一 重要提示
投资者若想全面掌握本公司的经营业绩、财务实况以及未来的发展蓝图，需登录上海证券交易所网站等由中国证监会指定的网站，仔细查阅年度报告的完整内容。
本公司董事会成员、监事会成员以及董事、监事、高级管理团队均承诺，本年度报告所载信息真实可靠、详尽无遗，绝无任何虚假信息、误导性表述或重要信息的缺失，同时，我们愿意对上述承诺承担相应的个人及连带法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
立信会计师事务所（特殊普通合伙）为我公司提供了审计报告，该报告内容为标准无保留意见。
1.5 公司简介
截至2016年1月8日，公司总股本达到10,756,715,193股，按照此基数，每10股将发放3.45元的现金红利（含税），同时不进行资本公积金的转增股本操作。
二 报告期主要业务或产品简介
该公司系一家致力于房地产投资与销售的庞大企业集团，并具备国家一级房地产开发的专业资质。在超过二十年的专业开发历程中，公司锻造了以商品住宅开发与销售为核心，辅以经营性物业开发与持有的综合开发实力；秉持“和者筑善”的价值理念，公司致力于构建自然、建筑与人文相融合的人居环境，成功打造了康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列，其中包括花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多个品种，涵盖了住宅、写字楼、星级酒店、购物中心、商贸会展、高端休闲地产等多种业态；同时，公司形成了覆盖珠三角、长三角、环渤海、中部、西南等主要经济圈的战略布局，业务遍布全国60个主流城市。随着房地产开发业务的迅猛增长，公司同步推进了建筑设计、施工建设、销售代理、物业维护、商业运营、会展活动组织、健康养老以及房地产金融服务等多元化领域的发展，构建了一个以房地产开发为核心，其他相关行业同步稳健发展的业务架构。在报告期内，房地产开发业务为公司带来的营业收入占据了总营业收入的96.14%。
关于房地产行业的发展态势，公司高层领导进行了深入的讨论和分析，并在年度报告中对此进行了详尽的阐述，具体内容请参阅年报的第四章第四节。
三 会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
四 2015年分季度的主要财务指标
五 股本及股东情况
5.1 普通股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
5.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
5.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
六管理层讨论与分析
6.1市场回顾及展望
1、市场温和复苏，销售额创历史新高
2015年，我国商品房销售面积达到了12.85亿平方米，较上年同期增长了6.5%；商品房销售金额更是高达8.73万亿元，同比增长14.4%，创下了历史最高纪录；此外，全国百城价格指数自2015年起持续上升，到了12月份，百城住宅的平均价格已上涨至10980元/平米，同比涨幅为4.2%。
2、行业库存仍居历史高位
2015年的年底，待售的商品房面积达到了7.19亿平方米，这一数字比2014年底增长了9684万平方米，同比增长了15.6%，创造了新的历史记录。同时，得益于行业出台的一系列利好政策，2015年去库存工作也取得了一定的成绩。具体来看，到了12月份，全国商品房待售面积的同比增速已经连续几个月在下降，这一增速已经降至了2011年以来的最低水平。
3、新开工持续下滑，投资增速降至历史新低
2015年，我国商品房新开工面积达到15.45亿平方米，较上年同期减少了14%，新开工面积的增长速度已连续22个月呈现下降趋势；全年房地产开发企业购置土地面积共计22811万平方米，较上年同期降幅达到31.7%；土地成交总价款为7622亿元，同比下降23.9%。受这些因素影响，全年房地产开发投资总额为9.6万亿元，同比增长率仅为1.0%，投资增速创下了历史新低。
