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■作者｜板球
■资料来源｜Bingberg房地产指数
■编辑｜巴西莓
■全文共5036字，阅读全文大约需要15分钟
前两篇文章主要涉及信用卡的注意事项，其中：
下一部分主要介绍办卡前如何规划工作、如何申请借记卡、如何申请第一张信用卡。
上一篇文章介绍了如何筹办第一张信用卡、申请卡以及批量筹措和使用卡。
最近看到一篇非常好的投资分析工具的文章，涉及到房地产投资利润量化的分析和介绍，所以转载给大家参考。
以下为正文内容
指导
冰山模型的目的：通过各种表格定量估算预期投资利润，以确定新标的是否值得投资。
内容包括：
➀冰山模型是如何产生的？
➁冰山模型有哪些？
➂如何使用冰山模型？
➃如何利用冰山模型进行定量分析？
➄冰山模型的实际应用
明天板球就给大家介绍一下运行一年多的“冰山地产指数”的整合之作：房地产投资量化分析工具。 板球将其命名为：冰山模型。
冰山模型的设计始于三个月前与一位读者的交流。 Cricket花了两周时间设计模型，经过两个多月与多个用户的沟通，迭代优化得出了明天的版本。
它是在信用贷款制度、抵押贷款制度以及以往各种精算模型的基础上设计的。
2017年即将结束，是时候推出去年压轴的冰山车型了。
那么，Cricket将从以下几个方面向大家介绍冰山模型。
➀冰山模型是如何产生的？
➁冰山模型有哪些？
➂如何使用冰山模型？
➃如何利用冰山模型进行定量分析？
➄冰山模型的实际应用
冰山模型是怎么来的？
冰山模型从读者的特定需求开始。 读者的问题是：融资是否应该用于对中间财产进行再投资？ 这是一个非常好的投资决策问题。 当时我就想，可以通过数据分析来进行推断。 当时，读者已有约1500万的债务，并计划购买一套新房产，将债务减少至2000万以上。 但简单算了一下发现，现金流比较紧张，需要进入以贷撑贷的状态，所以对于是否应该进行这套房子的投资比较郁闷。
判断这套房子是否应该投资，逻辑也很简单。
➀估算现有房产组合的预期投资利润a；
➁在购买一套新房产后，在房地产投资组合的相同预期下估算投资利润b。
在现金流安全的前提下，
如果b>a，则投资；
如果 b
基于这个逻辑，Cricket设计了一个房地产投资量化分析的工具：冰山模型。 所以冰山模型是为了解决特定的房地产投资问题而设计的。
什么样的冰山模型？
首先，我们先展示一下冰山模型的概况：
⚑冰山模型分为五个模块：
➀房地产投资组合表
➁ 抵押贷款组合表
➂房地产投资利润分析表
➃现金流量表
➄ 房地产投资量化分析图
⚑ 房地产投资量化分析图有四张：
➀房地产投资利润曲线；
➁房地产投资资产曲线；
➂现金流量图；
➃ 10年内到期的抵押本息表
以上是对冰山模型的组成的介绍，下面详细介绍如何使用冰山模型。
如何使用冰山模型？
冰山模型的使用比较简单。 您只需填写表格黄色部分的信息，即可手动生成分析数据和分析图表。
房地产投资组合表、贷款组合表和现金流量表这三张表格必须用黄色填写。
1、房地产投资组合表
房地产投资组合表显示了各房地产标的的基本信息和融资信息。
资产组合表包含以下元素：
1. 下单时间、购买价格、房屋现价、购买形式
这些项目是房子的基本信息，可以让您对房产有一个基本的了解。
2、首付款来源
首付是指经营贷款抵押时的首付款，或经营预付抵押贷款时的首付款。
首付有两种来源：自有资金和抵押贷款。
3、运营成本
运营费用包括与买车相关的所有费用，包括：房产交易中介服务费、贷款服务费、税金等。
费用支付来源还有：自有资金和抵押贷款。
4. 贷款、抵押贷款
是指在订房过程中操作的贷款抵押或按揭抵押。
5. 还款
这是指因现金流难以覆盖每月还款而申请偿还每月还款的抵押贷款，即用贷款支持贷款的抵押贷款。
6、融资支出及融资比例
这两条信息是手动生成的，可以让我们了解每栋房子的融资和债务状况。
目前，房地产投资组合最多支持 10 套公寓。 如果土豪拥有10套以上，可以用一种形式做10套，另一种形式可以做10套。 如果您想在一种形式上完成，您可以找到一种非常定制的形式。
2. 抵押组合表
抵押贷款组合表显示了房产组合表中抵押贷款的具体信息。
明确了房贷还款方式后，填写房贷类型、贷款本息、利率、贷款期限四项基本信息即可。
3、现金流量表
