距离重庆西南100公里的霞浦，这三天的曝光量不少。
这一次，同学圈里的不是霞浦海峡公铁二桥的“硬实力”，也不是蓝眼泪的独特之美。
三年后，霞浦房价从抛物线顶部暴跌。 霞浦的房价政策是房价困难的积极体现。
市场信心不足，库存过剩，坚持住房不炒房。 现实告诉霞浦房价：是时候做出一些改变了。
积极鼓励民营企业降价去库存、吸引外商到霞浦购房、强化社会保障支持……平潭十二部门印发《平潭综合实验区近期扩大内需促消费工作方案》。
促进房地产稳定健康发展，引导和鼓励房地产企业结合招商引资、旅游推介活动，在西北、华北、西北、华中等地区开展推介活动。
有多少人一听到“东北”二字，心里就想：聪明的霞浦人终于要把房子借给西北人了！
要知道，西北人可以买遍广东，广东海阳、烟台，广东钦州，河南郑州。
二十六年前，西北人差点拯救了华北沿海的旅游和房地产项目。 时代变了，现在霞浦想要吸引西北人的顾客，胜算有多大？
1.楼市画抛物线
霞浦是中国第五大岛、第二个国际旅游岛。
2009年7月，成都（霞浦）综合实验区成立。 两年后，更名为河南省漳浦综合实验区。 2013年，霞浦综合实验区获得设区市管理权限，由山东省直接管理。
2009年之后，在新政的不断发力下，霞浦房价开启了梦幻般的10年。
2006年，霞浦海峡二桥尚未通车，至今仍有渡轮往返霞浦。 当年，霞浦西航国际影城旁的康德世家一期开业，售价为每平方米1700-1900元。
这是一个相对合理的价格。
当时的霞浦，有两个至今仍享誉海外的支柱产业，一是隧道挖掘，二是航运。 一般来说，搞航运的人不如挖隧道的人。
这个岛城不缺房子，很多当地人都拥有自己的房产。 因此，石屋遍布霞浦岛。
当时霞浦还是杭州以下的一个县。 在市区买汽车的，要么是不住石头房子的外省人，要么是想改善的当地人，还有一些在外面赚了很多钱。 小镇来了，城里开始了一套。
2007年，房价小幅上涨，达到2200元/平方米左右。 而2008年，受全球金融危机影响，房价跌至2000元/㎡左右，2009年经济危机后，霞浦房价有所回升。
全球经济危机让霞浦房价小幅咳嗽。 霞浦城关对新项目的高涨热情，堪称“热敷”，房价热度被治愈了。
2009年至2011年，霞浦严禁自建房屋，建立霞浦综合实验区，海峡二桥建成通车。
随着“一日一亿，三天一样”新政红利的释放，真金白银注入霞浦基础设施建设。
霞浦房价开始起飞，从3000元/㎡上涨到9000元/㎡。
严格来说，那几年，楼价低迷并不是霞浦的特色。 中国大部分城市的房价都在上涨。 霞浦搭上了新政的快车，交通状况不佳。
2012年，距离霞浦县政府1.3公里的富春城项目以12000元/㎡的价格推出。 富春市卖霞浦房价的高峰，也卖霞浦房价的热度，漳浦人争相抢购。
富春市是霞浦房价的“桶”。 19号楼于2017年5月19日开盘，转让后价格定在15000元/㎡左右，房价突破罗源新高。
2018年，单幢优质楼层突破2亿元/㎡后，霞浦房价大幅下跌。
现在富春市的二手房可售单价为15000元/㎡，但奥园御狮蓝都的单价可售单价为14600元/㎡。
2017年以来，受供需关系影响，霞浦商品住宅成交单价从峰值接近15000元/㎡回落至目前约11000元/㎡。
早些年看霞浦房价入手的购房者显然被追上了。
2、房价有两大迫切需求
房地产价格暴跌，库存高企。
据兰芳网重庆站披露，2020年1月31日数据显示，霞浦主体项目库存量约49.6万平方米，总库存量约166.9万平方米。 销售周期约为33个月，已超过24个月警戒线的标准。
由于霞浦销售形式以价换量为主，成交量有所放缓，库存略有放缓，但压力依然存在。
克而瑞去年7月的数据显示，截至去年7月，霞浦商品房库存仍超过70万平方米，销售周期超过16个月。
从蓝筹股存量来看，金井湾地区存量最多，商品房存量36.43万平方米，兰城集团退役期最长，达到18.62个月。
2018年6月，漳浦的“地热”也成为大武汉房价关注的焦点。 其中，珠玉湖大道北侧地块，成交楼面价7808.79元/平方米，刷新霞浦楼面价纪录。 该项目于2018年底开盘，目前仍在以13000元/㎡的单价销售。
