作者 | 猫哥
来源 | 大猫金融
01
1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度席卷佛罗里达州。 飓风引发的海啸摧毁了佛罗里达州的两座城市，摧毁了13,000所房屋，并造成415人死亡。 海水涨到了二楼。 人们只能爬到屋顶逃生。
飓风不仅摧毁了房屋，还刺破了人类历史上第一个有记录的“房地产泡沫”。
飓风过后，许多破产的企业家和银行家自杀或发疯，有的沦为乞丐。 据说，美国商界著名的“麦当劳教父”雷·克罗克因此变得一贫如洗，被迫做了17年的纸杯推销员。
佛罗里达州的房地产投机史是一部充满“蝴蝶效应”的故事。
佛罗里达州位于美国东南端，直接入海，靠近古巴，冬季温暖湿润。 是度假胜地，尤其是迈阿密北部的棕榈滩岛，更是美国富人的天堂。 第一次世界大战之前，每年冬天这里都会聚集美国“四分之一的财富”。
第一次世界大战后，情况发生了变化。 由于远离了战争，并且获得了大量的战争利润，美国人民感觉自己的口袋鼓鼓的，相信“美国永远会赢”！ 就业机会的增加、丰厚的报酬、股市的繁荣，让很多人致富了。 有了钱，人们主要做三件事：买房、买车、玩！
❶ 全国范围内买房还没有成为趋势。 尽管1927年的《麦克法登法案》开始允许国家银行发放非农房地产贷款，但对房价的刺激并不明显。 从1921年到1925年，华盛顿市区的房价仅上涨了10%左右。
❷但是越来越多的人买汽车。 那个时代诞生了一种叫汽车分期的产品，付10%的首付就可以开一辆昂贵的汽车。
❸ 与此同时，美国正在进行蓬勃的城市化运动，道路得到了很大改善。 于是，人们不再受火车的限制，“自驾游”开始流行。 曾经只有少数人可以到达的佛罗里达州已成为中产阶级的度假胜地。
他们很快发现，这就是房产的价值洼地！ 很多人愿意在这里买房或者买一块地来度假，房地产逐渐繁荣。
赚钱的消息就像风一样，躲也躲不掉。
越来越多的美国人来到这里，渴望购买房地产。
1923 年至 1926 年间，佛罗里达州的土地价格经历了惊人的增长。 例如，棕榈滩的一块土地在1923年价值80万美元，1924年价值150万美元，1925年高达400万美元。有传言说，人们几年前投资800美元，几年就赚了15万美元后来，人们开始投资房地产行业。
回报也很疯狂。 地价每上涨10%，投机者的利润几乎翻倍，但仍跟不上房价的上涨。 从1923年到1926年，佛罗里达州的土地价格经历了惊人的增长。 房价每年以超过一倍的速度上涨。 房子的价格在一年之内翻两番是很常见的。 迈阿密地区的房价3年内上涨了5至6倍。
当时的口号是“今天不买房，明天也买不起！” 《迈阿密先驱报》因为刊登了大量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。 据说，迈阿密当时只有7.5万人口，从事房地产业。 人数多达25,000人。
银行也在火上浇油。 一般人买房只需要10%的首付，剩下的90%的房款全部来自银行贷款。 投资者只需支付一定的利息，然后等待好时机将房子转售，而售价往往是原价的两倍以上。 还清贷款后，赚取的利润可以增加十倍以上。
佛罗里达州的赚钱效应也吸引了一些另类人物，比如意大利移民庞兹。 他讲述了一个关于邮购优惠券的故事，并承诺超高收益。 人们争相前来。 庞氏用新钱还旧债，越玩越开心。 越大，这就是“庞氏骗局”的由来。
房地产依然是主流，投资佛罗里达已成为美国人致富的途径之一。 开往迈阿密的火车和轮船挤满了梦想致富的美国人。
一时间，无数财富投入到佛罗里达州。 城市街道两旁的房屋被高价收购，郊区的无规划土地也被分割出售。 买房子、买地的人很少去实地看，也不关心质量。 他们只需要等待它上涨，然后卖出以获得差价。
一场突如其来的飓风，粉碎了所有的梦想。
1926年底，不可避免的崩溃终于来临，迈阿密房地产交易额从1925年的10.7亿美元萎缩到1926年的1.4亿美元。许多接手高端房产的人开始无力支付抵押贷款，人们纷纷抛售房产，导致房价暴跌，各地家庭破产。
