经济评估是人们常提出的一个疑问，本文将结合一份具体的文件与大家进行交流探讨。文章篇幅约为四千字，包含大量图表和公式，一次性完全理解有一定难度，因此建议您转发或保存，以便日后查阅。
投资成本费用：
对于通常的租赁与销售性质房地产开发项目来说，其投资成本和费用主要包括以下几个组成部分：
前期工程费
房屋开发所需的资金投入，包括但不限于建筑工程费用、基础设施建设的支出以及公共配套设施的建造费用。
期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）
开发期间税费
其他费用
不可预见费等
一、土地费用
土地征收拆迁费用可细分为两类：农村土地征收拆迁费用和城镇土地拆迁费用。其中，农村土地征收拆迁费用涵盖了以下几项：土地补偿金、青苗补偿金、地面附着物补偿金、安置补助金、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费用以及其他相关费用。城镇土地拆迁补偿的构成要素涵盖：对地面建筑、构造物及附属物的赔偿费用，搬迁费用，临时搬迁及安置费用房地产销售代理费税率，周转住房的摊销费用，以及针对原用地单位因停产或停业所造成的损失补偿，还包括拆迁管理费以及拆迁服务费等。
土地出让金，即国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者，而土地使用者需向国家支付相应的土地使用权出让金。在通过出让方式获取城市熟地土地使用权的情况下，该土地出让的地价款包括土地出让金、拆迁补偿费用以及城市基础设施建设的费用；而若以出让手段取得城市毛地土地使用权，其出让地价款则由土地使用权出让金和城市基础设施建设费两部分组成。对于获得此类土地使用权的开发商来说，他们必须承担房屋拆迁和土地开发的工作，并需相应支付城镇土地拆迁补偿费用。
土地出让金的金额受多种因素影响，包括土地所在的城市、地区、具体位置、用途以及使用条件等。众多城市已设定了基准地价，而每一块土地的出让金则需在基准价的基础上，根据实际情况进行相应的调整和确定。
土地转让费用，即受让方向转让方支付的土地使用权交易费用。依照法律规定，通过出让或转让途径获得的土地使用权，是有权转给其他合法使用者的。在土地使用权进行转让的过程中，地面上的建筑物以及其他附属物的所有权也将一并转移。
土地租用费用，即租用方支付给出租方的费用房地产销售代理费税率，通过租赁方式获取土地使用权，有助于降低项目初期投资，然而，在房地产项目的开发过程中，这种方式并不常见。
土地投资折价涉及房地产项目，其土地使用权可由一个或多个投资者通过直接投资获得。此情形下，无需筹集现金以支付土地使用权购置费用，然而，通常需要对土地使用权进行价值评估。
项目投资
特别说明：开发间接费用
指的是那些直接用于组织和管理开发项目的支出，涵盖员工薪资、员工福利、资产折旧、维修成本、办公开销、水电费用、劳动安全保障费用以及周转房（如板房）的摊销费用（这些费用属于工程部门产生的相关费用）以及资本化的利息。
关于外联产生的开支，样板房分摊的费用，以及银行贷款产生的利息如何进行会计处理。
目标在于：首先，实现成本收益的归集与精确计算，针对各个独立项目；其次，对于企业所得税（特别是在结算调整毛利差阶段）和土地增值税（尤其是在清算时计算增值率阶段），提供有效的筹划策略。
管理费用属于期间费用的一种，其差异显著，然而在具体如何区分这两类费用上，却尚无一个确切的标准存在。在实际工作中，划分的标准通常是是否设立了现场管理机构。若开发产品未设立现场机构，而是由公司派遣人员定期或不定期前往开发现场组织相关建设活动，所产生的费用则可以直接计入企业的管理费用。至于企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动所发生的费用，则应被视为期间费用，并纳入管理费用的范畴。
项目投资
四、管理费用
管理费用涉及房地产开发企业内部管理机构的开支，无论是总部还是行政机构，以华南城为例，这些费用主要用于统筹和监管开发项目的日常运营。
涵盖内容有：管理层薪酬、员工福利支出、办公成本、差旅开销、资产折耗、维修费用、工会活动经费、员工培训资金、社保缴纳额。
