本文来自中国银行期货研究部2023年7月16日发布的报告《2023年6月70个大中城市房地产市场数据房地产行业回顾》：70个城市房地产市场年内回落-五个月来首次同比增长； 一二线城市房地产市场详情请阅读报告原文。
概括
国家统计局公布2023年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市房价同比上涨0.1%南昌房价下降，环比上涨0.4% -月; 二手住宅价格同比上涨0.4%，环比上涨2.8%。
核心观点
6月份，70个大中城市房地产市场同比回落，二手房市场同比跌幅扩大。 70个大中城市房地产市场同比增长0.1%（前值：+0.1%），时隔5个月同比回落，首次出现同比增长自去年以来负下降； 环比增长0.4%，降幅比上月回升0.1个百分点； 二手房市场同比上涨0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点；环比上涨2.8%，降幅比上月扩大0.3个百分点。前一个月。 70个大中城市中，房价同比下降的城市数量继续减少。 6月份，独立屋和二手房市场同比下降的城市分别为31个和7个，环比减少15个和8个城市； 27，比上月减少1； 6个城市二手房下跌，比上月减少3个。 一方面，由于二季度以来销售动力减弱，村民购房信心和收入预期不足，房价持续面临下行压力； 另一方面，6月是民企冲刺中期销售业绩的关键时期，因此一些项目或采取了涨价、促销等营销手段。 根据我们追踪的高频数据，6月份住宅和二手房交易的下降势头继续减弱。 40个重点城市房屋交易面积环比增长32.2%，增幅比上月扩大60.4个百分点； 18个重点城市城镇二手房成交面积环比增长0.4%，增幅比上月扩大48.9个百分点，环比也转入负下滑区间。
一线城市房价推动力持续减弱，二手房环比回落。
1）住房：上海、苏州刚性相对较强，房价仍保持同比正跌幅。 其中，广州跌幅略有扩大； 广州、深圳同比均出现负跌幅。 一线城市房地产市场同比持平（前值：+0.1%），环比增长1.3%，增幅比上月扩大0.4个百分点，但仍所有基地州中环比增幅最高。 其中，上海同比下降0.1%（前值：+0.2%）； 北京同比下降0.4%（前值：+0.3%）； 上海同比增长0.1%（前值：+0.1%）； 上海同比增长0.3%（前值：-0.2%）。
2）二手房：一线城市二手房市场由环比下降0.4%转为增长0.4%。 这是2019年8月以来首次出现环比增长； 同比增长0.7%，降幅较上月扩大0.3个百分点，是2014年9月以来单月最大同比降幅。一线城市、二线城市手房市场同比均大幅下跌。 涨幅最大的是北京，同比上涨1.2%，涨幅最小的是北京，同比下降0.3%。 上海、北京同比上涨0.7%。 我们认为一线城市新政并未明显放松，局部微调不会对成交量和价格产生较大影响。 经过前期的放量之后，整体成交势头有所放缓，市场回归理性，楼价也出现反弹。
二线城市中，超过40%的房市同比上涨，近90%的城市二手房市场同比上涨。
1）住房：二线城市住房市场同比持平（前值+0.2%），环比下降0.5%，环比增速与上月持平。 42%的城市房地产市场同比上涨。 仅北京、杭州、天津、呼和浩特、大连、长春、银川同比增速较高，其余城市增速不一。 45%的城市房地产市场环比上涨，其中上海（+7.2%）、杭州（+4.5%）、宁波（+4.1%）房地产市场跌幅较大。
2）二手房：二线城市二手房市场同比增长0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，环比增长2.4% ，比上月提高0.3个百分点。 87%的二线城市二手房市场同比上涨，94%环比上涨。 其中，西安（同比+0.1%，环比+2%）和成都（同比+0.2%，环比+6.8%）二手房价格月）相对坚挺。
三线城市是唯一房地产市场环比负增长的城市。 住房市场方面，70%以上城市环比上涨； 二手房市场方面，90%以上城市同比增长。
1）住房：三线城市住房市场由同比持平转为同比增长0.1%，环比增长1.4%，小幅增长0.2个百分点上个月的积分。 城镇住房市场同比上涨66%，城镇住房市场环比上涨74%。 降幅较大的城市包括丽江（同比-0.8%，环比-3.0%）、惠州（同比-1.1%）、秦皇岛（环比-4.1%） 、温州（环比-4.1%）、泉州（环比-3.5%）、济宁（环比-3.2%）、常德（环比-3.0%）。
2）二手房：三线城市二手房市场同比增长0.4%、环比增长3.4%，降幅分别比上期扩大0.2和0.1个百分点月。 除海南、成都外，其他城市二手房市场环比均出现负增长。
现阶段房地产市场各类产品都面临一定的下行压力。 70个大中城市中，90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上商品房市场增速分别为0.5%、0.4%和0.5%。 、同比增速分别为-0.1%、0%、-0.1%，增速比上月提高0.2、0.1、0.3个百分点。 70个大中城市中，90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上二手房市场分别增长-2.9%、-2.7%、-2.7%，降幅比上月分别扩大0.2、0.3、0.3个百分点。 、同比增速分别为-0.4%、-0.5%、-0.4%南昌房价下降，降幅比上月分别扩大0.2、0.3、0.2个百分点。 我们认为，经过前期的旺盛需求，现阶段各类产品的需求不足，楼价面临一定的下行压力。
投资建议
二季度以来，成交量下降势头有所减弱。 进入6月份，住房和二手房市场下行压力更加凸显。 阻碍需求和行业销售的根本原因仍然是公众买房信心不足。 等等看情绪。 目前行业缺乏实质性催化剂，市场仍期待更有效的新政措施。
现阶段建议重点关注行业内的alpha机会。 我们建议重点关注两条主线：1）开发企业中，内生下滑较快、拿地成效较强的内驱力企业主要包括主流央企和区域精耕民企，销售和拿地均相对下降好，行业稳定复苏后更加灵活：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发集团、滨江集团。 2）REITs相关商业地产、保障性租赁住房、产业园区、物流地产等资产所有者：大公馆、光大嘉宝、中新集团、中国国际贸易公司。
风险提示
房地产调控升级； 销售额低于预期； 融资有所收紧。
日程
70个大中城市房地产价格统计 一二三线城市定义：
一线城市是指上海、广州、深圳四个城市；
二线城市是指北京、石家庄、太原、呼和浩特、沉阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；
三线城市是指天津、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
笔记：
1）调查范围：各市辖区，不含县。
2）调查方式：新建商品住宅销售价格调查为综合调查，基础数据直接采用当地房产管理部门网上签约数据； 二手房销售价格调查采取重点调查和典型调查相结合的方式，基础数据来源于房地产经纪机构报告、有关部门提供和调查人员现场采集价格。
3）若当月无成交，则视为总体价格水平没有变化。