这个泡沫的破裂并不是一个独立的、局部的案例。 即使没有这场飓风，泡沫也会因其他小激励因素而破裂。 此后，美国政府大力控制负面影响，但经济危机的导火索却是从佛罗伦萨房地产泡沫开始的。 它在爆发时被点燃，而 1929 年的华尔街崩盘导致了 20 世纪 30 年代的全球大萧条，则是另一回事了。
02
第一次世界大战改变了佛罗里达，第二次世界大战改变了日本。
在日本战后重建中，美国是最大的“资助者”，但从后来的发展来看，经济地位有扭转的趋势。 从1953年到1973年的20年间，日本成功从农业国家转变为世界一流国家。 全球最大的钢铁和汽车出口国创造了“亚洲奇迹”。
但美国也不得不面对日货的围攻，特别是1978年第二次石油危机爆发时，能源价格大幅上涨，美国通货膨胀严重。 为了控制通货膨胀，美元汇率上涨，但贸易逆差问题日益突出。 1984年，美国贸易逆差为1233亿美元，其中对日本的贸易逆差占30%。
1985年，日本外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。 日本取代美国成为世界第一大债权国，经济总量也超过意大利、法国、英国、德国，牢牢占据第二位置。
然后，《广场协议》出现了。
1985年9月，美国、日本等五国决定联合干预外汇市场，导致美元兑主要货币有序下跌，以解决美国巨额贸易逆差。 此后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅贬值，其中日元升值幅度最大，三年间达到86.1%。
日本如何回应？ 放水：
❶积极的财政政策，减少税收，增加公共投资和财政支出；
❷ 宽松货币，连续降息，从5%降到2.5%；
❸鼓励企业发行债券，企业融资额从1985年到1989年增长5.5倍；
❹银行开始大量放贷，尤其是住房贷款。 从1986年到1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番；
❺ 日元年升值水平超过5%，热钱涌入；
银行利率正在下降，货币发行过多。 人们怎样才能保持和增加财富呢？
这笔巨额资金都默契地直奔股市和房地产。 结果很明显，股市、地价、房价都暴涨。
股市：从1955年到1990年，股市上涨了100倍。 具体来说，日经指数在1986年1月达到13113点，在1987年9月达到26000点。1988年，日本股市总市值超过了当年的GDP，截至1989年12月佛罗里达州房价，股指创下了历史最高纪录。近38,915.8点。 当时的股评人士喊道，“起步4万点，年底5万点，三年10万点不成问题！”
房地产：自1983年以来，日本全国平均地价从11万上涨到1991年的峰值59万，足足上涨了5.36倍。 东京是日本房地产泡沫最具代表性的地方。
1985年，东京启动了20世纪70年代酝酿的“首都整修计划”，涉及24.9万户家庭、73万多人的搬迁，占东京人口的近9%。 然而，大多数人不愿意搬走，或者只是坐在土地上并提高价格。 押注东京房地产的富豪们通过囤积和出售土地成为日本首富。
1988年底调查的日本土地总价为1842万亿日元。 按照当时的汇率计算，美国的土地总价为403万亿日元。 也就是说，一个日本列岛就可以买下4个以上的美国，东京23个区的土地总价为411万亿日元。 “一个东京绝对可以买下美国。”
1989年，东京银座5丁目的土地公布价格为每平方米1.1亿日元，折合97万美元。 这也是当年获得吉尼斯世界纪录的全球最高地价。 1990年，在东京买一套60平米的小房子要花费超过5000万日元，年轻人需要15年的努力才能得到。
股市和房地产的财富效应，让战后陷入贫困的日本民众膨胀起来。 他们生活奢侈，花钱如流水。 甚至出现“讨价还价”越来越高的可笑情况。
你为什么这么勇敢？ 因为那是日本人坚守的两个信念——“股市永远上涨”和“房价永远上涨”！
然而，到了1990年，日本政府感到飞涨的地价和股市与真实的经济状况完全脱节。 泡沫一天天扩大，迟早会破灭。 与其被动等待，不如主动爆破。
当年放水了，现在闸门关了：
❶ 连续五次紧缩银根、加息，利率从2.5%升至6%。 与此同时，货币供应量增速大幅回落；
❷ 收紧抵押贷款，严格控制土地交易。 到1991年，日本商业银行实际上已经停止向房地产行业提供贷款；
❸ 调整土地所得税；
