我写过很多关于2016年房价的文章，然而，我自称擅长“逻辑分析”，但在大多数文章中，我只是用历史信息和数据来说明情况、预测未来——说实话，这有点不科学...
所以，我一直在思考，用科学的方法，建立一个房价和债务上涨的小模型，然后以此为基础，用数理逻辑来解释2016年房价会多高？ 还有可能上涨吗？
虽然有点吃力不讨好，但我还是花了很多功夫，用了各种简化方法。 经过多次修正后，我用桌子搭建了一个小模型，每个人都可以玩大富翁游戏。
为了足够简单，我们假设整个社会由三部分组成：购房者（居民）、卖房者（房地产开发商）和提供信贷的银行系统（见下表）——有人可能会说，炒房者很大一部分是居民，没关系。 在我的模型中，任何出售房屋的人都将被视为房地产开发商，而任何购买或持有房屋的人将被视为居民部门。 这并不影响整个逻辑分析过程。
上面的初始条件文本总结如下：
1）房屋所有权情况：全社会共有30套房屋，其中10套为房地产开发商出售，另外20套为居民所有，不出售。 银行系统不拥有房地产，而是为整个社会提供交易货币（信用）；
2）现金和负债情况：情况是居民有现金100万元，没有负债，房地产开发商没有现金，没有负债，只有房子，银行因为发行了100万，负债100万元纸币中的人民币。
3）净资产状况：居民净资产500万元（现金100万元+房产400万元），房地产开发商净资产200万元（房产200万元）。
第一轮交易
好的，我们开始第一轮交易。 第一轮交易包括居民向房地产开发商支付资金购买房产（同时也获得银行贷款），也包括房地产开发商需要获得银行贷款建造房屋以补充房屋库存。
在交易中，我们假设居民需要通过银行贷款来支付房屋费用。 按照每套20万的房价，首付40%，贷款60%购买2套房子； 房地产开发商需要再建造2栋房屋以补充库存。 鉴于房地产商人一开始没有现金，所以必须向银行全额借款来建房子。 假设建筑成本与初始房产价值相同。 例如，在第一轮交易中，假设1套房屋的建筑成本为20万。
为简单起见，我们假设居民和房地产开发商的贷款年利率均为10%。
我们假设首轮交易一年后，房价上涨20%至2400元/平方米。 社会上三个群体的现金、总资产和负债是可以计算的。 具体情况如下表所示。
根据上表，我们来分析一下社会三大阶层的现状。
住宿部：
交易时，向房地产开发商支付现金40万元（其中现金首付16万元），拥有房屋数量增至22套。在不考虑利息的情况下，对银行新增负债24万元，年利率10%，分10年等额本息还款。 每年本金+利息支付总额为24*15%=36000元。
一年后，房价上涨了20%。 此时，住宅板块在支付首付、一年本金和利息后，现金总额为80.4万元（100-16-3.6），负债总额为32.4万元（24*1.5*0.9），净资产576万元（房产总价值+现金-负债总额），居民总体财富拥有量增长15%，负债率为5.6%。
房产经纪部：
房地产开发商首先需要向银行全额贷款40万元用于建房、补充库存； 另一方面，房地产开发商在与居民的交易中获得现金40万元，因此房地产开发商的总交易金额为80万元。 持有房产总数维持10套不变，但新增贷款40万元，每年还本付息6万元（等额本息还款）。
一年后，房价上涨了20%。 房地产开发商从银行收到的40万元现金已全部用于新房建设。 但现在他们手头有居民缴纳的40万元房款，减去银行缴款。 本金利息，库存现金仍为34万元（40-6），负债总额变为54万元（40*1.5*0.9），总资产增至220万元，负债率为24.6%。
银行系统：
新增住宅和房地产开发商贷款64万元，负债总额扩大至164万元。
第一轮房价上涨之后，是一个美妙的过程。 虽然社会的负债率有所上升，但总体来说债务是非常健康的，社会的住房供应也得到了缓解，大家的财富和资产都大幅增加。 增加，让我们一起欢乐，一起奔跑，进入新时代……
市场经济真好！
第二轮交易
第二轮成交的依据是房价变成2400元/平方米，一套房子的价值变成24万元。
与上一轮交易一样，假设交易两套房子，则居民和房地产开发商的贷款年利率均为10%。
为了更符合中国城市房价上涨的现实，我们假设房价加速上涨，交易一年后房价上涨25%至3000元/平方米。 我们再次计算三组的现金、总资产和负债。 详细信息请参见下表。