现金流量表显示收入、费用和现金流量。
对应填写收入和支出数据，您可以手动估算现金流量。
填写房产组合表、贷款组合表、现金流量表的基本信息后，可以手动生成分析数据和图表。
接下来，我们将介绍如何利用冰山模型形成的分析数据和图表进行定量分析。
如何利用冰山模型进行定量分析？
在冰山模型中填写基本信息后，将手动生成四张定量分析表+四张定量分析图。
我们可以利用冰山模型生成的分析表和分析图来进行与房地产投资相关的定量分析。
首先介绍四个定量分析表：
1、房地产投资利润分析表
利润分析表包含大量信息，可分为三个模块：
1. 购买和持有成本
指订购房产和持有房产的总成本，分为四部分：出售房产时需要返还的本金和利息、出售房产时每月累计的房贷还款、首付以自有资金和营业费用支付。
2、不同跌幅下的房价
指房地产销售时年化涨幅为0%、5%、10%、15%、20%的价格；
有人可能会问我很多城市一年就翻了一倍，为什么最快的增速年化只有20%？
事实上，按照年增长率20%计算，房地产市场将在四年内翻一番。
真正四年翻倍的城市并不多，而且很多年都没有涨房地产投资分析软件，一年翻倍。 如果你仔细观察，似乎只用了5年、6年或7年的时间就翻了一番。
所以我们这里设定的最快增速预计是20%，所以不要过于开放。
3、不同跌幅下的利润
是指在年化跌幅0%、5%、10%、15%、20%的情况下出售房产所能获得的利润总额。
2. 离开成本区所需时间
首先我们解释一下板球对于离开成本区的定义：
如果在某个时刻，资产组合能够实现盈利，就脱离了成本区。
在不同的跌幅预期下，资产组合离开成本区的时间是不同的。 下图所示月份为资产组合可以变现并盈利的第一个月。
三。 3年、5年、10年投资利润
这个表可以让我们看到不同下滑预期下3年、5年、10年的盈利情况。
这个利润是指某个时点资产转让后获得的收入除以认购、持有资产的所有费用以及贷款成本所获得的收入。
4、现金流量表
通过现金流量表，您可以准确估算每个月的现金流量。
接下来我将介绍四张定量分析图。
1、房地产投资利润曲线
房地产投资利润曲线显示：
不同跌幅预期下未来10年房地产投资组合的利润曲线。
从图中我们可以清楚地看到不同跌幅下随时间推移可以获得的利润。
从利润曲线上我们也可以看出，在如此高的运营成本下，房地产投资获得大规模利润的关键在于：
1.找到一个全年都可以减少的目标；
2.保持足够长的时间。
2、房地产投资资产曲线
房地产投资资产曲线显示：
未来10年不同跌幅预期下房地产投资组合的资产曲线。
通过资产曲线，可以清晰地看到10年来房地产组合资产的增长情况。
3.现金流量图
现金流量图可以让我们一目了然地看到未来10年现金流的表现。
4. 10年内到期的抵押本金和利息
现在有很多期限在10年以下的信用贷款和抵押贷款。 抵押期限到期后，我们需要偿还本金和利息。 这也是一笔较大的支出，对现金流影响比较大。 我们单独做一个图表来监控。
以上简单介绍了如何利用冰山模型对房地产投资进行定量分析。
接下来我给大家介绍一下冰山模型在房地产投资中的应用。
冰山模型的实际应用
前面已经介绍了冰山模型的应用和定量分析。 现在让我们回到文章开头提到的问题：是否应该通过融资的方式再投资一套中间房产？
要投资一套新的中间财产，需要解决两个问题：
1、新订购房产的融资计划；
2.每月按揭还款的资金规划。
回到具体案例，读者自有资金100万，按照抵押贷款利率可以获得一笔400万的资金，并考虑是否以全额抵押的方式购买一套500万的房产。数量。
我们用“冰山模型”来定量分析这项投资如何做出决策？
1、根据新购房产形成的资金需求，填写房产组合表和抵押组合表
新购买该公寓可减少的抵押贷款为：
1、首付缺口100万，400万抵押贷款中的100万补；
2、经营成本50万元，需信用贷款20万元+税卡30万元覆盖；
3、全额抵押300万；
4.3年的每月还款缺口接近300万，400万房贷中的300万可以弥补。
将该抵押贷款计入抵押贷款组合表：
红色部分是因新买房而产生的新按揭。
明天文章发布后，读者“福云”帮助Cricket发现了冰山模型的一个bug房地产投资分析软件，我修改了它。 特别感谢他。
他还提出用300万的全额抵押来偿还50万信用贷款和30万税卡，以优化欠款。 我认为这是可以做到的。
