第1部分
上次，在老徐开的花灯坊王芃芃餐厅吃饭时，一个朋友碰巧谈到了房租的问题。
对方说，他目前在4号湾租房子，大家都很好奇，询问租金是多少。
有朋友说：一个月17000。
也就是说，一年20.4万元，就可以住上这套总价1800万左右的房子。 租售比为1.1%，低于银行存款回报率。
▲ 江湾城总体示意图（原图来自hannothang）
第2部分
事实上，很少有人分析过河西贵尾定流江湾城房价与租金的关系。 这次我们就一起来看看吧。
首先，地理位置优越。 我不会在这里争论。 比浦东陆家嘴差很多，比伦敦金丝雀码头差很多，比纽约曼哈顿差很多。
这个“好”包括两个层面的理解。
第一点我们理解为CBD滨江，也就是河西+滨江。 南京新城市中心加上“阳江”开发的C位，周围地标建筑林立：璀璨的南京眼、超现代的青奥双塔、保利大剧院、国际博览中心等。
从这张照片可以看出江湾镇房价，河西+滨江与江心洲、江北新区遥相呼应。 气势上，立体纵深感突出。 上海、深圳、杭州的人都知道，这种CBD滨江区是被设计成豪宅的。
▲ 河西CBD+滨江
第二点是周边产业和大量中高端岗位。 这是房价和租金的关键和重要因素。 虽然地铁、高速公路打通了城市交通网络，但地理位置仍然重要，不容忽视。
目前河西工业和金融业对GDP的贡献率已提高到28.5%，成为名副其实的第一支柱产业。 事实上，河西的写字楼主要面向金融业、高端服务业、媒体广告和重要科技中心。
包括：圆通商务区、国际金融中心IFC、新华大厦、中国联通等； 金融城一期、二期、三期等； 还有绵延较长、办公楼数量巨大的新城科技园。
▲商务办公楼群
▲ 新城科技园
本身就具有浓厚的中产/超中产/富人“宜居”特征。 如果有人表现出自己的见识，江湾城还不如中山高尔夫、证大九间堂，这里就不强行和大家争论了。
至少，社区的平衡很重要，而且有亮点，甚至有点河西身份的标签。
永恒的铝板外立面、色彩缤纷的社区内饰、精致的公共空间、精致的装修以及相对广泛的户型。 而且，仁恒地产的品牌保证了社区的高质量运营，这对于“高端出租”来说非常重要。 该团体非常受认可。 在上海，万科、仁恒等高端住宅小区聚集了大量高端商务租户。
▲江湾城内景
这里还有一个细节。 例如，一些大公司向高管提供常年租金。 如果是普通社区，比如XX社区，没有名气，没有认可度，甚至有“虚报租金赚钱”的嫌疑。 但像仁恒这样的社区品牌美誉度高，管理规范，更能得到企业的认可。
江湾城小区的业主普遍都是老练、正派。
而且江湾城的社区商铺都是中产，并没有旺铺三宝。
实际上，这是一个非常重要的细节。 江湾城旁边，有一家星巴克臻选店，这在南京社区里是很少见的。
《南京新中产》江湾城星巴克详细介绍：在上海，星巴克臻选店将开在高端社区。 因为社区店会聚集一批高端熟客，店员甚至可以记住一些熟客的名字和口味，服务也会更加周到，品牌价值在高端中会产生更大的影响。人们。
这里简单介绍一下“星巴克臻选”。 黑裙代表星巴克咖啡师，这意味着相比绿裙，黑裙咖啡师在技能上接受了更多的考试和培训。 根据情况，一般店里没有或只有一两个黑裙子的咖啡师，大部分都是绿裙子的咖啡师。
真轩店的要求是所有咖啡师必须穿黑色裙子，有的黑色裙子上甚至可能绣有咖啡师的名字。 更多细节，让您从走进店的那一刻起，就想起真轩店的品质。
因此，江湾城的外部因素是：CBD区位、产业及大量中高端岗位和商务客户； 内部因素是：高端社区和高档化的社区氛围。
这些因素决定了房价和租金。
第三部分
现在，我们来看看江湾市的房价。 简单来说，它包括四个社区：Bay 1、Bay 2、Bay 3、Bay 4。
根据链家网平均房价：
江湾城一期均价：6.1万/㎡
江湾城二期均价：6.3万/㎡
江湾城三期均价：7.7万/㎡
江湾城四期均价：9万/㎡
去年5月，我们对江湾城进行了分析，做出了“房价被低估”的前瞻性预测。 详情请参阅文章。 现在是2021年3月17日，一年后，我们看一下平均房价对比（二手房一价，采用链家平均值）：
从江湾城区相对较大的面积来看，涨幅已经跑赢了南京的平均房价，几乎达到了新城区的开发水平。
可见，对于江湾城这样的“成熟区+品质住宅”小区，即使在新城区带动明显的环境下，依然保持着良好的“保值”能力。
我们认为有三点：
（1）社区质量仍处于河西地区第一梯队；
（2）竞品较少，河西多处新房尚未交付。
