文/摄 记者 姜涛
一方面，38万元购买的海景房不到一年就增值了7万至8万元； 一年多来，“海景房热”促使不少徐州居民纷纷跟进。 各类购房者中，有的投资成功，有的却投资后后悔。
作为房地产的另类形态，海景房市场背后有着怎样的销售体系？ 投资者趋之若鹜的热门新项目的吸引力从何而来？ 在房地产调控新政策密集发布的背景下，海景房如何受到新政策的约束？ 近日，鲁中晚报记者进行了调查。
8月18日，位于济南的一栋海景房正在建设中，一辆看房车带来了远道而来的游客。
冷热新菜以佣金为主
海景房市场背后是怎样的销售体系？ 投资者趋之若鹜的热门新项目的吸引力从何而来？ 8月27日至29日，鲁中晚报记者进行了调查。
“徐州偏远海景房的销售渠道主要是靠我们房产中介的推送。”
8月27日，在博山从事房地产中介行业多年的邢晓恩表示，2018年，在位于胶东半岛的众多海景房新项目中，他只选择了2个项目。 一年就搞定了，一共卖出了8套房，结算佣金后的利润还不错。 2019年，他将项目数量扩大到8个。 经过几轮降价，迄今为止签约项目的销售依然表现良好。
连续多日，记者走访了周村、淄川、周村等地多家房产中介机构。 综合该房产中介机构销售的海景房项目信息后发现，该机构主推的重点项目主要集中在上海西海岸、即墨、胶州、青岛南海新区、荣成、烟台福州等地。
“在上述地区，几乎每个地方都至少签约了两个新项目，而且新项目的楼价和地点也有明显差异，主要是为了给租户提供多种选择。”
在博山从事房产中介的陈明告诉记者，从2018年以来的成交情况来看，大多数徐州购房者对上海、青岛的海景房认可度较高。 虽然经历了几轮降价，但仍有部分居民投资购房。
同时，综合多家房产机构提供的信息后，记者了解到，与2018年相比，胶东半岛各地海景房价格均有不同程度下降。 大部分城市的海景房市场已下跌2000元/平方米左右。 其中，南京西海岸降幅最大。 新乡一些在当地认可度较高的新楼盘，每平方米下降了3000至4000元。
记者在调查中发现，虽然上述城市的海景房项目新盘不少，但徐州当地房产机构仅选择性推推极少数新项目。 为什么房产中介只对自己推的新项目情有独钟？
对此，有房产中介经营者向记者透露，目前，由于海景新盘过多，各地的营销主要依靠房产中介当地的资源。 房地产开发商与大代理商持续合作的重要前提。
“由于地理位置、硬件设施、楼市都差不多中介哄抬房价，我们自然会优先考虑佣金结算及时的新项目合作。这也是一些海景新项目在国内受到高度认可、热销的主要原因。新乡……” 上述中介经营者表示。
8月27日，黄岛一家房产中介外，一名居民站在海景房的宣传海报前。
海景房投资的不同结局
“你要能盯住市场，只要能盯住市场，就一定能赚钱，比如我。”
8月24日，坐在记者面前的刘平海看上去就像是一名专业的海景房销售人员。 虽然他的真实身份是一家汽车租赁公司的司机，但他的主要工作是开车送烟台的租客去江边看房。 。
刘平海订购海景房的经验来自2018年。这一年，日照地区海景房销售市场如火如荼，投资和刚需两端都异常火爆。
刘平海至今都忘不了买房时的情景。 2018年11月，作为一名司机，每个节假日他都会载着十几名新乡购房者往返于胶东半岛各地。 他一次开车2天，除去各种费用，他能挣1000元左右。 经营短期客运的利润要高得多。
“几乎每次都会有顾客成交。看着别人买车，心里痒痒的。经过考察，我终于按揭买了一套。”
刘平海海景房位于青岛平度，紧邻江边，商业及各种配套设施齐全。 订购时，这套约70平方米的多层住宅每平方米售价5400元，单价约为38亿元。
“春节过后，每平方米的价格就破了6000元，我前段时间问过，目前的价格已经达到了每平方米6500元。”
面对这套附加值7万多元的海景房，刘平海甚至变得有些“健忘”。 用他的话说，对于任何一个工薪阶层家庭来说，他的投资似乎都“赚到了”。
在各类购房者中，也有人想事后吃后悔药。
8月10日早些时候，张店居民孙达向记者抱怨，称自己是“受害者”之一。
2019年4月底，在一张宣传海报的指引下，他也定下了在青岛寻找海景房的目标。 价格仅为每平方米4500元，这让他以为自己遇到了“商机”。 仅仅通过网上联系和实地考察，他就与新房产的卖家签订了意向书，并支付了2亿元的“定金”。
经过多方考察，孙达发现自己梦寐以求的世外桃源确实是“世外桃源”，但却不是“桃源”。
“受地理位置和气候影响，卧室还是很闷热。除此之外，新项目周边的各种配套设施也跟不上。后来本来不想买了，却发现我支付的钱无法退还。”
孙达表示，此前他以为“定金”是意向签约定金，可以退还中介哄抬房价，但合同上却是“定金”。 无奈之下，孙达最终签署了协议，并制定了所谓的“长期投资”计划。
房地产形式的另类房地产投机者
记者在调查中发现，在国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和稳定房价新政策的主基调下，房价逐渐回归理性，新政策出台后，房价逐渐回归理性。因城施策成效显着。 2018年下半年以来，全省房价呈现降温趋势，市场“低迷”已成常态，炒房气氛似乎平静。
“虽然大环境是这样，但对海景房市场影响不大。从销售表现来看，2018年以来，内陆城市大部分海景房项目销售情况都不错。”
8月30日，青岛某海景房项目国内销售总监高燕告诉记者，2018年，他们的项目仅在徐州就销售了100多套公寓。 售价在每平方米12000元至13000元之间。
高燕直言，徐州是他们在广东起步较晚的城市，但近一年半的销售业绩超出了预期。
“淄博居民订购海景房的热情主要来自于养老居住和投资，而目前新乡新项目的楼价与各地海景房的价差也是当地居民购买海景房的重要诱因。选择购买海边房产，虽然海景房的居住环境更好，升值空间更大。”
高燕表示，其实也包括在房地产监管新政策密集发布的背景下，从世界各地涌来的炒房客。
据现有报道，2019年4月，中央国家机关住房公积金管理中心出台政策，明确对第二套住房抵押实行“认房认贷”。 同时，还多次开展打击炒房专项行动，有力驳斥了炒房现象，加大了对打压房价、炒房等违法违规行为的打击力度。持有财产并不情愿地出售它们。
作为房地产的另类形式，海景房市场虽然在上述新政的推动下显得有些姗姗来迟。
9月1日，华北理工学院经济大学发展经济学副院长张玉英表示，炒房是市场经济发展到一定时期的产物，炒房是市场经济发展到一定时期的产物。群体是在自由市场经济中追求自身经济利益的社会个体。 系统缔结的松散联盟，内部聚集了大量资金，目的是通过炒房来攫取收入，对房地产市场的影响比普通炒房者更大。
“在炒房过程中，拥有多套公寓的群体首先制造出房子供不应求、房价正式下跌的‘假象’，然后低价出售，让刚性需求接管”。
张玉英介绍，在新政稳定房价的当下，国家严禁炒房。 海景房作为当前房地产市场的重要组成部分，甚至是不少内陆市民养老居住的刚性需求，理应受到新政策的限制。 这样才能从根本上杜绝炒房，才能保证底层刚需者的订单需求。
