如今，房地产行业正处于动荡之中。 爆炸的就做空，没爆炸的就做空。 市场极度悲观。 与两年前的抽奖盛况相比，仿佛天壤之别。 房价下跌引发民众焦虑，库存积压引发房企焦虑、回款困难。 拍摄盛宴的缺席引发了政府的焦虑……
在焦虑的气氛中，人们广泛讨论的一个问题是：未来房价会上涨还是下跌？
最极端的是，老曼和欧申这两位房地产行业的资深人士在这个问题上的判断截然相反。 前者认为，未来房价将从目前均价10000元下降一半至5000元； 后者认为，后续房价完全可以再上涨50年。
当然，大多数人的观点是共识，对房价未来走势持悲观态度。 当然，也有人认为，目前的情况只是暂时的，只是一个周期。 经济向好，房子仍然是优质资产。
无论是看涨还是看跌，结果正确与否并没有多大意义。 最重要的是，从逻辑的角度思考清楚房价，答案自然就会浮现出来。
1、房地产行业的黄金法则
国内外房地产行业有一个非常重要的公式：房价*利率=收入*α=租金。 从长远来看，在自由市场经济的环境下，一国的房地产市场达到均衡状态。 时间，这个公式就会得到满足。
其中，利率：一国的无风险利率，我国为3%至5%； 收入：是每个人的平均年薪； α为住房支出系数，国际上基本维持在30%-50%范围内。
通过上面的公式，我们可以得到：
租金/房价=无风险利率； 按照成熟国家的说法，租金等于房子的价格*该国所有资产的平均回报率，即无风险回报率。
显然，我们国家的租金很低。 这是因为我们的经济增长得很快！ 相信未来，房产的租金收益率会逐渐提升。
房价=收入*(α/无风险利率)，即房价=收入*A(A=α/无风险利率。中短期来看，如果无风险利率和α变化不大，A相当于常数）
因此，房价=收入*A。一个地方的房价与当地潜在购房者的收入状况呈正相关。 当然，既然是市场，就一定和市场的供求关系有很大的关系。 例如：任泽平提出：长期看人口，中期看土地，短期看金融。
然而，任博士提出的分析框架无法回避一个事实：需求方，真正买得起房的需求群体。
一个地区房地产价值的主要核心在于该地区人民长期稳定的收入水平。 如果收入水平高，房地产的价值就会高。 如果收入水平低，房地产的价值就会低。
2、经济增长是房价增长的基础
一个地区的收入与该地区的经济状况呈正相关，因此一个地区的经济表现是该地区房价进一步增长的前提。
上图为二战后主要发达国家房价增长统计。 过去66年的统计数据总结了一个结果：房价增长率=收入增长率+通货膨胀率+城镇化率。
我们用这个公式来验证一下中国过去20年的房价走势：过去20年，我国GDP年增长率在9.5%左右，通货膨胀率在2.5%左右，城镇化率增长1.3%每年增加13.3%。 如果房价每年上涨13.3%，五年半内将翻一番，20年内将上涨约12倍。 这与我国近20年来房价的平均增速如出一辙。 近20年来，全国房价平均上涨十几倍左右。 大城市快一点，小城市慢一点，总体速度是十倍以上。 因此，这个公式是可以完全解释的。
上述公式可以解释我国房价的变化，符合房地产行业的发展规律。 房价的增长之所以超过公众认知，很简单，就是因为我们国家的经济在过去几十年里已经超过了国际认知，仅此而已。
无论是上国、中国，还是下国，从长远来看，我们的房地产市场都会遵循上述规律。 那么，问题是，对于我们国家来说，未来房价是下跌还是上涨？ 本质上，这变成了一个判断经济趋势的问题。
3、中国经济还会好吗？
那么未来中国经济会是什么样子呢？ 如果看机构或者专家的分析房价历史走势图，基本上有一个答案：还能再增长几十年，稳定、进步。 其实这个答案对于你的判断没有任何参考意义。 绝大多数人都不相信这些人所说的话，原因大家也都知道。
那么如何逻辑判断中国经济的发展前景呢？ 我非常欣赏李录在《文明、现代化、价值投资与中国》一书中对人类经济形态的判断：
从图中可以看出，在相当长的历史时期内，人类文明的GDP一直持平。 对于中国的GDP来说尤其如此。 从过去500年的数字中可以看得更清楚。 在分水岭上，西方在这个时候突然崛起，而东方则晚了差不多100年。 这100年东方的崛起主要以日本为代表。
那么，为什么人类财富在 1750 年左右开始呈指数级增长呢？ 大家应该知道，亚当·斯密于1776年完成了经济巨著《国富论》，这种新的经济思想促进了人类文明的发展。 在这种思想的推动下，我们坚持发展现代科学技术和自由市场经济。 正是在这种社会结构下，出现了上图所示的人类经济的快速发展。 这种价值判断就是一种世界观。 有兴趣的球友可以阅读《理性乐观主义者》。
只要中国继续坚持发展自由市场经济和现代科学技术，不犯任何错误，从长远来看，经济一定会螺旋式上升。
当然，经济增长的过程是阶段性的、螺旋式的。 从历史的角度来看，无论是康德拉季耶夫周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期还是基钦周期，都意味着经济的轨迹并不像大家想象的那么顺利，而是充满了问题。 波浪和曲折。
目前，中国经济仅处于周期底部。 这是由于房地产行业处于休眠状态，且与科技、高端制造等新经济动能缺乏无缝衔接。 这只是一个中短期问题。
4、未来房价判断
通过以上逻辑推演，我们可以对未来房价做出以下判断：
首先，长期来看，未来中国经济将持续向好，但这并不意味着中国房市将是全面牛市，而只是结构性牛市。 中国的社会状况已经从工业化进入城市化。 根据世界城市文明发展规律，你看，人口将不断涌入大城市，受益者是当前前线和重点新前线的核心地区（如：北京、上海、广州、深圳、杭州、荣成、苏南）。 这些地方总是稀缺的；
第二，并不是说三四线城市甚至县城的房子就不值钱。 这取决于位置和稀缺性。 到经济增长最快的地区和资源稀缺的地方，比如医院、学区、公共设施、高科技等。 产业集聚……这是对的，但是必须考虑局部最优解和全局最优解的区别；
第三，从全国范围来看，目前房价均价近万元。 不会大幅下跌。 我们的金融体系无法承受。 借鉴日本的经验房价历史走势图，管理层也提前进行了风险控制。 目前风险可控。 ; 大的涨幅不现实，房价收入比较高，需求面不如以前； 目前的策略是，以时间换空间，会像韩国一样，1990年之前像我国一样房价飞涨，未来10年保持房价稳定，经济基础扎实，人民收入稳定。 ，房价在2000年后将再次开始上涨，我国也大概率会遵循这样的模式。
