日本是世界三大发达国家之一，在80年代经历了一场规模浩大的房地产泡沫经济危机，这场危机的影响程度深且广，直至如今日本的地产业仍处于比较低迷的状态，相比于当下房地产行业的“低迷”，相信日本更不愿再经历一次惊心动魄、九死一生的“崩盘”。
百因必有果——泡沫的催生
回顾27年前日本房地产市场崩盘，其主要原因是日本国民不愿从事实体行业，就连三菱、索尼等跨国公司也都开始进入地产业。
80年代初日本政府放宽房地产政策，新一轮房地产繁荣期就此开启。1985年签订“广场协议”后，日元开始升值。1987年“黑色星期一”后，各国经济增长态势良好，纷纷先后提高利率，然而日本持续维持超低水平贴现率，一直到1989年中 。
长期处于超低利率状态，使得货币供给量上升，大量资金因此进入股票和房地产市场，股票和房地产价格随之暴涨。银行信贷迅速扩张，再加上人们预期地价只会上涨不会下跌，这进一步吹大了房地产泡沫。
人有钱之后会选择做什么呢？中国大妈选择在世界范围内大量购买黄金，而日本人选择炒作房价使其达到最贵并将其买下。
1989年，日本全国房屋价值足以买下4个美国，仅东京市房产价值就等同于一个美国。东京银座五丁目鸠居堂前有一块空地，拍出每平米1.1亿日元的历史高价，此价格被载入吉尼斯世界纪录，折合每平米97万美元，可谓寸土寸金。
当时，日本东京的房价是每平米272万日元，核心地区的房价更高，达到了1450万日元一平米，按照汇率换算，相当于现在的15万人民币一平米。
1980年到1990年这10年间，商业用地价格出现上涨，涨幅为113%，住宅用地价格也上涨了，涨幅是90.4%，工业用地价格同样上涨，涨幅为75.3%；从1980年1月到1990年1月，日经指数上涨了，涨幅为450%。1990年，日本全国土地市值达到2365万亿日元，这一数值是当年名义GDP的5.5倍，1986年时，土地市值是当年GDP的3.75倍，由此可见，泡沫程度已经非常严重 。
1991年时平均地价达到了最高峰，在此之后全国地价开始下跌，1997年全国平均地价比1991年下降了22%，全国土地市值缩水了30%，六大都市圈的平均地价下降超过56%。日本房地产泡沫膨胀期有16个季度，而价格下跌期长达56个季度，房价波动的剧烈程度比同期其他存在房产泡沫的国家更为严重。日本股市受到了严重冲击，跌幅达到了70%，银行利润大幅下滑，企业利润也大幅下降，国际资本开始大规模撤离。
当时日本大财团把制造业、房地产、商社等捆绑在一起，股票大幅下跌后，房地产开始崩盘，房子价值一下子跌去70%，日本房地产泡沫最终被捅破了。
破釜沉舟——主动捅破泡沫
房地产泡沫严重影响日本内需，房地产泡沫严重影响日本制造业发展，日本政府感到空前压力，日本政府决定改变货币政策，日本政府用调控手段出手干涉房地产市场。
1989年6月起，至1990年8月止，历经14个月，日本银行五次上调中央银行贴现率，最初贴现率为2.5%，最终调高至6% 。
与此同时，日本大藏省采取强力措施，要求所有金融机构收紧不动产贷款。此后，日本政府再次颁布政策，国内各商业银行基本冻结了对不动产业的贷款，掐断了房地产行业的资金来源，房地产行业的泡沫被彻底戳破。
唇亡齿寒——沉重打击实体经济
日本泡沫破裂后，房地产投资急剧下降。1989年，新屋开工面积达到峰值，此后便开始下跌，到1993年时见底，下降幅度为9%。住宅投资大约滞后一年，1990年达到峰值，到1992年下跌幅度为6.6%。
房地产泡沫破灭，这一情况加剧了日本内需不足的困境，进而直接导致了通货紧缩。1991年底起，CPI同比增速持续下跌。1993年至1997年期间，日本CPI当月同比平均增速为0.74%。80年代时，CPI平均水平在2.54%。M2增速从90年4月的13.2%一路下降至92年9月的-0.5% 。
1986年至1988年，失业率上升了2.4个百分点。1988年，在房地产泡沫出现之前，由于存在滞后性，失业率有所下降。到1992年，泡沫破裂的影响开始显现，失业率进入上升通道，并且长期处于高位。2人及以上非农家庭年均可支配收入增速从1991年的5.29%开始下降，到1993年降至0.93% 。
失业率出现上升的情况，收入增速也变得减缓日本80年代房地产泡沫，这直接致使国内消费处于低迷状态。在1990年的时候，私人消费增速进入到下跌的通道，从1990年二季度的8.2%下降至91年3季度的0.6%，此后持续处于低迷的状况，甚至还出现了负增长。居民未偿住房贷款增速自1989年开始下降，进入到去杠杆化的过程中。
企业出现破产潮，与此同时企业价值缩水。1990年起企业破产数量急剧增加，1991年企业破产数量是1990年的1.65倍，企业破产负债增长率达到历史峰值308%，这一情况可谓惊心动魄。1992年开始日本众多金融机构倒闭，大银行等金融机构破产数量增多，致使日本金融机构在国际金融市场上的融资信用等级降低，融资成本提高 。在随后的10年，破产数量始终维持较高位。
房地产泡沫破裂了，这对经济的打击从房地产业开始蔓延，先蔓延到金融行业，接着蔓延到房地产行业上游的制造业，然后又蔓延到下游的批发零售业等服务业。制造业和金融保险业的GDP规模占比相对下降了，房地产业相对稳定，服务业的GDP占比则有所上升。