根据上表，三大部门的现金、资产及净负债情况如下。
住宿部：
交易时，向房地产开发商支付现金48万元（其中现金首付19.2万元），拥有房屋数量增至24套。在不考虑利息的情况下，对银行新增负债28.8万元，年利率10%，分10年分期支付。 本金和利息等额偿还。 每年本金+利息支付总额为28.8*15%=43200元。
一年后，房价上涨了25%。 此时，居民除了要缴纳两套新房的首付和当年本息外，还要缴纳首轮购买的两套住房的本金和利息3.6万元。 ，持有现金总额变为41.5万元（80.4-19.2-4.32-3.6）； 负债总额变为4套房子负债67.7万元（28.8*1.5*0.9+24*1.5*0.8），净资产继续上升至706万元（房产总价值+现金-负债总额），负债率为9.6%。
房产经纪部：
房地产开发商首先需要从银行拿到全额贷款48万元用于建房、补充库存； 另一方面，房地产开发商在与居民的交易中获得现金48万元，因此房地产开发商的交易总金额为96万元。 持有房产总数维持10套不变，但新增贷款48万元，每年等额本息还款7.2万元；
一年后，房价上涨了25%。 房地产开发商从银行收到的48万元现金，已经全部花在了新房的建设上，但现在他们有48万元的居民房款，加上上一年的现金余额为34万元，减去之后向银行支付的四套房贷等额本息16.8万元（7.2+6），现金余额为68.8万元。 同时，房地产开发商负债总额变为113万元（48*1.5*0.9+40*1.5*0.8），净资产增加到256万元（房产总价值+现金-债务总额） ，但负债率达到44.1%。
银行系统：
新增居民和房地产开发商贷款115.2万元，信贷规模扩大至240.8万元。
第二轮房价上涨延续了第一轮房价上涨的影响，而且看起来还是那么精彩。 在新一轮房价上涨中，居民和房地产开发商的财富都大幅增加。 目标已经达到，大别墅、大洋房即将走进普通居民家。 房价必然上涨，买房发财的观念开始深入人心。 击鼓传花游戏正在如火如荼地进行……
第三轮交易
房价的持续上涨，引发了人们对房价上涨的一致预期。 社会开始陷入举债和全民炒房的时代。 根据我之前给大家提到的金融资产价格正反馈理论（见下图），通过买房一夜暴富的想法开始弥漫整个社会，每个人都开始追求债务等等房屋...
第三轮成交的依据是房价变化到3000元/平方米，然后上涨到4000元/平方米。
虽然房价不断加速上涨，但本轮交易结束后，除了居民拥有的现金数量大幅下降外，本轮交易的结果与第二轮交易并没有太大区别。 同样，居民和房地产开发商的财富也大幅增加。 尽管居民和房地产开发商的负债不断增加，但随着净资产的增长，大家仍然沐浴在财富持续增长的美好社会中。 多么高兴啊！
住宅板块、房地产开发商和银行板块的具体数据如下表所示（注：为了使表格不那么复杂，虽然房地产开发商已经拥有大量现金，但我们仍然假设他们更愿意向银行借款）。
第四轮交易
第三轮交易结束后，我们应该发现住宅板块持有的现金已经不足以支撑下一轮购房——尤其是在房价高位的情况下。
但为了体现债务增加的最终影响，我们仍然进行第四轮房屋交易，并假设本轮房价直接上涨50%，从4000元/平方米跳升至6000元/平方米。平方米。
由此，交易前后各部门的现金、资产、负债情况如下表所示。
注意！ ！ 基于这种形式，麻烦就开始出现了。
麻烦不在房商和银行这边，而是在居民这边：虽然看上去居民部门净资产总额已经达到1484万元，但由于房价疯涨，债务杠杆居民和房地产开发商的资金甚至有所减少，但居民部门的现金流整体枯竭，而银行信贷则从最初的100万元扩大到最终的464万元。 现在，居民的全部收入根本不足以支撑买房的首付、贷款本金和利息（图表上显示为负值）。
如此一来，击鼓传花的游戏就只能到此为止了。 如果没有额外的救援措施，下一步将是逆转的时刻。
------------------
型号总结
显然，按照这个小模型，房价持续上涨，只要银行不抽走房地产开发商的资金，房地产的拐点就永远不会出现在房地产开发商和银行这边，而是会出现在房地产开发商和银行一方。取决于居民收入和储蓄的现金水平——另一方面，这个小模型也印证了我过去说过的一个观点，那就是中国过去10年的房价和货币信贷供给是相互影响的因果。