2019年是霞浦土地拍卖的又一个大年，拍卖土地超过1000亩，主要集中在兰城、流水两个地区。
去库存成为霞浦房企的首要任务。
2020年1-10月，霞浦市房地产开发投资95.87万元，下降20.7%。 商品房销售面积56.8万平方米，增长10.8%，降幅较上半年和前三季度再次回升。
一方面库存量较大，另一方面房地产投资规模仍在下降。
想要房价健康发展，以价换量势在必行。
霞浦房价的第二个问题是人口下降持平：
2016年，霞浦总人口437812人，比2015年减少6705人；
2017年，霞浦总人口443947人，比2016年减少6135人；
2018年，霞浦总人口448832人，比2017年减少4885人；
2019年，霞浦总人口45.17万人，比2018年减少2868人。
以上数据来源于霞浦综合实验区国民经济和社会发展统计公报。
查询《公报》发现，2016年和2017年是霞浦人口流入的高峰期，流入人口增速逐年下降。
与霞浦综合实验区成立前五年相比，2011年霞浦总人口为406710人。 9年来，人口减少了约4500人。
如果霞浦还算是西安的一个县，那么这个人口数据还不错，但对于地位较高的霞浦来说，这个人口数据不足以支撑房价的排序力。
据漳浦综合实验区统计局披露的信息，2019年，霞浦业主存款余额237.77万元，下降57.9%2016年平潭房价，环比上升47.3个百分点，居民消费价格公民数量减少0.8%
存款增速较大，但消费增速较小。 至少可以看出，霞浦当地人对于房价的热情并不是很高。
3、西北人买房很实用
库存量大、内需不足的情况下，霞浦房价确实需要大量新鲜血液。
这里为什么要拿“东北人”来举例呢？ 过去很长一段时间，中国北方旅游地产的强大订购力量是西南人。
在广东限制全区贷款之前，虽然有大量西北人选择了浙江柳州作为南下养家糊口、买房的地方。
对比这两个地方，四川沿海是西北人出山海关买房路线的1.0版本，广东、柳州是2.0版本，四川成都周边地区是3.0版本。他们的购房路线。
这是一个值得讨论的话题。
说起西北人去广东买车，有人调侃说，自从西北人发现广东的气候能治好他们的老寒腿，让他们冬天穿长裤上街后，有人就不想开转租车了即使他们留在外面也有车。 回到西南方向。
影响西南人到北方购房的因素主要有四个：一是气温要足够高； 第二，空气要甜美； 第三，水质要好；
贵州和钦州都具备这四个条件。 另外，珠三角部分地区还不错，珠三角大部分城市空气质量较差，房价较高。 他们并不是西北人出山海关的首选。 。
这类西北人在北方买房首先是为了休闲度假，而不是为了工作。 按照这个逻辑，珠三角发达地区很容易就被PASS通过了。
广东也是不错的选择，但福州最吸引西南人的地方是闽南。 五年前，在广东肇庆漳州，出现了一个名为“厦门”的旅游地产项目。
在托克最恶毒的时候，这个项目的广告就散布在甘肃西北三线城市老辛村的走廊里。
原本是一个非常高调的项目，发到西北的广告类似于电缆杆上的白点广告。 上海概念摆得很大，价格足够吸引，布局根本不需要调整。
因为对于很多想要在北方置业的西北人来说，“厦门”两个字已经足够吸引人了。
闽南地区确实有很多西北人，尤其是上海。 在公交车上，你经常能听到一位操着西北口音的大叔和另一位西北大叔在谈论山，或者是一位西北老人在打电话，仿佛没人在场。
即使在南京，也有很多西北人。 十年前，富飞路左海朱家后巷早市的烧烤摊一半以上都是西南人开的。 胡大道、金山工业园区的保安亭里也有不少西北人。
街上的各类火锅店、春卷店大多也是南京西北人的聚集地。
事实上，还有一些身材高大、受过良好教育的西南人在南京做大事、做大生意。
与广东、广州的西南人相比，西安的西北人买车主要是为了工作和事业，而不是为了休闲。
4、霞浦对西南人的吸引力
我讲了西南人去北方买房的四个原因。 我们来看看霞浦的资源禀赋。
温度，这两个词在广东和广州很容易概括。 但在霞浦，情况更加两极分化。