他还建议，虽然300万抵押贷款只需要借200万就能进一步增加债权，但这并不符合实际操作场景。 我们还是希望能借到尽可能多的抵押贷款，不会主动减少额度。
因此，我们以300万不变的抵押贷款为基础，对债权优化后的情况进行估算：
债权优化后，用于偿还每月还款的300万抵押贷款还剩下220万现金。
关于债务优化的事情，你根据实际情况来操作。 例如，我们通常会选择最大化抵押贷款。 有些随时借、随时还的信用贷款，如果你有现金，其实是可以先还的。
收到后，我们可以分析购买新房产后的利润。
2、购买新房后利润对比分析
首先，根据现金流测算，购买新房后，大量抵押贷款减少，每月现金流缺口52174元，220万元贷款可维持42个月。
对比42个月后的利润，发现如果年化跌幅超过15%，那么购买该房产带来的利润就比较高，可以选择建仓。
通过冰山模型进行定量分析后，我们可以清楚地看到房地产投资对未来利润的影响，从而可以根据定量分析的结果进行投资决策，提高决策质量。
冰山模型的应用与推广
房地产投资的定量分析可以让我们对投资利润和投资风险有一个定量的认识，对现金流的管理也有很大的帮助。
房地产投资定量分析不仅是一种方法，更是一种新的房地产投资理念。 Cricket希望通过冰山模型来推动量化投资的理念和方法在房地产投资领域的应用。
在房地产量化投资方面，Cricket花费了一年多的时间打造了一个冰山指数。 目前正在进行重大迭代升级，升级完成后会向大家介绍。
针对不同的用户，Cricket设计了三种形式来推动房产投资的量化分析。
1.提供“冰山模型”免费试用版，让更多人有机会体验房地产投资量化分析
有需要的同学可以添加以下微信号申请“冰山模型”试用版。
试用版和专业版的区别在于，在文中介绍的专业版的基础上做了一些简化，方便上手；
2、创建房地产投资量化分析研究社区——冰山房地产量化投资大学
一个概念和方法的传播需要大量的沟通和应用，因此Cricket计划成立房地产投资量化研究社区，希望与对房地产量化投资感兴趣的人一起讨论和学习。
朋友可以获得：
1、《冰山模型》专业版即文章中介绍的版本；
《冰山模型》专业版也是加密的，不提供未加密的版本。 加密主要是为了避免公式被破坏，影响使用。
2、协助解决“冰山模型”使用中的问题；
冰山模型整合了大量的信息和数据。 即使文章中基本介绍清楚了使用方法，但在使用过程中难免会遇到一些问题。 板球可以帮助解决这些问题。
3、会员费可作为使用冰山房产指数抵押贷款服务的现金券；
Bingberg房地产指数还提供抵押贷款和信用贷款定制服务，会员费可以作为该服务的现金券。
4、数据产品和服务推出较晚。
Bingberg指数迭代升级后，将推出部分数据产品和服务。
如果您有兴趣，可以扫描二维码加入板球星球。
3、房地产量化投资面试咨询服务
Cricket负责提供房地产量化投资方面的面对面咨询服务。 服务包括：
1、通过访谈了解您的情况，利用“冰山模型”对您现有的资产组合进行量化分析；
2、如果您有新的投资计划，您可以使用“冰山模型”来预估您的投资计划的利润和风险，并进行量化，以支持您做出更有效的投资决策；
3、如有融资需求，Cricket将利用冰山房产指数构建的信用贷款系统和抵押贷款系统，为您提供优化的融资解决方案；
4、可以加入蟋蟀知识星球；
5、面谈咨询费可作为房贷定制服务现金券。
如果需要面对面咨询，可以添加蟋蟀助理薇薇的沫沫并预约服务时间。
最后感谢读者L先生。
正是她提出了定量分析的需求，促使我设计了“冰山模型”。
在面试和沟通过程中，也给我提供了很多优化建议，并且已经迭代到最新版本了，再次感谢。
-结尾-
上层卧室小紧圈
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内容包括但不限于：
➀购车系统知识：如何补首付、如何规划房贷、如何突破贷款上限、如何凤凰涅槃等。
➁ 欧神文集、欧神小秘圈独家资料、欧神演讲音频
➂房地产行业大咖培训教材
➃ 多种形式的多军必备估算工具：常用excel公式、抵押精算、委托合同、现金流量、信用卡流水表等一大套专属工具。
➄水闸亮点集锦：水闸峰会的各种精华
➅电子书：房产基础知识、如何买车等。
➆购房培训音视频：系统完善中国房价原则、完善买车区间确定方法等。
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