❹推出“地价税”政策，规定所有土地持有者每年必须缴纳一定比例的税款。
银根紧缩之后，首先撑不住的就是股市。 1990年，日本股市转跌。 9月份，日经股市平均下跌44%，相关股票平均下跌55%。 几乎所有银行、企业和证券公司都出现了巨额损失。
为了避免破产，许多公司出售了他们的房地产。 住房和土地价格开始下跌。 外资迅速逃离，资金紧张。 1991年，巨大的房地产泡沫开始在东京破灭，并迅速蔓延到全日本。 到1993年，日本房地产公司破产。 负债总额高达3万亿日元。
同期，日本21家主要银行公布坏账达1100亿美元，其中1/3与房地产有关。 随后，多家银行被曝出用假凭证提供贷款的丑闻，造成严重的信任危机，几大银行纷纷倒闭。
时代的一粒灰烬，个人的一座山，泡沫破灭，后来，日本进入了“失去的20年”。 日本从奢侈的生活变成了低欲社会，只用了几年的时间。
03
后来的“亚洲奇迹”是由韩国、印度尼西亚、马来西亚、泰国、新加坡等一批国家共同创造的。 从20世纪80年代末到90年代初，这些国家实现了10%左右的快速增长。 ，令人瞩目。 国际资本涌入，却推高了房地产风险。
这一切的根源来自于20世纪80年代的开放：
● 菲律宾于20世纪60年代宣布取消外汇管制，并于1986年允许外国利润自由汇回；
● 1986年，马来西亚提高外国投资者在国内股份公司中的持股比例；
● 同年，印度尼西亚也放松了资本账户管制。
……
到1994年，东南亚主要国家基本实现资本项目自由兑换，金融市场基本全面开放，国际私人资本大量流入东南亚。 与此同时，银行信贷开始大规模扩张。
从1986年到1994年，各国银行贷款流向股市和房地产的比例不断增加，其中新加坡为33%，马来西亚为30%，印度尼西亚为20%，泰国为50%，菲律宾为11% 。
但资本流动首先带动的就是各大城市的房价：
● 从1988年到1991年，印度尼西亚的房地产价格上涨了约4倍；
● 马来西亚、菲律宾和泰国从1988年到1992年均增长了约三倍；
● 1989年泰国住房贷款总额为459亿泰铢，1996年突破7900亿泰铢，7年间增长5倍多；
1988年至1992年，地价年均上涨10%至30%； 1992年至1997年7月，年增长率达到40%。 有的地方一年内地价上涨14倍。
太壮观了。
然而，这一切都是不可持续的，这一进程在1997年戛然而止。
20世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息。 随着美元走强，东南亚固定汇率国家的货币被迫升值。 出口竞争力减弱，进口激增。 贸易和经常账户产生巨额赤字。
1996年前后，南亚国家出口大幅下降，经常项目加速恶化。 1997年，泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚林吉特、韩元相继成为国际投机资本的标的。 资本外流造成大规模外流，固定汇率制度被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍出现断崖式下滑。
房地产泡沫开始破裂。
“有管理的浮动汇率制度”实行后，外汇市场和股市超卖，泰铢贬值一倍以上，房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就萎缩了近30%，泰国住房空置率持续上升。 其中，写字楼空置率高达50%。
与泰国类似，马来西亚的大量外债并没有投资到实体经济，而是转移到了房地产业和股市。 金融危机爆发后，令吉贬值近100%，股市大幅崩盘，金融股和房地产股甚至下跌70%至90%。
1997年下半年，马来西亚房地产平均交易量下降了37%，各种房价指数开始大幅下跌。
其他国家也有类似的情况，房地产危机、金融危机。 东南亚国家告别了此前的高增长，回归平庸。 直到现在，他们还没有回到巅峰时刻。
04
2007年，美国又发生了一次房地产崩盘，而且与佛罗里达州不同，这次是全国性的。
2001年佛罗里达州房价，互联网泡沫破灭，此前难买的互联网公司股票全部变成了废纸。 经济陷入衰退。 布什总统当时的反应是刺激房地产，提出“居者有其屋”等虚张声势的计划。 。