董事会支出、顾问服务费用、审计服务费用、诉讼费用、环保排放费用、房产税、土地使用权税、技术转移费用、技术研发费用、无形资产摊销成本、开办费用摊销、商务接待费用、坏账损失、存货盘点亏损、损毁及报废损失，以及其它管理性开销。
在估算管理费时，可以依据项目的前期工程费用以及房屋开发费用，将其总和的3%至5%作为参考范围。
若房地产开发公司同时负责多个房地产项目的开发，那么在计算管理费用时，这些费用应当在各项目之间进行公平的分配。
项目投资
五、财务费用
此定义涵盖企业为获取资金所产生的一系列开支，主要涉及贷款或债券的利息支出，亦包括金融机构收取的手续费、融资代理费用、承诺金、外汇兑换产生的净损失，以及企业在筹资过程中产生的其他相关财务费用。同时，还需扣除公司存款所获得的利息收入和理财产品的收益。
若独立计算间接开发成本，那么只需计算开发初期、项目完工之后以及项目进行中非正常性停工连续超过三个月的情况。
提示：
利息的确定：可依据金融市场当前的利率水平以及资金分阶段投入的具体情况，采用复利的方式进行计算。
计算基数=（一）+（二）
融资成本方面，除利息之外的其他相关费用，通常约占利息总额的十分之一。
项目投资
六、销售费用
定义：此乃指在房地产开发企业进行房地产产品销售活动期间所产生的一系列费用，亦包括设立专门销售部门或委托第三方销售代理所涉及的所有开销。
涵盖销售人员的薪酬、提成、福利津贴、出差费用，以及销售部门的相关折旧、维修、物料消耗、广告推广、代理、售后服务等费用，还有销售许可证申请费用、样板间、售楼处等分摊成本。
广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。
销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。
其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%。集团规定见附表
项目投资
九、不可预见费
定义：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度
提示：（一）~（八）各项费用之和的3%～7%估算。
土地成本视具体情况而定是否加入
房地产开发项目一旦完工并开始出租或自行运营，便需对项目运营期间所产生的各项费用进行预估。
运营成本通常涵盖以下各项：人员薪资，公共设施及设备的运营、维护与保养支出，绿化区域的管理费用，环境卫生与安保成本，办公相关费用，保险缴纳，房产税项，广告宣传和市场拓展费用，租赁代理费用，以及意外支出。
项目收入
项目收入的关键要素
在进行房地产开发项目的收入预测时，需先确立一个切实可行的租赁与销售方案，该方案涵盖销售、出租以及自营等多种策略。此方案需详细列出拟租赁或销售的物业种类、具体时间节点及对应数量，同时明确租赁或销售价格、预期收入以及收款的具体方式。此外，该租售计划必须遵循政府关于租赁、销售及经营的相关规定，并且要与开发商的投资战略保持一致。
2.开发方案 ：整个开发期拟开发建设的物业类型和数量。
在针对某一特定房地产开发项目时，务必清晰界定：租赁与销售的面积比例以及它们与建筑结构的对应情况，同时，在整个租赁与销售周期内，包括每年、每半年、每季度以及每月，计划销售或租赁的物业种类及其数量。对于多功能用途的房地产开发项目，还需根据不同的用途或使用功能进行分类。
在房地产市场分析的前提下，需确定租金的单价或销售的单价，以确定合理的租售价格。
项目收入
第三部分：关于价格评估——采用市场比较技术（此方法适用于那些具有较高交易频率的房产，其价格容易受到外部环境因素的显著影响而产生波动）
依据市场比较法的替代原则，需挑选与待估物业位于相同供需范围内的其他物业作为参照，然后对交易细节、成交时间、地域特性以及个别条件等方面进行相应的调整和修正，最终确定待估物业的参考价值。
在市场比较法进行定价时，首先需搜集相关交易案例，接着挑选出与待估房地产相类似的比较案例，然后构建价格可比性基础，对比较案例进行对比和调整，最终确定该房地产的参考价格。
计算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：
