十分之九的房地产危机。 过去100年来，发生了四次规模空前的房地产危机，每一次都产生了深远的影响。
01
二战后，日本开始注重建设，结果令人惊讶。
1953年至1973年，日本用20年的时间从农业国转变为世界最大的钢铁和汽车出口国。 比如，以丰田为首的汽车企业在欧美非常成功，日货横行，美国工厂大量倒闭。 失业人数增加，犯罪率上升。 当时美国还没有想过贸易战，所以美国工人就砸日本车来泄愤。
1984年，美国贸易逆差为1233亿美元，其中对日本的贸易逆差为三级。 1985年，日本外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。 日本取代美国成为世界最大债权国，经济总量也超过美国。 超意大利、法国、英国、德国，稳坐第二的位置。
美国人非常恐慌。 环顾四周，他们发现周围都是“日本制造”的产品。 许多产品——索尼、佳能、施乐、任天堂、丰田等，要么起源于日本，要么被日本购买。 从银行、超市、著名企业，到好莱坞的哥伦比亚影业和纽约的标志性建筑——洛克菲勒中心，都成了日本人的财产。
在鼎盛时期，日本拥有美国10%的资产。 “买美国”、“日本可以说不”、“日本优先”成为新共识。 剩下的只是时间问题。
02
这也和美国本身有关系。
1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上涨，美国通货膨胀严重。 1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席，决定控制通货膨胀。 五年间，美元汇率上涨近60%，大量海外资金流入美国，但出口却受挫，贸易逆差日益成为问题。 为了改善这种状况，美国希望通过美元贬值来增加其产品的出口竞争力。 主要目标当然是日本。
于是，《广场协议》应运而生。
1985年9月，美国、日本等五国在纽约广场酒店召开会议，决定共同干预外汇市场，导致美元对主要货币有序下跌，以求解决美国巨额贸易逆差。 这就是历史上著名的“广场协议”。 此后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮。 结果，美元持续大幅贬值，而日元升值幅度最大，三年来达到86.1%！
▌日本如何应对？ 他们使出浑身解数把水放出来：
❶ 在财务上积极主动
《广场协议》后，日本政府决定减税1万亿日元，增加公共投资5万亿日元。 同年7月，增加财政支出2万亿日元。
❷ 宽松的钱
自1986年1月起，日本央行连续五次降息，从5%降至2.5%，为当时世界主要国家中最低的。 1985年至1990年，日本M2同比增速从8%上升到12%以上。
❸ 鼓励企业发行债券
1985年至1989年，企业融资额增长了5.5倍。
❹银行开始大量放贷，尤其是住房贷款
无论是企业还是个人，抵押贷款业务规模迅速扩大，银行竞相发放无抵押信用贷款，并将其作为员工KPI。 从1986年到1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。
❺ 日元每年升值超过5%
只要持有日元资产，就可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益，因此大量国际游资涌入。
❻和平已经持续很久了，人们手里还有一些积蓄。 然而，随着银行利率下降和货币超发，需要可靠的渠道来保证财富的增值。
这巨额资金全都默契的直奔股市和房地产了！
政府的初衷是希望更多资金流入实体，以弥补出口受挫的负面影响，但事与愿违。 一方面，出口成本高，企业缺乏动力。 另一方面，企业不愿意对内投资，因为繁荣将持续下去。 国内劳动力成本不断上升，过剩趋势愈演愈烈，成本不低。 但最重要的是，这个时候做生意远不如做投资。
结果很明显，股市飞涨，土地、房价飞涨。
03
1983年以来，日本全国平均地价从11万上涨到1991年的峰值59万，足足上涨了5.36倍。 东京是日本房地产泡沫最具代表性的地方。
1988年底调查的日本土地总价为1842万亿日元。 按照当时的汇率计算房地产崩盘的国家，美国的土地总价为403万亿日元。 也就是说，一个日本列岛可以买下四个以上的美国，而东京23区的地价总和就是411万亿日元，所以说“一个东京绝对可以买下美国”这句话还真不是开玩笑。状态。”
1989年，东京银座5丁目的土地公布价格为每平方米1.1亿日元，折合97万美元。 这也是当年获得吉尼斯世界纪录的全球最高地价。 1990年，在东京要花超过5000万日元买一套60平米的小房子，年轻人得工作15年才能得到，不吃不喝。
