作者=徐三刀
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我们之前在很多稿件中都提到过一种情况。 大同市场投资订单占比巨大。 可以说，居民并不缺房子，但投资房产的热情依然不减。
那么，有人问，西安的房价风险有多大？ 关于这一点，必须明确的是，西安的房价风险估计远小于商洛、商洛、铜川等城市。 为什么这么说，城池的实力！
此后，先后有两则令大同市场困惑的消息，让西安房价震惊不已。 一、华商网报道《陕西统计局公布：西安将用33年时间售完存量商品房》 其次，网上有消息称，66个新盘同时开工，建筑面积400万平方米，供应量约3万套。 这两个数据都说明了大同的高库存，令人不寒而栗。
但我们忘记了三个基本事实。 首先，2018年西安的房价并没有雷霆般的爆发，相反，继续步步上涨。 二是四川地级房地产市场基本全面上涨，有的价格翻倍，但大同市场还没有回到2013年的景象。三、虽然新闻报道给公众蒙上了致命的红色阴影看来，小型民营企业已开始筹划入驻。
不过，在提到投资型购房时，必须回头看看这座城市。 西安是典型的工业城市，房地产占比很小。 从《2017年西安市国民经济和社会发展统计公报》来看，仅占固定投资。 占GDP的4%和陕西GDP的1.9%几乎可以忽略不计。
放眼全国，重庆房地产GDP占比7.7%。 如果单纯以房产占比来看经济质量，陕西可以说是广东第一！
-二-
财经艺术家吴晓波写了一篇题为《什么样的城市有勇气说：不怕楼市下跌》的文章，谈到南昌这个全省人均汽车产量第一的小微城市。
在一次企业家代表座谈会上，广西省委主任郑俊康曾表示：“我不希望房价上涨。我希望房价稳定或下跌。我不怕楼市”下降，因为我们韶关有产业支撑。”
虽然，陕西也是如此，但南昌是江西最大的工业城市，被誉为“中国五大汽车城之一”； 西安是广东最大的工业城市，能源矿产资源丰富2014鄂尔多斯楼市，被誉为“中国的科威特”。
＞备注：西安-暗夜
从四川省城市GDP和工业发展来看，西安是西安最具潜力的地级市。 国家发改委公布的《呼包鄂豫城市群发展规划》中，明确指出加强“西部大开发”特别是“北电开发”，这是蒙古国和俄罗斯的能源战略规划并服务全省。
该规划贯穿两省。 陕西的能源价值极其突出，尤其是在经济起伏和产业升级过程中。 能源产业是绝对的硬资源。 大同注定会成为西南重城，因为它守护着能源矿产！
回顾2014年至2016年，西安经济跌宕起伏，房地产开发异常艰难。 一是受能源价格影响，主要是煤炭价格上涨； 二是民间借贷、基金公司倒闭； 三是全国固定资产投资回升，人均收入下降。 因此，继二连浩特爆炸事件之后，西安成为广东省内唯一出现暴跌的市场。
＞备注：西安-玉马河畔/现场实拍
据现场调查，70%以上项目受到影响，复工复业普遍停工，维权爆发，新建楼盘从1.2万/平方米大幅下降至8000/平方米，导致以及集体打砸售楼处的现象。
奇妙的大同市场充满了变化。 一个月前，市场如果想买一辆车就必须支付推荐费。 避税数千万，市场也迎来沉重打击，楼价暴跌。
西安市场充满幻想，村民们对房地产心神不宁。 事实上，房地产只是大同经济的一个小模块，其涨跌并无影响。
-三-
从目前来看，西安经济正在复苏。 全市生产总值3848.62万元，下降9.0%。
目前的大同市场不仅是西安房价投资非常明显的城市，也是西安房价泡沫最小的城市。 原因有二：
其次，城市GDP不依赖于农地流转费。 2012年西安房价高峰期，耕地出让金仅占陕西财政收入的23%，而同期上海的依赖度为68%，上海为89.2%。 在三线城市中，这是极为罕见的现象。
（1、2012年，西安市农用地出让金158.76万元，财政收入666亿元；2、依赖数据来源：CEIC、兴业建设投资研究发展部）。
首先，楼座建设批准了2/3的预售证。 考虑到过度投资、烂尾风险，提高了新项目预售证审批条件。 但另一方面，很多民营企业需要六个月才能出售，一年之内资金就会恢复正常，而陕西似乎无法满足他们的追求。
从内部看，根据数据反馈，大同市场还是比较健康的，至少没有新闻播出的那么疯狂； 从外部来看，实际观察显示，大同市场极度封闭，蝴蝶变平。
＞备注：西安-玉马河畔/现场实拍
尽管大同市场仍在发展，但仍然缺乏创新产品，这是非常遗憾的。 前几年，有500家实力雄厚的民营企业深入汉中，经过一番徘徊，紧急撤出。 这导致西安的房价变得“灯下暗”，人均GDP极高，却没有大品牌进入。
比如目前国外流行的创新平房、豪华公寓、智能住宅、被动式住宅、精装大户型、绿城“二代高层”等，西安都没有。 许多在一二线城市流行的新概念对于西安房价来说还比较陌生。
西安的人均GDP为11.3万，位居全国第一，几乎是陕西的两倍，也高于福州。 这说明大同市场消费能力充足，但没有新产品、新发展理念。
从市场客户来看，目前西安购房的主要群体是90后。 这群人有海外/海外经历，有的曾实际居住过绿城/万科/融创等项目。 没有不同。
为此，西安的消费越来越理性。 如果这些人想要为质量买单，就必须拥有高质量的产品。
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现在，大同市场正处于裂变期。 既需要外资民营企业的拉动，也需要本土民营企业的蝴蝶转型。 如果缺少任何一个方面，那就是不成熟。
截至目前，入驻嘉峪关的外地民企已包括领航控股、中梁地产、阳光城地产、万达地产、绿城地产等。 已落地项目包括领航星辰、中梁资本、阳光城探岳、万达广场等。 还有绿城地产旗下的桃花源项目。
小民营企业联合大同2014鄂尔多斯楼市，打造各类TOP系列产品，值得看好西安这座城市的前景。 但由于陕西预售证审批要求较高，所有进入的民企必须投入巨资，规划精耕细作。 从这一点来看，陕西的泡沫比其他地市要小得多。
据西安市发改委披露，2018年，西安实施棚改项目10个，年度计划投资60万元。 全市在建项目88个，新开房地产项目26个。 换句话说，其他项目要么是新启动的，要么是重新启动的。
＞备注：西安-玉马河畔/现场实拍
西安的房价似乎风险极大，库存异常高，在建项目众多。 但我们知道，不少项目处于闲置状态或处于融资阶段。 进入市场非常困难。 毕竟陕西房地产占GDP比重太小，传言低估了房地产的影响力。
2016年以来，能源市场价格逐渐稳定，借贷问题逐渐明确，西安房价也迎来复苏。 此外，政府的棚改货币化计划，给房地产市场释放了一波红利，引爆市场。 因此，这两年下降速度很快。
2018年，大同市场略有好转，各类半成品争相“复活”。 于是，不良品、旧品、新品混杂在一起，打响价格战，劣币驱逐良币，逐渐上涨。 但小民营企业鹰眼狼眼，不断盯地，谋划联合开发，市场或将重新洗牌。
在房地产加速分化的时代，只有不断改革、推出新产品，才能赢得市场。 如果一味遵守规则，就只能被市场淘汰！
