行业实施了“两个暂停”措施，即暂停土地审批，以及暂停已获得土地的开发商进行建设；到了2018年，海南又实施了全区域的购房限制；经历多次房地产市场的起伏波动，随着自贸港政策的公布，此类风险将不复存在。
回望过去，近两年来海南实行的房地产市场调控措施，其核心目的实际上在于推进“去地产化”进程，以此为契机，为自贸港的建设奠定坚实基础。
今年3月7日，海南实施了针对本地户籍居民的第三套房限购政策，同时，对于新批土地所建的商品住宅，推行了现房销售模式。这一措施旨在有效抑制投机炒房活动，并且为自贸港的建设提供了充足的空间资源保障。
中原地产的首席分析师张大伟对此进行了深入分析，他指出，在疫情肆虐期间，众多城市纷纷放宽了相关政策，唯独海南成为首个对房地产调控措施进行收紧的省份。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进提出，海南已明确房地产与产业发展的紧密联系，并着重于严格控制房地产发展的策略，这一举措对于自贸港的未来建设具有显著的指导价值。
由于新冠疫情的冲击以及调控政策愈发严格，海南的房地产市场一直处于低迷状态。根据贝壳研究院的统计，2020年1月至4月，海南省房地产开发投资总额同比减少了19%，这一降幅在2019年同期已下跌34%的基础上进一步扩大。同时，商品房销售额也同比下降了45%，并且这是连续第三年出现同比下跌的情况，其中2018年下跌了8%，2019年下跌了59%。
“6月以来销售火爆”，销量增加三四倍
尽管海南受到严格的房地产调控政策的限制，然而，根据海南当地房地产业内人士的描述，自两会以来，海南的房地产市场已经出现了显著的转变。
今年政府工作报告中提出，将给予自贸试验区更广泛的改革开放自主权，并着力推进海南自由贸易港的建设进程。特别是6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》正式实施，这一举措在海南房地产市场引起了显著的波动。
当地居民普遍认为房地产市场迅速升温。一家知名房地产开发商在海口的销售代表透露，自6月份以来，成交量已激增至之前的六倍。
看房客的数量确实比以往有所增加，虽然600%的增幅略显夸张，但确实比平时多了三四倍。海南某楼盘的销售负责人透露，目前各个项目接待访客的工作都显得相当繁忙，销售员长时间无法回复微信，遇到事情只能通过电话联系。
自贸港政策一经发布海南雅居乐房地产走势，本周的销售情况异常热烈。琼海置海前景房地产策划有限公司的总经理侯召对此现象给予了确认，“众多项目接待的访客中，相当一部分是来自岛外人士”。
海南诚房网线上客服透露，目前购房者的主要目的是为了自贸港，无论是投资还是生活需求，他们都纷纷前来，尤其是北京和上海的购房者人数最多。
关于市场上流传的“以企业名义购置多套房产”的说法，据当地熟悉行业的人士透露，此类现象早在六月份之前就已存在，涉及以企业名义为员工购置住宅。然而，侯召表示，目前几乎已切断所有炒房途径，企业购房也受到诸多限制，如海南的经营年限、区域限制等。鉴于此，个人购房者数量相对较多，目前绝大多数购房行为并非企业所为。
写字楼和商铺的购买并无限制，因此以企业身份购置此类房产的个体相对较多。据该头部房地产开发商的销售人员所述。
市场“跑量”需求重于涨价，利好释放被抑制
随着购房人数的上升，海南某楼盘的销售负责人透露，他所了解的主要开发商普遍调高了价格，不过涨幅并不大，大约只有四五个百分点（相当于4%至5%）。
当前市场普遍存在争抢市场份额的现象，大多数项目并未调高价格，甚至变动幅度极小。侯召分析，这首先是因为上半年销售业绩不佳，2月份几乎无销售，4月和5月才稍有起色，众多项目急于提升销量；其次，政府监管严格，海南所有在售项目均已向房管局提交了价格备案，价格波动不得超出10%的幅度。而这种限价的做法也是为自贸港的落地做准备。
上述头部房地产企业的销售代表透露，相较于之前的较大幅度折扣，目前市场上仅提供9.8折、9.9折的优惠幅度。此外，新京报的记者调查发现，某些项目依然在执行10万元可抵扣30万元的优惠政策。
从海南房价的走势分析，近两年的增长速度显著下降。根据贝壳研究院的统计数据，海南的商品住宅价格在过去两年里依旧维持了每年5%至7%的增幅，然而，与2017年至2018年1月至4月期间15%至28%的同比增长相比，涨幅已经大幅缩减，回归到了一个相对合理的区间。
国家统计局公布的数据显示，在4月份，海口市新建商品住宅的环比价格涨幅为0.5%，同比涨幅则为5.3%；而三亚市的新建商品住宅价格环比上涨了0.7%，同比涨幅达到了5.6%。然而，与此形成对比的是，二手房的价格在同比和环比两方面均呈现了下降趋势。
自贸港的设立无疑是个喜讯，然而，短期内房价上涨的潜力并未显现。这主要是因为大量房源的预售被叫停，此外，二手房还面临五年的禁售限制，这些因素导致交易数据无法准确反映。侯召指出，这实际上是对房地产炒作行为的有力遏制，旨在防止房地产行业中的利益得到释放。
土地稀缺、现房销售，未来市场或受“断档”困扰？
