房地产行业已经告别了过去的粗放式增长时代。 精细化将成为房地产企业参与市场竞争的关键能力。 高手之间的对决，就在毫米之内。
房地产公司的营销费用一般占销售额的2-5%。 如何实现营销费用的精细化管理是房地产企业财务管理中的重要问题。
房地产企业的营销费用一般包括六大部分：营销基础设施费、营销代理运营费、促销费、合同交易费、销售代理费和战略营销费。
1、营销基础设施成本——主要指售楼部和样板房的基础设施。
2、营销机构运营费用——指维持专职房地产营销机构的运营费用。
3、营销推广费——是指房地产开发商为了顺利实现开发项目的销售目标并尽快收回资金而投入的广告费、业务推广费、营销活动费、策划顾问费等。
4、合同交易费——指开发公司在预售合同或销售合同交易时需要支付的交易费用，而不是代收和支付客户部分的交易费用。
5、销售代理费——指房地产开发企业委托代理公司进行销售时支付的佣金。
6、战略营销费用——指采用非常规营销手段进行促销所发生的费用。
接下来，文章将从上述六类费用入手，分析如何实现每项营销费用的精细化管理。
营销基础设施费用精细化管理办法
销售部门的计划与成本控制从投入、产出、时间三个方面进行：
在投资方面，必须进行项目前期控制和项目过程控制。 项目前期控制必须确保计划总投资符合项目计划和预算。 财务部门对计划部门、工程部门牵头的对外工程合同和采购部门托管的采购合同进行监控。 签署并协商签署意见；
项目建设过程中，重点对工程资金和材料采购资金的支付进行审计和控制。 要审查累计工程投资额、工程进度是否与计划、合同相符，并及时预警，详细说明，分析原因，酌情拒绝。 加薪、停工整顿、重新规划等措施。 在输出方面，输入必须与输出相匹配。
在时间上，要使销售部的施工进度与项目进度相匹配房地产项目精细化管理，竣工结算和开业时间满足项目的销售需求。 通过合同履行审核、工程付款审核等方式把握销售部门的施工节奏，控制项目的施工节奏。 。
样板房的控制从几个方面入手：
①控制样板房装修总成本； ②控制样板房的装修档次； ③控制样板房的装修风格； ④控制样板房的电器、家具、配件的档次和品味。
营销代理运营费用精细化管理办法
营销代理运营费用分为固定费用和变动费用。 固定费用包括营业场地租金、折旧摊销、工资、五险一金、交通费、差旅费、通讯费、福利费等。可变费用包括客户回扣、代理销售佣金、销售人员佣金等。都可以通过政策来落实。 管理控制。
其管理步骤是：
①政策评估：对项目及开发产品的内部资源、外部环境、历史数据、竞争状况等进行分析评价； 通过建立开发产品价值链，明确从设计、施工安装、营销、售后服务（物业管理）各个环节，分析产品开发的整个价值链，分析评估各个环节资源的合理配置，从而从整体上明确政策标准；
②实施手段：固定费用政策在公司费用制度中明确； 可变费用政策在经营政策、产品政策、激励政策中明确；
③逐项落实。
营销推广费用精细化管理办法
广告费精细化管理分为六个步骤：
①做好产品定位； ②明确的广告目标； ③预测试广告信息； ④利用计算机指导广告媒体的选择； ⑤寻找并使用更好的媒体； ⑥衡量广告后效果等。
精细化的广告费用管理办法包括：
A。 目标实现方法：根据项目的市场策略和销售目标，具体制定广告目标，然后根据广告目标所需的广告策略制定广告计划房地产项目精细化管理，然后制定广告预算。 广告费用=目标人群×广告每人平均成本×广告数量；
b. 销售额百分比法：将广告费总额按销售额的一定比例计算；
C。 销售单位法：通过分摊各物业的广告费来计算广告预算法。 广告预算=（上年广告费/上年商品房销售套数）×本年销售商品房套数。
业务推广费精细化管理办法：
①分析各类市场活动的敏感性和有效性，适当增加敏感性高、有效性强的活动，宽松地控制成本，严格控制敏感性低、有效性低的活动；
②根据项目进展情况和市场情况，确定年度业务活动费用预算总额及初步实施方案。 包括市场规划、区域业务活动计划、营销政策、费用政策、人力资源政策、人员配置、销售预算、收款预算、促销指标、费用指标、发行、收款、营销销售活动计划、营销费用计划等；
③设定成本项目工作内容，即细化做事的步骤。
合约交易费用精细化管理办法
合约交易费用精细化管理的重点是凭证。 主要进行凭证审核。 费用凭证必须与实际销售单位和合同单位相对应，防止虚报或浑水摸鱼。
销售代理费用精细化管理办法
如果销售代理费严格按照销售收入计算和支付，则应审查该项目的当期销售额和累计销售额是否与当期支付的佣金和累计支付的佣金相符。 如果两者不匹配，则应拒绝付款。
按销售收入收取进度计算缴纳销售代理费的，审核该项目本期销售及累计销售进度与当期支付佣金进度及累计支付佣金进度是否相符。 如果四个不匹配，您应该退款。
如果销售代理费是按照超额销售收入计算缴纳的，检查项目销售收入的时间是否正确，防止“预定”超额代理费。
若按销售价格超额计算并缴纳销售代理费，须严格审核项目各销售单元的开盘价和实际销售价，以确定代理费计算是否正确，防止多付代理费。
战略营销费用精细化管理方法
房地产战略营销费用是指采用非常规手段进行促销所发生的费用。 这些非凡手段，即营销策略，包括：
免费房屋面积、免费车位、免费装修、免费物品、免费出行、免物业管理费、现金返还、捆绑销售、以旧换新奖励、承诺回购、租赁等。
战略营销费用的精细化管理主要涉及策略的选择。 首先，所有营销策略必须按照效率和成本进行排序。 第二步是策略的选择。 首先选择高效率、低成本的策略，其次选择高效率、高成本的策略。 谨慎使用低效率、低成本的策略，避免使用高效、低成本的策略。
房地产营销费用的效果难以评估，投资本身也难以控制。 主要原因包括：
①营销费用投资政策制定缺乏科学评估，主要由业务制定；
②营销费用的策划和执行仅由业务人员负责，业务缺乏必要的监管；
③业务人员未按要求或如实报告营销费用投入，造成信息不对称，营销费用投入完全被业务掌控；
④营销费用投入与销售产出之间建立匹配关系复杂，难以准确评估营销费用投入的有效性；
⑤营销费用的增量投入并没有产生相应的销售额增加，导致营销资源投入的边际效益递减。
房地产营销费用精细化管理是解决上述问题的有效措施。
结论
当然，房地产营销费用精细化管理的目的不是为了节省费用，而是为了合理分析、评估和分配营销费用，规范营销和建立管控体系，为公司管理层和管理层提供价值分析报告。内部员工，为公司未来发展提供指导。 决策为决策提供客观、准确的依据。
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