4、货币政策稳健，行业资金面相对宽松
2015年，中国人民银行坚持实施稳健偏松的货币政策，全年共进行了五次降息操作，使得贷款利率降至了4.9%的历史新低，同时，存款准备金率也下降至了2010年时的较为宽松的水平。从行业资金来源的角度分析，房地产开发领域的资金总量达到了12.52万亿元，较2014年增长了2.6%。具体到资金来源的构成，国内贷款和自筹资金的比例分别为14.6%和39.2%，与去年相比，这两个比例分别下降了1.3和2.2个百分点。此外，信贷政策的放宽以及市场利率的持续走低，对销售市场的改善起到了积极作用。这一改善效应进而推动了房地产开发资金来源中其他资金来源（主要是预收款和按揭款）的比例上升，达到了44.5%，比去年提高了3.7个百分点。
5、2016年市场展望
2016年即将到来，去库存依然是房地产市场的核心议题。在2015年年末的中央经济工作会议上，去库存被正式列为2016年的五大任务之一。会议期间，还出台了降低首付比例至20%以及减轻交易税费等具体措施，这些政策在春节期间前后实施，对加快房地产库存的消化起到了积极作用。
我们认为，尽管宏观经济面临下行压力，投资在维持经济增长方面依旧扮演关键角色，在此背景下，无论是货币政策还是行业政策都将进一步放宽。同时，随着政策优惠的持续显现和消费者信心的逐步回升，商品房销售有望持续2015年的回暖趋势，保持平稳增长，而开工和投资也将随着市场的改善而逐步好转。此外，当前区域市场呈现出显著的差异化特征，部分城市房价上涨速度过快的问题依然突出，面对这些矛盾，地方政府正采取因地制宜的调控策略，并依据市场动态进行灵活的调整。通过实施分类调控政策，能够有效引导合理需求，有助于市场回归理性，并持续推动行业去库存工作的深入开展。
6.2报告期内主要经营情况
1、公司经营特点
（1）聚焦核心城市，销售规模稳步提升
在报告期间，公司紧密围绕我国区域经济发展战略，致力于城市群的发展。2015年，珠三角、长三角以及环渤海三大城市群分别成功签署了金额高达505亿元、324亿元和321亿元的项目，而成渝地区和中部地区也分别达到了160亿元的重要里程碑。公司持续秉持着以一二线中心城市为核心的发展战略，其核心城市的销售额对总贡献率已超过九成。在北、上、广等一线城市及部分优质二线城市继续保持优异表现的同时，南京、东莞、合肥以及海西经济群的销售业绩亦突破五十亿元大关，展现出成为销售额百亿城市的巨大潜力。
2015年，公司销售额达到1541亿元，销售面积覆盖1218万平方米，同比增长12.75%与14.22%；在增强销售力度之际，公司亦强化了销售资金的回收管理，全年销售回笼金额达1529亿元，回笼率高达99%，较上一年度提升了13个百分点。
（2）坚持差异化拓展策略，优化提升拓展质量
2015年，公司成功拓展了50个新地块；在这一年里，公司新增的容积率面积达到了约1308万平方米，而获取这些地块的成本总计为656亿元；此外，新增的权益容积率面积为997万平方米，权益地价则是431亿元，平均楼面价格为5169元/平方米，权益比例达到了76%。
在报告期内，公司采纳了差异化的市场拓展战略，显著增强了在市场复苏迅速且库存压力较小的首尾线城市的发展步伐。在这一年中，公司在一二线城市新增的建筑用地面积达到1109万平方米，土地购置费用为611亿元人民币，这两项数据分别占到了总量的85%和93%。特别是，公司在一线城市的土地获取面积和资金投入的占比持续上升，面积占比达到15%，资金占比为45%，与2014年相比，面积占比提高了2个百分点，资金占比提升了6个百分点。
（3）土地资源丰富且集中在核心城市
到了2015年的年底，公司的全国性战略布局已然大体成型，已在全国范围内拓展至60座城市，同时成功进军澳大利亚的悉尼、墨尔本以及英国的伦敦，海外市场的战略部署得以顺利实施。
在报告期末，公司拥有270个正在建设或计划建设的项目，总计规划建筑面积达到了1.35亿平方米。此外，待开发的土地总建筑面积为5482万平方米，其中一、二线城市占据了大约74%的比例。考虑到每年新增开工量约为1700万平方米，这一数量足以满足公司未来2至3年的开发需求。
（4）持续稳定的盈利能力
