目前，悲观房价已成为交通密码，
所以很多人都在说北京楼市跌了20%。
你必须说有，毕竟有。
一座破旧的小新村里，前一间在顶楼，这间在顶楼。 直接市场价20%；
在典型的新村里，前一组是高层建筑航头房价走势，本组是一层组。 价格相差20%，也是正常现象。
但如果你说市场下跌了20%，那你就是在开玩笑。
在三价最严格的时候，一般网签价格都优惠50-40%，当时的单价也只有30%的优惠。
但这还是因为目前的高单价都是新的。
由于新品过于普遍，高单价成交过少，目前的单价早已无法凸显市场。
我们用一些流动性比较好的新村，能够相对凸显市场。
瞥见管子里的豹子。
看看目前的实际成交情况。
别墅
近三年别墅的成交就像过山车一样。
2022年初，别墅价格普遍在22万左右。
到2022年下半年，松江滨江新天地成交量已经达到33万，几个月内下降了50%。
到22月底，价格直接跌至25万，涨幅-25%。
去年春天，最高价达到35万，跌幅达40%。
现在听说市场又跌了。
别说买车的富商都觉得肾受不了了，围观的人都激动不已。
因为这三年顶级别墅的变化太疯狂，所以我就以松江区新天地翠湖天地一期别墅门将的价格作为参考。
作为一个没有大起大落的新项目，翠湖天地公馆近年来的市场表现中规中矩。
2019年初，价格还在14万左右。
21年下半年，价格涨到了18万。
但与大多数二手房不同的是，2021年下半年之后，翠湖天地府的价格略有上涨。 但很快价格又回升。
近期成交价仍低于当时的18万。
以翠湖府为参照，便能感受到。
事实上，由于几个特殊房型，价格已经被拉到了33/35万。
不过，现在主流别墅的价格已经从20万涨到了25万，甚至还有进一步下降的空间。
第二个新
2020年初，出现了一波学区房加价特别大的浪潮。
原因是公署当时就开始抽签了。
由于抽签的不确定性，很多家长选择购买学区房作为保障。
随着潮水的上涨，次新学区的房子当时的跌幅非常好。
2021年、2021年这一波，在二手房普遍下跌30%的前提下，很多学区的二手房涨幅可以达到50%甚至更多。
2021年下半年之后，各种新政策开始瞄准学区，甚至教育培训行业也消失了。
在预期增长的前提下，学区房很快就会遇冷。
学区房降温的同时，这批新学区房的跌幅确实不小。
主流跌幅通常在10%以上，不少新村确实跌幅超过15%。
然而，这些快速的起伏并不是主流情况。
如果你真关注学区二手房的涨跌，应该从2019年开始看。
而且从2019年到现在，下降幅度仍然是一个非常不错的数字。
比如闵行联阳、金彩实验是广州最好的私立之一。
如果对比7月21日至今，下降幅度相当严重。
但如果从2019年来看，下降幅度还是相当可观的。
连阳的光阳新公馆，2019年初才8万。
21年上半年，峰值达到13万+。
跌幅超过50%。
即使现在回撤，也已经回撤到11万了。
这一增幅仍高于平均降幅。
如果忽略新教育政策改革带来的突变和骤降，虽然学区二次更新的曲线与常规更新的曲线非常接近。
比如，宝山古北的玉翠园，从2020年下半年开始，房价就会飙升。
到2021年7月，价格从9万多涨到13万。
前面是固定价格。
与2021年最高峰相比，目前价格略有上涨。
不过与2019年初相比，还是有特别好的下降。
古老的都市
在很多人的口中，市区的老小不会涨，所以买不到，但现在已经跌了20%。
我们来看看实际表现如何。
因为老学区的影响远低于新学区。
确实有一些学区房，而且现在的价格比2020年初还低。
但我们不会关注受这些新政影响的品类。