有钱人都已经拥有了房子，所以这一次，政府的注意力转向了中低收入甚至没有收入的人。
从2001年开始，美联储连续11次降息。 联邦基金利率从2001年初的6.5%下降到2003年6月的1%。30年期固定利率抵押贷款合同利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。 与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人提供贷款。
宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求，市场一片繁荣。
大多数发行次级贷款的金融机构都是抵押贷款公司。 由于分支机构较少，主要依靠分销渠道来推广业务。 因为这些渠道需要佣金，进一步放宽了借款人的门槛，而他们什么也没有。 人们敢放手，推出了“零首付”、“零文件”贷款方式，不查收入、不查资产。 贷款人无需资金即可购买房屋，只需申报收入即可，无需提供任何信息。 任何有偿还能力的证据。 一些贷款公司甚至捏造虚假信息，让不合格借款人的贷款申请获得批准。
金融机构疯了吗？ 不。
❶ 迫于政策压力，拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能会被指控歧视和罚款，金额往往高达数百万美元；
❷ 因为房价一直在上涨，作为抵押品，即使出现违约，银行也可以通过拍卖抵押品来控制风险；
❸ 由于这些抵押贷款公司无法吸收公众存款，只能依靠贷款二级市场和信贷资产证券化来解决资金来源问题。 于是他们将贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券（RMBS）、CDO等形式向市场出售贷款资产，在获取资金的同时转移风险。 在获得流动性的同时，也将部分相关风险转移至资本市场。 。
到2007年，相关金融衍生品总额达到8万亿美元，是抵押贷款的5倍。
房价也一直在上涨。 2000年至2007年房价涨幅大大超过了过去30年的增长速度。 2006年6月，美国十大城市的平均房价比十年前上涨了2.9倍，远远超过了工人的工资。 家庭收入增长水平。
一切都必须逆转。 这次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。
出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月开始，两年内将联邦基金利率上调17次，从1%上调至2006年的5.25%。由于次级抵押贷款大部分为浮动利率贷款，随后大幅增加，而美国人没有储蓄，更不用说有六个钱包来应对危机，许多人发现自己无力偿还抵押贷款。
加息的上升逐渐刺破了房地产泡沫，随后房价开始大幅下跌。 对于那些发放贷款的机构来说，即使收回停止还款的房产，也无法通过出售房产收回贷款本息。 而且，很多房子根本就没有卖掉。 如果你不能卖掉它，你就必须继续违约。
次贷危机立即爆发，并迅速蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行、对冲基金、保险公司、养老基金以及包括政府信贷支持在内的各类准金融机构。 几乎全部被消灭了。 著名投资银行雷曼兄弟破产、美林被收购、苏格兰皇家银行等欧洲大型银行相继被国有化……
自2008年次贷危机爆发以来，已过去近13年。时至今日，次贷危机对世界的影响仍未完全消除。
05
无论何时何地，房地产泡沫都有一定的特征，比如：
❶ 住房需求发生巨大变化；
❷ 每一次房地产泡沫都离不开货币政策的助推。 如果你的钱太多了，你就得找个地方去。 房地产以其优良的各种禀赋，成为天然的蓄水池；
❸ 泡沫也与银行等机构的推波助澜、房贷宽松、金融产品创新失控密不可分；
❹ 投机猖獗，人人唯恐错过；
❺ 泡沫破裂有时来自自然灾害，有时只是谣言；
❻ 不管怎样，老百姓都在受苦
……
因此，房价不存在永远上涨的情况。 维持家族财富不仅取决于国运，更取决于个人的理性判断。 历史上的小曲折对个人来说都是灾难性的。 毛哥希望这样的小概率事件不要发生。 您自己的幸福和幸福对您来说是最重要的。
