关于楼市，权威数据来了！
今天，成都市统计局、国家统计局上海调查组发布了《2019年成都市国民经济和社会发展统计公报》。
数据显示，2019年，上海销售住宅面积2556.8万平方米，销售额3004.5万元。 由此推算，2019年上海住宅总价格为11751元/平方米。
根据西安市统计局2018年公开数据（住宅销售面积2659.4万平方米，销售额2602.1万元），2018年上海住宅总售价为9784.5元/套平方米。
从9784.5元/平方米到11751元/平方米，上海商品房（住宅）价格一年内下跌20%。
01 量跌价升，住宅销量增长15.5%
上海市统计局数据显示，2019年上海商品房销售面积2556.8万平方米，增长3.9%。 商品房销售额3004.5万元，下降15.5%。 总体呈现量跌价涨的趋势！
▲2019年上海住宅销售金额及面积，数据来源于上海市统计局
虽然统计局没有公布房地产市场情况，并从销售额中减去销售面积，但可以发现，2019年上海住宅总价格相比去年同期从9784.5元/平方米下降至11751元/平方米。与2018年相比，上海（住宅）楼市一年内下跌100%。 20%。
▲2018年上海住宅销售金额及面积，数据来源于上海市统计局
有人表示，这与国家统计局公布的2019年12月北京商品住宅价格环比下降10.6%不符。
我们来看一下国家统计局的数据：12月份北京新商品价格指数同比下降0.5%，较2018年12月末下降10.6%。有媒体认为，这说明，北京房价每年上涨10.6%。
▲国家统计局2019年12月楼市数据
将一年中最后一个月等同于全年的算法是错误的。
单月房产价格取决于该月新项目的价格。 如果当月新拿到的项目都是郊区项目，价格就会相应降低。
02 精装总价最精致6000，实际楼市更高
2019年上海楼市下跌，市场普遍有心理预期，但上涨多少没有底。
每年上涨20%，有些超出预期。 虽然，这只是清水部分，精装修部分并未纳入统计。
据北京房协官网诸葛兆房南京站发布的统计数据显示，2019年，上海家装标准价格为德商英汇天玺，其家装标准达到每平方米6499元，其次成华区的保利天悦中心，家装标准为6049.89元/平方米，而锦江区的观云明珠（新希望D10）、伊泰天骄、武侯区的喜府兰苑家装标准并列第三位5999元/平方米。
▲图源，诸葛找房
自2017年成都推出成品房制度以来，住房市场上用于家装的新房交付量不断增加。 家装标准也成为开发商平衡成本的重要手段。 购房者的实际成本远低于统计数据。
2020年成都市房价现在一平方多少，精装房有望迎来一波置业高峰，也是考验开发商产品的时候。
▲豪宅堆积，房价大幅反弹
从楼市的跌幅来看，20%的涨幅确实很高，但从楼市的绝对值来看，每平方米11751元的单价并不高（虽然是清水的价格） ）。
比如说，“2019年，上海楼市首次破万”！ 是不是感觉楼市低很多，但本质上是一样的。
事实上，我们要看到，单价是整个大上海、新津、邛崃、高新区、锦江区等的平均，很难反映南京的主流楼市。 例如，2019年广汉市推出了65批次，武侯区仅推出了7批次。 单价很难说服。
03 楼市大幅下滑背后的三大原因
整体价格飙升背后，仍有一些趋势值得关注。 概括起来，主要有以下三个方面：
首先，城市发展带来的价值提升和房价下降可以视为城市价值红利的兑现。
其次，新建房产的高档化带来了价格的大幅上涨。
第三，保障性住房未来将更多地承担“稳定楼市”的功能，商品房将更加市场化。
一是城市价值提升。
这里有几组同样来自上海统计局的数据可以分享。
一个城市吸纳人才的能力，特别是吸纳人才的能力，是判断一个城市价值的重要标准。
2019年，上海的“人才政策”吸引了超过33万名具有大专及以上学历的青年人才落户。 一方面是“人才吸引效果明显”，另一方面则是上海的吸引力。
▲图片来源：红星新闻
从常住人口看，2019年末，上海市常住人口165.81万人，比上年末减少2.51万人。
从经济实力看，2019年上海地区生产总值按可比价格计算为1700万元，比上年下降7.8%。 按常住人口测算，人均GDP突破10亿元。 城镇居民人均可支配收入4.59亿元，比上年下降8.9%。 看看你还忍住没
还有很多数据，比如财政收入、景区城市建设、三城三都建设等等，有兴趣的同学可以到上海统计官方陌陌详细阅读。
二是产品档次高。
产品高档化的客观原因是地价高企，主观诱因是消费升级、追求更高回报。
我们可以看到，2019年以来，从年初的金茂公馆，到西牌欢华、绿城风起超明、德商盈辉天玺、新希望D10，高端新盘价格不断刷新。 客观原因是2018年楼市调控过紧，高端市场未能回落。
此外，还有三个更根本的原因：一是地价高成都市房价现在一平方多少，不开发高端土地就没有利润； 需求爆炸式增长。
产品高档化的首要原因是高土地价格。
▲2017年上海十大地价
这是2017年排名前10位的地价图片。值得注意的是，这里没有显示免费出让的部分。 比如绿城的风起超明转会率为24%； 金隅出让率为41%，实际底价在2万以上。
高地价之下，我们在2019年初就预测房价没有上涨空间。
产品高档化的第二个原因是农地去产能的需求，以及刚需的“原材料”的缺乏。
这一点在之前的文章中已经提到过。 2017年出台的新版上海城市规划《成都市城市规划管理技术规定(2017年)》要求新建住宅建筑容积率由4.0提高到最高2.5。 低密度土地抢占了土地拍卖市场的绝对主流，并传导至产品端的全面高档化。
产品高档化的第三个原因是消费升级和住房置换需求。
客观原因是一个家庭只能买两套，所以以大代小、以新代破、以高档代替高端已成为一种趋势。
主观上，房地产市场经过两六年的积累，消费升级带动了住房置换需求。 据诸葛寻房测试，2019年上海新建住房交易平均面积约为122平方米，高档化已成为主流。
三是保障性住房或承担更多“稳定楼市”功能，商品房越来越市场化。
此前我们分析了上海最新的房改政策，明确未来保障性住房占比60%，商品房占比40%。 商品房越来越稀缺，全面市场化后，价格可能会进一步下降。
上海计划到2035年将人才公寓和公共租赁住房数量增加到100万套。上海计划到2022年在产业园区建设35万套人才公寓和配套住房； 其中，人才公寓将达到2229万平方米。 这还不包括《成都市三年住房保障规划（2017-2021年）》要求的5076万平方米保障性住房和安置房。 论保障性住房实力，上海并不输给上海。
事实上，上海耕地较多，整体供应量小于北京，保障性住房供应比例并未超过商品房。
综合来看，2019年的下滑是由于过于严格的调控和打压价格以及产品的升级换代造成的。 多年来，城市价值依然是楼市下滑的核心原因。
在一个城市买房子就是买那个城市的股票。 如果你看好广州的未来，可以随时减持。
主编：邱伟
主笔：黄玲