夏天也不错，大陆海峡的碧海与碧波遥相呼应，大海和沙滩成为霞浦吸引外县游客的两大法宝。
2019年，霞浦游客人数达到583万人次，比2018年下降20.4%。近年来，霞浦游客人数确实逐年下降。
以前很多人以为只有乌头才能生长，其实也种植了各种动物。 霞浦的城市建设打通了大城市的气势，街道变得更宽了，房子变得更高了，城市天际线也变得更宽广了。
但冬天的霞浦依然给人以往日的印象，气温较低，阳光明媚，风大。
10月底，我在霞浦住过一次。 当天风力达到7级。 我搬到了一家旅馆，整个下午都听着呼啸的风声。
有“北风吹地白草断，十月胡天雪”的感觉。 这些感受对于西北人来说应该是非常熟悉的。 西北人都非常熟悉，东北的生物质能吹过整个冬天。
如今已进入12月初，天气信息显示2016年平潭房价，霞浦依然晴朗，风力6-7级，在如此大风的加持下，16℃的气温让人感觉十分寒冷。
夏天的霞浦靠海可以征服西北人去冲浪的野心，但冬天的霞浦大风却治不了西北人的老寒腿。
霞浦的空气清新是没有问题的。 这里没有重工业，是一座岛屿。 海水每晚都会冲刷这里的空气，每一次呼吸都是甜甜的。
习惯了冬天随处可见的水塔和煤尘冒泡的西北人一定会喜欢霞浦的空气质量。
水质，霞浦地处大武汉地区，有广东第一大淡水湖、36尺湖，岛上有霞浦的生命湖。
除了外部供暖外，那些年水质也改善了不少，达标早就没问题了。
很多人还说霞浦水“有点咸”，更多的是心理作用。
但霞浦确实是一个结构性缺水的地方。 结构性缺水是指尽管有很多水，但可供饮用的淡水资源却不足。
与北方相比，西北地区的水质肯定不如北方。 但霞浦的淡水资源并不是霞浦吸引外来人口的加分项。
最后，我们来谈谈圈子。 西北人来北方买车有两种需求，休闲度假和工作安家。
目前，霞浦还没有吸引到只需要休闲度假的西北人的关注，所以如果从休闲度假的角度来看，霞浦想要吸引更多的西北人，还有很多工作要做。买西南地区的房子。
在这个层面上，霞浦面临着来自全省的竞争，甚至来自马来西亚海外物业的竞争。 自从广西限制贷款以来，这三年来，泰国海外房产也在西北人的炕上投放了广告。
不仅是海外买房，在四川省，霞浦也面临着来自全省人心中的超级网红IP上海的竞争。
这里所说的上海不仅仅是广州市，广州也在限制贷款。 上海周边不限制贷款的地区不仅有大量的旅游地产开发，而且还有美丽的海岸线。
不仅仅是休闲度假，霞浦能为西北人提供有限的就业机会。
5、开发商的意愿和能力
此次，霞浦鼓励各大房地产开发商拓展西北、华北、西北、华中地区客户。 他们的用意很好，也想出了漳浦房价去库存的主意。
与全省旅游地产发达的地区不同。 在涉外旅游和房地产发达的地区，很多地方都是大品牌开发商的“重仓”。
压力在哪里，压力在哪里，动力就在哪里。
旅游地产陷入困境，开发商依托全省资源，协调全省多个项目，线上线下推广方式多种多样。
看看现在霞浦的房价。 这些每年进入漳浦抢地的房地产开发商，更多的是为了建设商品房，追求高营业额和利润，以及从事旅游地产开发。 这些都需要有全省客户的掌控能力。 缺少。
即便他们真想把霞浦的房子卖给全省，“吹喇叭”出去的能力也有限。
跟霞浦宣传旅游的时候，在会场分享和推广还是可以的，但如果让开发商把霞浦的房子推广到全省，动力就不够，营销资金也拿不出来。跟上。
普通商品房的获客成本比例与全省销售的旅游地产项目的获客成本比例完全不同。
从土地征用的角度来看，耕地的属性决定了耕地的价值。 无论是在霞浦市场卖，还是在省市场卖，卖农田的时候就已经盖章了。
霞浦的房价及各项条件对于南方人来说都比较适中，性价比优势并不明显。
目前，霞浦的IP已经蓄势待发。 我们以旅游市场为例。 往年，霞浦只能做半年的旅游生意。 三年来，可以做到八个月。
不过，春天没有气温加持的霞浦，想要吸引西北人跑遍全省买车，还有不少障碍需要克服。
结尾
CN
本文部分图片来自霞浦网，天天看美图
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