有案例说明：
北京郊区被拆迁农户29户，土地拆迁费总计8亿日元。 过去，这29名农民一年只能挣100万日元，所以他们高兴地签下了协议。 然而，五个月之内，很多人就开始后悔了，因为短短几个月，他们出售的土地价值就达到了11亿日元，而他们损失了3亿日元，相当于他们辛苦了300年的钱。年。
在那个年代不买房简直就是奇怪。 有些房产必须通过抽签的方式出售，因为申请的人太多了。 赢得比赛非常困难。 一套房，第一年中标率为1/3700，第二年中标率为1/6200，找房难。 过去，由于地势狭窄，两栋房屋之间的缝隙基本没有什么用处。 有兴趣的人会将这些土地开发成房屋出售。 它们可能不到3米宽、4米长，但可以到达几层楼。 民间称之为“铅笔楼”的建筑也被抢购一空。
04
开发需求旺盛，但由于土地私有，土地争夺战时有发生。 拆迁致死事件也屡见不鲜，不少黑恶势力也随之涌现。
典型的例子包括高中辍学、后来在大阪东区暴力团伙中崭露头角的尾崎清光。 1969年，他创办了自己的公司，以房地产和高利贷为主营业务。 他赚到了第一桶金，然后涉足政治，无论是黑人还是白人。 他全都拿了，后来东京解决不了的拆迁问题他总能解决，但中介费动辄两亿到三亿，他还得入股或者参与这个项目。 结果，他变得富有了。 他住在银座，还有情妇，过着奢侈的生活。 他们的年龄都在二十岁以下，实力极其强大。 1982年他生日那天，一千多位名人向他表示祝贺。 然而1984年，尾崎清光因糖尿病住院，被三名伪装成访客的杀手枪杀。
当时，房地产形势正变得疯狂。 通常情况下，政府会踩刹车。 然而，1985年，东京启动了“都城整修计划”。 这个计划从20世纪70年代就开始酝酿，但在市场疯狂时被否决。
根据1985年的人口普查，东京总人口为835万。 首都重建计划涉及搬迁24.9万户、73万余人。 事实上，这些涉及的建筑大多是战后仓促建造的。 它们人口稠密，防火、抗震能力较差。 搬迁或翻新只是时间问题。 但问题是，大多数居民不愿意搬家，也不愿意涨价。
这一轮的最大受益者是早坂太阳。 有传言称，他雇佣枪手刺杀尾崎清光，是因为两人的业务极其重叠。 早坂太二公司的核心业务也是“房地产拆迁+问题土地合规”。 他能赚多少钱？
1986年，日本企业营收排名中，丰田排名第一，索尼排名第二，最上常山排名第三。 这就是早坂大吉的产业。 他们通过与贫困户打交道赚钱，然后慢慢渗透到一级土地市场。 早坂太阳的大动作就是押注东京都厅大楼工地。
1982年左右，东京都政府重建的消息传出，但地址尚未确定。 早坂太治大规模购买了西新宿的土地。 最大的一块土地位于西新宿六丁目，总价为75亿日元。 最终，正如早坂太二所预料的那样，新任知事推动东京都政府转移至西新宿。 一夜之间，早坂太治手中的土地飙升了六倍多，再加上新宿、涩谷、中野以及横滨和埼玉的投资。 周边地块当年净利润达1560亿日元，震惊全国。 很多人认为这是一次暗箱操作。 不仅引起了司法部门的重视，也引起了黑帮的嫉妒。 1986年，有人向他的客厅扔了三枚手榴弹。 幸亏法国保镖把沙发翻了回去，遮住了，否则他很可能就死了。
05
但这些都是小插曲，很难从全国性的疯狂中醒来，不仅是楼市，股市也是如此。
从1955年到1990年，日本的土地价格上涨了70倍，股票价格上涨了100多倍。
1986年1月日经指数达到13113点，1987年9月达到26000点。1988年，日本股市总市值超过了当年的GDP。 1989年12月，日经股票指数创下近38,915.8点的历史纪录。 当时的股评人士喊道：“4起步1万点，年底5万点，三年后10万点没问题！”
房地产和股市的巨大财富效应，使这一时期的日本人从战后极度节俭和贫困的状态进入了投机和分钱的时代，生活极其奢侈。 以下是一些小例子：
❶ 每天晚上，街上都挤满了挥舞着一万日元大钞打车的人。 有些人花几十万日元坐5分钟，因为公司的用车补贴是上百万，他们花不完；
❷ 男生多于女生，女生很重要。 三件套圣诞礼物包括蒂芙尼的心形钻石吊坠、卡地亚的三链环戒指以及东京赤坂王子酒店的法国美食。 基本上平安夜就没有40万了。 。 请女孩吃一顿正餐应该不少于5万日元，20万日元才算正常消费。 小礼物不能低于1万元。 一个月三场演唱会，一周一场电影很正常。