·PD——待估物业价格；
·PB ——比较案例价格；
待估物业的情况指数与比较案例的物业情况指数之比，等于正常情况下的指数与比较案例的指数之比。
B——待评估房地产的估价当期价格指数/与参照案例房地产成交日期对应的指数
待估物业所在区域的条件指数，与选取的比较案例物业的条件指数进行对比。
评估待估物业的特定因素条件指数，以及参照比较案例的特定因素条件指数。
项目收入
三、价格估算——收益法
该概念指的是对估价对象的未来盈利进行预测，随后依据报酬率或资本化率将其转化为现值，这实际上是从未来的视角对房地产价格进行评估。
适用：酒店、公寓、写字楼等投资性物业。
公式：房地产的价格=预期净收益/报酬率或资本化率。
在具体实施过程中，计算净利润时需纳入土地使用权及建筑物本身的价值考量，需全面评估经济寿命、空置比、残值比等多重复杂要素。此外，在确定回报率或资本化率时，还需考虑净现值的影响。目前阶段，我们仅对这一概念有所了解，尚未进行深入解析。
项目收入
第三部分：关于价格评估——采用成本计算方法（此方法适用于新建的住宅项目，缺乏可比参照物，并且受政策变动的影响相对较小）
定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。
以“获取房地产开发用地用于房屋建设，随后出售所建成的住宅”这一常见的房地产开发模式为案例，并从便于计算各个组成部分成本的角度出发，对房地产价格构成进行分类。在这种情形下，房地产的价格通常包括以下七个主要部分：一是土地获取费用；二是开发支出；三是管理费用；四是投资利息；五是销售费用；六是销售税费；七是开发利润。
新建房地产的价值计算公式如下：首先，需加上土地的购置费用；其次，包括开发过程中的各项开支；再者，管理过程中的相关费用亦需计入；此外，还需考虑投资期间产生的利息；再者，销售环节的费用和税费也不可忽视；最后，开发商期望的平均利润也是构成价值的一部分。
项目收入
五、税费估算—土地增值税
反房地产暴利税，这一概念涉及房地产经营企业及个人，在将国有土地使用权有偿转让或房屋销售过程中获取收益后，需扣除开发成本等各项支出，对于剩余的增值部分，依照规定比例向国家缴纳的税费。
在收入获取阶段或预售款项收取时，需预先缴纳土地增值税；具体预缴税率由当地税务局确定，南昌地区普通住宅税率为1%，非普通住宅为3%，非住宅为5%。待满足清算条件后进行清算，如有超额则退还，不足则补缴。
若增值比率未超过20%，则可享受土地增值税的免税优惠；据计算，通常情况下，若毛利率达到34.63%及以上，则必须缴纳土地增值税。
清算方法（步骤）：
计算增值额：增值额=收入额—扣除项目金额
计算增值率：增值率=增值额/扣除项目金额
确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率
根据适用的税率来确定应缴纳税款，具体计算方法为：应缴纳税款等于增值部分乘以相应的税率，再减去扣除项目乘以速算扣除系数。
自2009年起，广东的“三旧”改造工程已持续了整整十年，其间政策实施既有宽松也有收紧。
9月4日发布的71号文件以及三年行动计划，进一步显示出广东省决心全面开展全省范围内的“三旧”改造工程。然而，面对政策的不确定性以及拆迁过程中时间成本难以掌控等潜在风险，这些问题亟待解决。
我们必须洞察事物的根本，摒弃因政策调整而仓促应对的不利状况，基于政策的根本性和内在规律，采取一种恒定应对的策略，来理解和分析政策。
城市更新本质上是一项清洁工作，也是扩大整体规模的举措，但这一过程步骤繁杂，耗时较长，风险较高，且政策时常变动。面对这样的更新项目，从业人员该如何着手工作，如何有效开展，确实是一个值得深入讨论的话题。
毫不夸大地说，在参与旧村改造的十家企业中，几乎每家都会面临一些挑战，项目的推进速度很大程度上取决于处理这些问题的能力。时间就是金钱，如何有效推进项目，如何将城市更新的周期缩短一半，这些都是我们必须共同面对和克服的难题。正因如此，我们兴广城举办了这场城市更新专题研修班。
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