2021年从最高峰到最低潮，有的房子真的跌了40%以上。
但还是那句话，价格应该从19年来看，而不是21年。
只见贼吃素，不见贼挨打。
这些认知没有任何意义。
我们以常城区无学区的老旧小户型为例，看一下近年来此类住房的实际情况。
保山不夜城苏家巷新村各方面都表现平平。
就这样一个新村，近年来情况如何？
可以明显看出，2019年，这个新村的单价仅为6万。
即使到2020年底航头房价走势，价格也只有6万。
然而进入2021年，房价大幅上涨，最高峰时涨到了8万。
现在成交价是多少，75000。
跌倒了吗，跌倒了。
但这种下降并不比增长更能说明问题：
虽然在城市地区又老又小，但它是一种衰减性和流动性都很好的产品。
郊区县
既然说县城老而小，那么它的标杆永远是郊区的二手房。
如果是郊区的第二套房子，一般来说，还是比又旧又小的好。
无论是住宅物业还是流动性，跌幅都还不错。
即使在嘉定，整体认可度也不是很高，该类产品的流动性还是很好的。
江桥保利业武汉距离轻轨不近，受到联价房的挤压。
不过这几年的表现还是不错的。
从2019年的不到5万，总价涨到了6万。
现在看来是因为房子挤了，但是成交量还是有5.3万。
不是最好的，但至少不差。
如果是纯粹的郊区县城，那只能是听者伤心，听者落泪。
海湾是北京有名的坑。
夸张到什么程度呢？
2005年海湾地区购买的房屋至今已下降了不到50%。
对于县城大部分房屋来说，涨幅都是500%，甚至1000%。
这就是区别。
至于湾区的房屋，从19年至今，涨幅为0。
棕榈滩海景城还是不错的海湾新村。
19年到现在，还在倒退。
能卖到什么价格完全取决于卖家的心情。
总体来看，价格仍在1.5-1.7之间，1.6万的成交较为常见。
最近成交价是多少，14000。
几年来，一毛钱都没涨过。
但流动性一团糟，未来大概率会维持不变。
简单说一下推论：
郊区县城绝对不能碰。 有些产品只有涨价风险，但至少有流动性。
不过郊区县既没有流动性，也没有下跌，买了就做好心理打算。 这是一个完整的“房地产”。
学区房现在面临着新政的风险。 如果家里没有儿子需要使用学区房，不建议将学区房作为投资产品。
谁知道附近会不会有新的教育政策呢。 而这些新政，你没有反抗的余地。
老少最大的问题就是存量太大，居住体验不好。
当市场不好的时候，它的贬值速度比新房还快。 而且，如果预算有限，需要去县城上下班，至少老小方便通勤，有流动性，实际下降不弱。 是低预算自住的不错选择。
别墅市场与普通住宅市场没有任何关系。
如果你真的想买别墅，就不需要关注广州的市场。 另外，近期应关注实际成交价格。 不管你多有钱，25万和35万之间的差距也不是一个小数目。
城区次新房依然是北京保值增值流动性最好的品类，而且还不是其中之一。
不要被诱惑，弄清楚你想要什么。
如果它真的适合你，那也是你所需要的。
该计划的时候就计划，该计划的时候就开始。
认识你自己，永远是你自己，而不是别人。
最后看一下前几天“城检司”发布的北京存量住房价格检查数据（价格点为2023年6月1日）
目前，全市市场处于降温状态。 只有市中心和少数靠近中心区的蓝筹股颜色稍暗。
从环线区域来看，中外环房价波动最大，二环房价最稳定。
全市121只蓝筹股中，二手房市场同比下跌的蓝筹股仅有27只，占比20%
80%蓝筹股上涨，下跌蓝筹股数量较上月减少
从图中的数据来看
碧云、新昌、张江、洋行，二手房市场同比跌幅均超过1%。
月普、花木、五角场、中原等蓝筹股，二手楼市同比跌幅超1%。