在报告期间，公司的营收达到了1234亿元，净利润为168亿元，同比分别增长了13.18%和18.24%。然而，由于少数股东权益的稀释作用，归属于母公司的净利润仅为123.5亿元，与去年同期大致相当。尽管通过合作获取的土地可能会减少公司的项目权益，进而对归母净利润造成影响，但这种合作模式有助于降低竞争压力，确保项目的利润率保持稳定。
2015年，尽管行业整体利润空间在缩小，但该公司却实现了利润率的逆势增长，其综合毛利率达到了33.2%，净利率为13.63%，同比去年分别提升了1.17和0.58个百分点。
（5）优化资产负债结构，降低负债成本
在报告期间，公司致力于对负债构成进行调整，并致力于提升资产品质。在此期间，公司成功发行了总额达60亿元的中期票据以及50亿元的公司债，使得直接融资的比例增至15%。此外，公司的债务构成变得更加稳固，三年期及以上的长期借款较去年同期增长了145亿元，累计达到375亿元，其占比也相应提升至31%。
另一方面，公司借助发行公司债、中票等低成本的融资渠道，成功降低了其综合融资成本。到了2015年年底，公司的带息负债成本降至5.2%，比上一年下降了1.3个百分点。在这一年中，公司的利息支出比2014年减少了将近6亿元。
在报告期末，公司的总资产达到了4038亿元，净资产为971亿元，其中归属于母公司的净资产为715亿元。同时，公司的资产负债率是75.95%，较年初降低了1.94个百分点。到了2015年年末，公司的有息负债总额为1201亿元，而在扣除预收账款之后，其他负债在总资产中的占比达到了43.12%。
（6）多元化业务水平稳步提升
公司全面实施“三位一体”养老战略，一方面持续优化北京“和熹会”养老机构的试点工作，另一方面新设上海西塘的“和熹会”试点项目，并同步在广东广州、四川成都等地加紧养老机构的筹备；同时，积极推进居家和社区养老服务，在保利社区内正式揭幕健康生活馆，全国范围内已有6个社区成功投入使用健康生活馆；此外，成功举办了第二届老龄博览会，进一步增强了公司在养老市场中的影响力。
公司在房地产金融领域持续加码，致力于扩大市场占有率。截至本年度，公司的信保基金管理规模已达到413亿元，并且连续四年保持在中国房地产基金十强排行榜上的领先地位。此外，公司携手保利投资和中金公司共同创立了保利资本，此举旨在为深入研究和拓展房地产金融业务开辟新的发展路径。
2、财务状况分析（详见年报全文）
3、行业经营情信息分析（详见年报全文）
4、投资状况分析（详见年报全文）
6.3关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业面临的机遇与挑战
（1）行业发展的机遇
①新型城镇化支撑行业长期发展
我国新型城镇化进程持续稳健，已成为国内需求的主要驱动力，未来将持续激发对住房的稳定需求。当前，全国常住人口城镇化比例已达到56%，然而，户籍人口城镇化比例却只有35.9%，两者差距约为2.5亿人口，其中绝大多数为外来务工人员。国家在“十三五”规划中明确指出，到2020年，我国户籍人口城镇化率需达到约45%，同时约1亿农业转移人口需在城镇定居。这部分新增的城镇居民，将构成城市住房及配套设施需求的关键力量。
②城市更新换代也将带来增量住房需求
与发达国家已步入存量房时代形成对比，我国正逐步迈入新建房与存量房并重的时期。在一线城市及一些较为发达的二线城市，中心区域的土地资源日益紧张，且难以补充。随着城市品质的提升和居民生活水平的改善，对老旧城区、棚户区、城中村等地区的改造需求日益增长，这背后蕴藏着巨大的市场潜力。
③并购重组将推升行业集中度
2015年，中央经济工作会议强调了“推动房地产行业的合并与整合，以增强产业的集中度”。在这一年，房地产行业的并购活动共计339起，交易额高达2871亿元，同比分别增长了33%和36%。观察国际成熟市场，1989年，美国房地产市场前五位的开发商的市场份额仅为7.13%，而到了2006年，这一数字已迅猛增至22.51%。尽管我国前五大房地产开发商在市场上的占有率仅为11.6%，然而，那些具备专业开发实力和品牌优势的企业，有望通过行业内的整合与并购，实现市场份额的增加。