❸ 那是毕业生的黄金时代。 每个人都至少收到了 5 个offer。 如果你来面试房地产崩盘的国家，就会给你钱。 如果你打算录用你，10万日元的现金礼物或40万日元的购物券或福袋将是标准。 如果是关键人才，阿玛尼、劳力士、进口车、出国旅行都是可以的。 一些公司还打出家族牌。 如果新兵来自农村，他们甚至会把牛马送给家乡的亲戚。
❹当时，一栋美国大楼计划卖给日本人。 美国人报价超过4亿美元，双方谈判完成后就等着付款。 日本人突然带来了一份新合同，标价为6.1亿美元。 日方解释说，他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录中看到，历史上单栋建筑的最高售价是6亿美元。 他们想要打破这个记录。
……
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当时的日本人都是一心一意，坚守两个信念——“股市永远上涨”和“房价永远上涨”！
但这怎么可能呢？ 到了1990年，日本政府觉得飞涨的地价和股市已经完全脱离了现实的经济状况。 泡沫一天天扩大，迟早会破灭。 与其被动等待，不如主动爆破。
于是日本政府就出手了，而且是无情的。 如果还有机会重来，他们绝对不会这么做。
▌他们是怎么做到的？
❶ 资金紧张。 日本央行自1989年以来已连续五次加息，从2.5%升至6%。 与此同时，货币供应量增速大幅回落。
❷ 收紧抵押贷款，严格控制土地交易。 到 1991 年，日本商业银行实际上已停止向房地产行业提供贷款。
❸ 土地所得税调整。
❹推出“地价税”政策，规定所有土地持有者每年必须缴纳一定比例的税款。 在房地产繁荣时期积累了大量土地的业主纷纷出售土地，日本房地产市场随即进入“供过于求”的冰河时代。
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货币紧缩之后，首先顶不住的就是股市。 1987年底，日本股票市值占全球股票市场总市值的41.7%，并于1989年达到顶峰，但随后大幅下滑。 海外投资者认为泡沫即将破裂，纷纷做空股市。 以1990年新年为转折点，日本股市转向下行。 1990年9月，日经股市平均下跌44%，相关股票平均下跌55%。 几乎所有银行、企业和证券公司都遭受了巨大损失。
许多公司为了避免破产而出售房地产。 供应突然超过需求。 房价、地价开始下跌，但根本卖不出去。 一座又一座竣工的建筑无人居住，空置房屋随处可见。 外国投资者迅速逃离，资金紧张。 1991年，巨大的房地产泡沫开始在东京破灭，并迅速蔓延到全日本。 到1993年，日本房地产破产企业的负债总额达到3万亿日元。
由于大量发放抵押贷款，银行回收了大量不良资产。 同期，日本21家主要银行公布坏账达1100亿美元，其中1/3与房地产有关。 随后，多家银行被曝出用假凭证提供贷款的丑闻，造成严重的信任危机，几大银行纷纷倒闭。
08
泡沫破裂了，但其影响超出了很多人的预期：
❶ 日本地价在1991年达到最高点，自1992年以来持续下跌。截至2015年，六大城市住宅用地价格下跌65%，所有城市土地价格下跌53%，尚未修复。
❷ 失去的二十年
房地产泡沫破灭，日本经济增速和通胀率双双下降。 1992年至2014年，日本GDP平均增长0.8%。 这是政府持续刺激的结果。
❸ 居民财富大幅缩水
所谓低欲社会，也是财力和信心的体现。 据日本学者统计，这一时期房地产和股票价格下跌造成的财富损失达到1.5万亿日元，相当于日本个人金融资产总额。
❹ 生意下滑
由于资产价格暴跌，公司资产负债表大幅恶化，公司不得不努力偿还债务，竞争力下降。 尤其是银行，坏账大幅增加，损失惨重。 1992年至2003年间，日本有180家金融机构宣布破产。
❺ 日本政府更是失败者
1991年以后，日本政府负债累累。 1991年，日本政府债务/GDP比率为48%。 2014年，这一数字达到230%，远高于同类发达国家的水平。 相应地，日本的国际地位也下降了不少。
很多普通人都因为时代的影响而经历了坎坷，命运多灾多难，即便是那些风头正劲的人也不例外。
前面提到的早坂太阳，他的妻子在房地产泡沫最疯狂的时候去世了。 他的第二任妻子结婚不到两年就提出离婚，居然要求750亿巨额赔偿。 1991年后，地价暴跌，投机失败。 他的公司——一时间日本三大公司也倒闭了。 2001年，早坂太阳遭遇脑溢血。 虽然活了下来，但他却成了植物人，五年后去世。
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