从支出分项方面来看，泡沫破灭之前和之后，家庭消费占GDP的比例出现了下降的情况。投资驱动力失去作用，家庭消费一直处于低迷状态，这两种情况都没有能力扭转经济衰退的趋势 。
力挽狂澜——却也无力回天
日本央行货币政策出现错误，戳破了泡沫，其救市方式欠佳，延缓了经济恢复进程，日本政府的决策错误体现在两个方面。
央行突然收紧银根，这造成了经济“硬着陆”。股票和房产价格持续过速上涨，这让日本政府感到了压力，然而错误在于货币政策突然收缩。一方面是短期内上调利率，1989年5月央行将维持了2年多的超低利率从2.5%上调到3.25%，之后又连续4次上调，到1990年8月达到6%。另一方面是突然强制收紧信贷。大藏省从1990年3月开始实行抑制土地信贷的政策，该政策用于控制对房地产信贷的总量，与此同时，央行通过“窗口指导”，要求所有商行把当年四季度新增贷款减少30%，到了1991年，商行停止了对房地产的贷款。M2增速从1990年平均11.68%的水平大幅下降到1991年平均3.66%的低位，并且这一增速远远低于当年名义GDP增长率6%的水平。
货币政策发生突变，首先冲击股市，致使股价大幅下跌，这让大面积的银行、证券公司以及企业出现亏损。紧接着，地价开始大幅下降。股价和地价双双下降，日本政府因担心经济失速，开始分9次调低央行利率，到1995年时利率降至0.5%，然而仍难以扭转局势，最终房地产泡沫彻底破裂。
房地产泡沫破裂后，日本政府养活“僵尸银行”，以此掩盖问题。与一般印象不同，实际上，在经济萧条期间，日本的货币政策足够积极。同时，其财政政策也足够积极。日本央行主动降低利率，在1990年初宏观经济问题逐渐凸显之时，其政策基准利率隔夜拆解利率已被调低，到1995年低至0.5%，1999年2月降至0的水平。
日本政府采取了扩张型财政政策。日本内阁公开的2003年年度预算报告显示，1995年到2001年平均赤字占GDP的5.1%。那么日本80年代房地产泡沫，为何扩张型财政政策和货币政策未能挽救日本的经济衰退呢？
原因在于日本存在“僵尸经济”，长期的低利率让效能低下的银行得以存活，居高不下的财政赤字支撑了社会总需求，然而无论是货币政策还是财政政策，都未把重点放在采取行动关闭破产银行或者清算那些已成为僵尸的借款企业上，并且日本政府的政策尽量避免银行和企业进行重组改制。
日本实行“主银行制”，银行与放贷企业相互交叉持股，银行还参与企业经营决策。房地产危机出现后，日本政府不期望银行从出现问题的房地产相关客户处撤资，而是采用延缓坏账确认、转移问题贷款等方式来掩盖 。
日本银行业危机持续不断地上演，一直到1998年10月，日本通过了《金融复苏法》，政府为这项法案拨出5200亿美元，这笔资金被直接注入存在问题的金融机构。然而，持续不断地向“僵尸银行”注入资金，致使问题机构得以苟延残喘，创新和转型动力匮乏，无法提升银行的盈利能力与效率。日本的复苏之路长时间看不到曙光，进入了“消失的十年”。
日本楼市崩盘的借鉴意义
举世闻名的日本泡沫经济给日本带来了沉重创伤，也警醒世界各国人民要回归理性消费。企图通过泡沫房地产经济这条捷径走向繁荣富强的国家发展道路是不切实际的幻想，还会为此付出惨重的物质代价以及精神代价。
日本犯了错后进行了反思，并且整改了国家经济发展的中心，开始向海外资产、高新技术等领域拓展，慢慢坐稳了发达国家的位置。
如今的日本地产市场趋向稳定，与过去的地产泡沫市场相比，除东京项目非常热门外，其他区域房价基本平缓。日本没有中国传统安居乐业的观念，其租房体系完善，配套设施也很健全。
个人租房有可供挑选的房源，家庭单位租房也有可供挑选的房源，独栋别墅、单身公寓等应有尽有，市民能够随心所欲地进行选择。不存在学区房的说法，所以，他们不用担心子女在教育方面的问题。
加上日本年轻人时常调换工作区域，加上受经济条件限制，租房在日本极为常见，另外，日本首套房贷利息超低，国民无需担心高昂利息带来的经济压力。
如果继续使劲“吹”，泡沫总会破的一天
房地产泡沫通常出现在一个国家经济快速增长的阶段 ，当下的中国恰好处于这样的阶段 ，那么中国会不会重蹈日本的覆辙呢 ？
国民生活水平提高了，中国大妈横扫世界黄金，这让其他国家感到惊叹。如今房地产市场正进行得热火朝天，再加上中国人民自古以来就有安居乐业的传统思想，所以全国上下“炒房热”现象越来越严重 。
中国实行社会主义市场经济，与日本不同，在政府宏观调控下，房地产泡沫受到一定压制，比如深圳实施“715新政”后，该城市房价出现放缓下降的情况。
我国社会的主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分之间的矛盾，在房地产行业，供不应求的现象频频出现，这除了客观上未满足国民购房需求外，还有一个重要原因，即地产拥有可观的未来增值空间，所以大量资本涌入使房地产市场水涨船高。因此每当有新楼盘上市，它都极其热门抢手，多次出现当日售罄的现象。
为了杜绝楼市中黑幕、暗箱操作等违规行为，中国政府颁布了各大对策，比如公证摇号、优先考虑无房人群等，然而，中国房价愈演愈烈，丝毫没有稳定的趋势。
中国楼市仍受诸多不确定因素影响，难以进行预测。最后期望各级政府审慎思考，开发商审慎思考，炒房者审慎思考，理性对待，量力而为。