而且，江湾城依然是新媒体追捧的热点社区，其人流量水平堪比如今的豪华新房。 这一直保持着公众的长期关注，也一直成为很多人卖旧买新改善的目标社区之一。
江湾城的优势在于，它不像南京的一些豪宅，从新房改成二手房后就消失在舆论场。 购房者根本不了解这个小区，更谈不上有任何考虑。 这个原因，除了地段和品质之外，还和江湾城的业主群体有关系。 其中有大量的政府企业、商界人士、开发商高管甚至一些网络红人，他们本身就拥有极高的“流量和话语权”。
其次，我们来看江湾城的租金。 关于租金，其实很多人都忽略了。
与江湾市的房价梯度感类似，对这四个社区分别进行分析。 或者使用链家网，有真实房源，真实记录房价。
江湾城一期：
目前一号湾有32套出租，其中一居室租金在5600-6500元/月左右； 两居室6900-8000元/月； 三居室9000-13000元/月； 四居室14350-19000元/月。 /月亮。
江湾城二期：
2号湾共有11套出租，其中只有一套两居室，8500元/月； 三居室10500~13500元/月。
江湾城三期：
3号湾共有9套出租，其中2房售价在8500-9600元/月； 4间房价格在12000-16300元/月之间。
江湾城四期：
目前4号湾仅有3个单位出租，面积从251平方米到380平方米不等，租金从3.3万元/月到5.5万元不等。 租金价格明显高于一湾、二湾、三湾，形成较大差距。
总结江湾城四个小区的租金，一期至三期的租金都差不多，几乎处于同一水平，而四湾的纯度更高。 一期更全面，从1房到4房一应俱全，适应不同类型商务和家庭生活的租赁需求。 从租金价格来看，三居室以上的房子起价都在万元以上。
总体来说，江湾城的租金较高，体现了品牌的意义和生活品质。
第 4 部分
回到开头，在4号湾租房的朋友，他的房租是每月17000，这大概是一个“亲民价”。 以他为例，他买的新房还没有交付，而Bay 4的品质较高，所以他一家人这两年一直租在这里。
从租售比来看，根据房价和租金的平均价格计算：
湾1：约1.7%
湾2：约1.6%
湾3：约1.5%
湾4：约1.6%
基本上，租售比非常低。 换句话说，期望租金收入没有多大意义。 这与国内的情况是一致的。 许多人将租售比与股票市场的市盈率联系起来，作为衡量房产价值的指标。 他还指出，房地产市场存在泡沫，这一点其实值得商榷。
在城市结构相对稳定的成熟社会，租售比是有意义的。 但在快速发展的中国，城市每三年变化一点，五年变化一次，因此租售比的价值判断并不准确。
相反，租售比低的城市和地区更有价值，如北京、上海、深圳等，而东北、西北的城市租售比较高，但实际城市价值和房产价值与北京、上海、深圳相当。 那么，这是不言而喻的。
因此，租售比很容易成为“相反指标”。
比如河西省莲花新城北苑，是经济适用房，但不能说是中产阶级的豪宅。
然而江湾镇房价，租售比：2.3%。
比江湾城高很多，当然，实际房产价值比江湾城低很多。
租售比的矛盾需要从租售比的概念来理解。 如果不明白这个本质，就谈不上认知，就会是肤浅的、糊涂的。
因此，租金是相对静态的，而房价则是对未来预期更加全面、动态、综合的反应。
现实中，租金是部分商务人士和家庭生活人士的狭隘需求，与城市、地区及周边有关。 比如在南京，能承受高额租金的高端商务人士与上海存在明显差距。
房子本身需求量很大，受众也更广泛。
河西的金融、房地产、政务、广告、会展等都非常发达，与其他城市甚至国外的商团交流也很多，会引发租金需求。 河西这部分商圈可以承担1万到2万元的租金。 对于业主来说，虽然租售比低至几个点，但每年依然带来10万元以上的收入，相当于家里多了一个“打工仔”。
据了解，不少房地产集团公司调来的外地高管来南京租房，其中数量最多的社区是江湾城。
事实上，从目前较低的“租售比”来看，除了心理原因外，如果只是住的话，租房比买房划算。 因此，在南京，一些群体采取了“分居、分居”的策略。 这是什么意思？
比如一个人家里有多套公寓投资在江北新区核心区，纯粹是为了投资。 确实，这些年的增长是巨大的。 至于我的实际住所，我在江湾城租了一套大四居室，住得很漂亮。 如果买江湾城的话，就要一千万以上，如果租的话，每年也要一千万以上。 租金只要20万元——与江北核电站多套公寓的增值效率相比，似乎很划算。
这是这个时代特殊的“租售比”带来的特殊策略。
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