④地产与金融的结合将带来新的发展机遇
房地产业与金融业之间有着显著的相互促进关系，借鉴欧美等国的成功案例保利房地产有限公司，预计我国房地产企业的未来发展方向将逐步从开发与运营转向金融活动，这亦是近年来房地产私募基金迅速发展的一个重要因素。另外，保险公司资金对房地产企业的投资力度持续增强，双方在商业地产、养老地产以及医疗等多个领域有着广阔的合作前景。随着资产证券化相关条件的逐步放宽，商办类物业的REITs将面临前所未有的发展良机。
（2）行业面临的挑战
房地产行业现已步入稳定增长阶段，增速逐渐减缓。与此同时，核心城市展现出明显的优势，众多房地产企业正逐步将目光集中在一二线城市，导致市场竞争愈发白热化。
土地资源日渐紧张，导致地价攀升速度超过房价，进而压缩了行业的利润空间，使得依赖传统房地产开发业务来保持业绩持续增长的模式面临挑战。面对行业的新变化，如何调整策略，寻找新的经济增长点，成为了众多房地产企业共同面对的难题。
2、公司的发展战略
公司正逐步确立以房地产开发与运营为核心，辅以房地产金融及社区消费服务为补充的“一主两翼”业务架构。借助这三方面的协同效应，公司正逐步打造一个多元化的盈利增长体系。
（1）深度聚焦发达城市群
公司以北京、上海、广州等国家级中心城市为轴心，对珠三角、长三角、环渤海等城市群进行战略布局的优化；致力于扩大中部经济圈、西南地区以及海陕西岸等我国经济发展关键区域的规模；同时，根据国内经济战略发展趋势，前瞻性地规划国家重点发展区域的布局。
在城市挑选方面，我们坚持优先考虑那些市场潜力巨大、消费需求旺盛的一二线城市，并将重点放在那些人口持续增加、拥有成熟产业基础以及政策扶持力度较强的区域。
在项目挑选过程中，我们需总结城中村改造、城市综合开发以及产业地产等方面的开发策略，力求将这些成功经验在异地进行有效复制。
（2）加大收购兼并力度
在持续进行单一项目收购的基础上，我们主动投身于行业整合，力求实现对于全国或区域范围内大型房地产企业的收购；同时，我们也在积极寻找产业链上下游的投资与收购机遇，特别是在健康养老、物业管理、建筑建设、智能家居装修以及核心地段高品质商用物业等众多领域。
（3）坚定推进走出去战略
2015年，公司海外发展战略正式实施，在澳大利亚的悉尼和墨尔本成功推出了房地产项目并达成销售，同时也在伦敦市中心区域完成了写字楼的投资收购。展望未来，公司计划在欧美等发达国家积极寻找新的发展机遇，通过同时进行核心资产收购和住宅项目的开发，来优化海外资产组合。此外，公司正加紧构建境外的投融资平台，以便利用国际资金来推动海外项目的开发。
（4）完善公司房地产金融布局
在“十三五”规划期间，公司致力于构建信保基金、保利资本、养老基金协同发展的格局；同时，提升专业基金的外部资金筹集能力，通过结合房地产开发与基金投资策略保利房地产有限公司，有效撬动更多外部资源，以推动公司主营业务的规模扩大和业绩提升；在符合行业监管政策的前提下，公司将整合自身优质资产，并运用ABS、REITs、基金等多元化手段，实现自持物业的融资功能。
（5）加快养老及社区服务业发展
公司已在健康养老领域建立起相当规模，计划未来持续贯彻家庭、社区、机构养老相结合的“三位一体”发展策略，并逐步构建包括养老地产开发、养老服务提供、老年用品销售、介护培训在内的多种成熟的商业盈利模式。在社区服务配套方面，公司计划深入挖掘住户的消费潜力与需求，打造集物业管理、增值服务、社区商业于一体的综合服务提供商。
3、2016年经营计划
2016年，公司致力于将发展作为核心，以“稳步增长”作为总体方针，追求“高质量增长”的成果，致力于强化房地产业务，深化结构优化，确保企业稳健且持续的发展。在这一年中，公司计划完成房地产直接投资达1673亿元，计划启动新项目面积1750万平方米，并计划竣工面积达到1650万平方米。
七涉及财务报告的相关事项
与去年同期的财务报告相对照，若财务报表的合并范围出现了变动，公司需详细阐述其具体情况。
本期新增纳入合并的子公司共有67家，同时有3家子公司不再纳入合并范围，详细信息请查阅2015年度审计报告中的财务报表附注部分，具体内容涉及“六、合并范围的变更”以及“七、在其他主体中的权益”。