为了更加符合现实中房价的上涨，我们可以对这个小小的纯数学模型进行很多修改。 修改后的小模型会有一定的差异房地产价格的模型，但不会影响整个逻辑分析结果。
例如，在模型中我们可以让居民每年增加10万元的现金收入，这样人们的现金就可以承担第四轮的交易——但即便如此，在支付了这轮的购买费用后，居民的现金仍然可以支付。无法支持第五轮采购活动。 也就是说，想要维持房价的持续上涨，就必须补充住宅板块的现金流，除此之外别无他法。
例如，在模型中，银行可以考虑降低利率（例如降到6%）来大幅减轻居民和房地产开发商的还贷压力，从而让房价可以多轮上涨——事实上，这这是中国银行从2003年以来一直在做的事情，也是业界一直在做的事情。 不然你觉得房价为什么十几年一直上涨？
例如，可以考虑降低模型中的首付比例。 在房价上涨的财富效应和多年持续的通胀压力影响下，居民只要有现金，就会想用现金换住房。 事实上，这也正是中国政府屡次用来救市的法宝之一（另一个就是上面提到的降息）。 每当房价出现下跌迹象时，政府总是把减少首付作为重要举措，包括2015年底和2016年初，政府也是这么做的！
在房价问题上，地方政府踩油门，中央踩刹车。 这种情况已经发生了十多年。 如果其他刺激房价的传统手段都用完了，还想维持高房价，其实有一个妙招可以增加住宅部门的现金流，而决策权就在银行体系。
怎么做？
它允许居民用自己的房产作为抵押，向银行借现金来支付房子的首付！ 嘿，你还记得2016年下半年以来各大银行推出的“住房抵押贷款”吗？
看多的时候不关心良心，看空的时候不关心政治。 你想让我说什么？ 所以你以为我什么都没说...
有人问，有媒体不是说“有一种房价，永远都会波动、上涨”。 房价有没有可能继续上涨……我之前说过：是的，确实如此。 只要让居民收入达到房价上涨的速度就够了。
事实上，2008年之前城镇房价的涨幅似乎与居民收入的增长速度大致相同。 2008年以后，中国城市房价的上涨才进入飙升模式。
另一方面，如果居民收入不能同步增长，无论采取什么措施保护房价，房价上涨总会触及上限，居民全部收入+储蓄都不足以支付首付+利息，即使政府通过降低利率、首付、政府银行对房地产开发商的贷款极其宽松……也没用。
归根结底，如果没有居民收入的整体增长，房价持续加速上涨无非是一场传言的庞氏骗局（下图为庞氏骗局类资产的收益曲线） ...
中国城市的房价真的会停止上涨吗？
市场经济下，政府有什么法宝可以让房地产持续波动、上涨呢？
是的当然！ 只要你有权印钱，就没有什么问题。 如果还有问题，那么印更多钞票就是答案（相当于增加居民的数字收入）。
当然，在没有硬通货作为抵押的情况下印钞肯定会给汇率带来一些麻烦……
第四轮房价大幅上涨后，负债率较第三轮结束时有所下降。 我们看到资产价格大幅上涨，去杠杆是可以实现的。 这正是中国政府从2014年下半年到2015年上半年带动股市暴涨、2015年下半年到2016年房地产市场暴涨的“去杠杆”理论。股市停滞了...
其实结合这个小模型，根据我个人使用的几个指标（居民房地产贷款规模和比例、银行信贷扩张规模和比例），如果政府和央行不搞无锚定印钞，会有极极极有可能今年是中国历史上房价最高的一年。
有人说，现在房地产调控力度空前，房价下跌很正常——但说实话，根据我的小模型和中国信贷规模的相关数据，即使政府不调控，房价下跌也很正常。房价很难突破2017年的水平。 2016年，自2016年上半年以来各大城市房价的疯狂上涨，无非就是最后的疯狂。
或许，正是因为中央政府和银行体系的良心人士看到了房价如果不调控就会有大崩溃的危险，所以开始实施严格的监管。 规模和范围与过去有很大不同……
过去15年，每次政府调控后，房价总是迎来新一轮更猛烈的上涨，以至于大家都以为这次调控的结果会是一样的——但我不这么认为。
在社会经济和金融投资领域，汇总法总是被很多人视为指南，但到最后，几乎所有资产的汇总法总会遇到被狠狠打脸的一天，这就是我在投资中更加强调逻辑推理的原因中所做的事情。
也就是说房地产价格的模型，按照这个小模型的逻辑推演，本轮政府调控的结果很可能大大超出大家的预期（甚至是监管者本人），彻底结束中国房地产长达15年的牛市。
