简介：据说这个号的颜值担当很高
What goes up，must come down.
The law of gravity.
普遍观点认为，日本房地产市场泡沫的起源可以追溯到1985年“广场协议”签署之后，日元开始大幅升值。
1978年，石油危机再次席卷而来。能源价格的剧烈攀升，导致美国国内通货膨胀问题日益严重。进入1979年夏日，保罗·沃尔克接任美联储主席一职。为了有效抑制通货膨胀，他决定连续三次上调联邦基金利率，并推行了一系列紧缩的货币政策。在1979年底至1984年底的这段时间里，美元汇率实现了近60%的显著上涨。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国以及英国这五个国家达成共识，决定共同对外汇市场进行干预。这一举措旨在让美元相对于其他主要货币有秩序地贬值，从而缓解美国庞大的贸易逆差问题。这一历史性事件被命名为“广场协议”。
《广场协议》签署后的翌日，美元兑日元的汇率随即下跌了4.3%。进入10月底，美元累计贬值达到了12%，兑换比率变为1美元兑换205日元；而到了1986年9月，这一比率进一步下降至1美元兑153日元。
为了降低出口损失，日本资本大量回流国内市场。日本政府着手加快住宅商品化的全面实施，商业银行开始大规模向居民提供购房贷款，贷款利率显著降低。这一举措使得日本房价迅速上涨，股市也迎来了前所未有的繁荣。与此同时，在日元升值预期的推动下，海外资金大量涌入，进行套利操作，进一步推高了日本房价和股市。
在1961年、1973年和1990年这三个时间点，日本的房价与地价经历了三次显著的上涨高峰。在这两次较为显著的增长中，日本正处于一个经济增速超过8%的快速增长阶段。这一时期正值城镇化进程加快，经济层面和居住需求层面都提供了有力的支撑，因此并未导致大规模的泡沫形成。然而到了1974年，日本的城镇化比例攀升至74.9%，接下来的20年间，日本的城镇化步伐实际上陷入了停滞。此时，房地产市场失去了自住需求的有力支撑，转而依赖投资属性的市场力量，进而催生了巨大的泡沫。1980年，日本全国投资中，房地产投资占比高达25%。到了1990年年底日本80年代房地产泡沫，日本土地资产的总值攀升至2389万亿日元，这一数字相较于1985年年底增长了1.4倍。这增长的部分，即1385万亿日元，相当于当时GDP的三倍，从而演绎了一场“土地神话”。
日本在认识到房地产的迅猛增长已对国家经济未来走向造成严重冲击后，迅速启动了应急调整措施。自1989年3月至1990年8月，日本央行连续五次上调贴现率，这一货币政策的大幅转变首先戳破了股市的泡沫。到了1990年9月，日经股指平均跌幅高达44%，众多股票的平均跌幅更是达到了55%。日本股市的剧烈下滑导致几乎所有银行、企业以及证券公司遭受了巨大的经济损失。
公司倒闭后，其持有的众多不动产纷纷流入市场，造成房地产领域供大于求，房价呈现下滑态势。在此期间，日元套利机会逐渐减少，促使国际资本纷纷撤离。1991年，日本不动产市场步入崩溃，庞大的地产泡沫从东京爆发，并迅速扩散至整个日本。1992年，日本政府启动了地价税的征收，这一税率设定为财产继承税评估值的0.3%，对早已陷入困境的不动产业无疑是雪上加霜。金融与土地市场同时受到政策调控的双重打击，这一策略加速了泡沫经济的迅速崩溃。
再看回国内：
热门财经博主@财上海，粉丝22万，三条微博不离京沪房市。
沈阳实施的零首付购房政策颇具趣味，仅出台短短两三天便紧急叫停。财新网的报道标题为：“住建部前副部长齐骥面对房地产话题，只是微笑未作回应。”将这一事件与日本房地产泡沫现象联系起来日本80年代房地产泡沫，其中蕴藏着丰富的深层含义。
主笔 ／ pp
编辑 ／ 苏
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