新京报记者在采访过程中了解到，业界普遍预期，海南若市场出现显著的价格上涨，相关部门将出台更为严格的限购措施；然而，对于房价上涨的预期却相当浓厚。
目前部分地区的房源供应不如以往丰富，小户型房源极为稀缺，大部分都是超过100平方米的大户型。据预测，明年可能会面临供应瓶颈，市面上将无房可售。预计市场后期房价将有所上升，但若涨幅过大，海南地方政府很可能会出台限制措施，以防止房价过快上涨。一位海南某楼盘的销售负责人这样说道。
侯召也预测，短期内价格波动不会显著，然而自九月起，项目可能将逐步出现房源短缺，届时房价或许会出现上涨趋势。
在海南，众多业内人士普遍认为，市场上的房源已经从之前人们普遍认为的过剩状态海南雅居乐房地产走势，转变为了稀缺。正如刘赐贵所强调的，海南的房地产发展并非是外界需求多少就能建设多少。
自2018年4月海南实施全域限购政策后，新增土地审批变得极为罕见，市面上在售的住宅项目大多源自之前未售出的地块。目前，不仅获取土地变得异常艰难，开发项目也面临诸多限制，即便已经获得土地，取得预售许可证的过程同样充满挑战。一位海南某楼盘的销售负责人指出，由于海南沿海地带土地资源有限，加之过去开发过度，目前土地资源显得尤为紧张。
侯召进一步阐述，今年三月实施的新政规定，使得海南成为我国唯一实行现房销售的地区。也就是说，从三月起，新取得土地的开发商必须进行现房销售。目前，这一批房产售罄后，预计未来两三年内，将出现供应空档。
实际上，自海南省实施全面限购政策后，住宅用地的供应量逐年呈现下降趋势。根据海南环球屋的数据，5月份仅成交了3宗城镇住宅用地。观察1月至5月的土地市场数据，可以发现工业、商务金融等非住宅用途的土地供应量却在持续上升。业界普遍预测，未来海南对商品房市场的调控将更加严格，住宅用地的增量可能会变得十分困难。
全面“去地产化”，多家房企折戟“最严限购”
尽管目前实施了短期限制，但从长远来看，前景依然乐观，尤其是对于那些拥有土地资源的企业而言，这无疑是一大利好。侯召指出，由于连续多年未新增供地，大部分存量土地已被消耗殆尽，实际上拥有土地的企业数量并不多。
据了解，在海南全面实施限购政策之前，众多房地产企业纷纷抢抓机遇，竞相进行土地储备，雅居乐、富力、融创、碧桂园等知名开发商在此地加大了投资力度。
然而，在2018年4月，海南推出了“史上最严的全域限购政策”。外地家庭若要购房，必须至少缴纳24个月的社保或个人所得税。鉴于购房者大多来自岛外，海南的房地产市场交易量急剧下降，几乎陷入停滞。这一变化导致众多房地产企业遭受重创。
在2019年的业绩说明会上，雅居乐对毛利率下滑的成因进行了阐述，指出其中一个关键因素是海南地区高利润项目的收入减少，这导致了整体毛利率水平的下降。2018年，雅居乐在海南地区的收入达到了113亿元，然而到了2019年，这一数字锐减至不足40亿元。
多家房地产企业纷纷撤离海南市场。在2019年的业绩发布会上，珠江实业披露，自2018年起，受房地产调控政策及公司战略调整等因素影响，公司已从海南的地产项目中抽身。到了2019年年末，公司在海南已无任何投资项目。
尽管如此，上海易居房地产研究院发布的《2019年区域房地产依赖度》报告指出，海南在房地产依赖度方面依然位居全国首位。
海南亟需解决“地产化”问题，2020年亦被业界看作是海南启动“去地产化”进程的起始年份。贝壳研究院的高级分析师潘浩指出，在2020年，海南省坚定地提出“去地产化”的目标，以极大的决心割舍对房地产市场的依赖，自贸港的设立则为这一转变提供了绝佳的机遇。
终结房地产依赖 海南比肩一线城市？
目前观察，海南在房地产领域的拓展余地有限。中南财经政法大学数字经济研究院的执行院长盘和林提出，海南或许还将推出更多措施来抑制房价。从理论角度分析，若不对政策进行进一步强化，自贸港的定位很可能会推动海南房价的攀升。房价一旦上涨，无疑会对经济及各行各业的发展产生一定影响。
严跃进预测，未来海南在土地审批、项目规划等方面将继续执行严格的管控措施。海南的土地政策将更加注重产业导入，特别是与自贸港相结合的高端产业。对于房地产企业而言，地产开发能力已不再是衡量其主要的指标，那些具备创新业务和人才引进能力的房企，将拥有更广阔的发展空间。
海南所具备的度假养老资源，其购买力主要依赖于全国各地的支持。随着自贸港概念的提出，尽管自贸港的建设周期较长，但在2025年全岛实现封关之前，随着基础设施建设的加大投入，医院、教育、景观、交通等方面的配套设施将不断优化，区域的居住价值也将随之提升，甚至有可能与一线城市相媲美。这是侯召的观点。
海南一楼盘的销售负责人指出，一线及准一线城市的增值潜力相对有限，然而海南得益于自贸港的优惠政策，其增值潜力从无到有显著提升。若海南的房价能够达到深圳的一半，那么这一价格水平已经相当可观了。
侯召表示，自贸港在我国乃是最为开放的区域，然而在房地产领域，我国却实施了最为保守的政策。因此，这种状况难以长期维持，未来市场或许将放宽限制。目前，海南的发展停滞不前，原因在于房地产行业过度透支了资源。因此，若要实现发展，必须首先摆脱对房地产的依赖。
