房地产税种类
房地产企业涉及的税种较多。 通过税收筹划合理减轻企业负担是房地产开发商的迫切需要。 房地产开发整个过程涉及契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、增值税等12类税费。 税金、附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税。
一般房地产开发项目的过程中，从土地取得到最终销售竣工或持有运营，主要涉及五个阶段，包括土地取得阶段、开发建设阶段、预售/销售阶段、竣工/项目清算阶段阶段，持有运营阶段。
房地产开发过程中，第一步就是取得土地，涉及到四大税种，即契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税。
01
契税
什么是契税？
契税是指对所有权发生转让、变更的不动产征收的财产税，向财产权继承人征收。 因此，土地、房屋产权未转让时，不征收契税。
征税范围
（一）国有土地使用权转让：国家在一定期限内将国有土地使用权转让给土地使用者。
（二）土地使用权转让：是指土地使用者以出售、赠与、交换等形式将土地使用权转让给其他单位和个人的行为。 土地使用权转让不包括土地承包经营权和土地经营权转让。
（三）房屋买卖
（4）房屋赠与：房屋产权人将房屋无偿转让给他人。 房屋捐赠的前提是不存在产权纠纷、捐赠人和受赠人双方均愿意。 捐赠房屋必须有书面合同并办理登记和过户手续后才能生效。 原则上房地产税种和税率，房屋接收人必须按照规定缴纳契税。
注：①法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋所有权的，不征收契税； ②非法定继承人按照遗嘱继承死者的土地和房屋所有权，属于赠与。 行为，应当征收契税。 ③通过中奖获得房屋产权，本质上是接受不动产赠与的行为，也应当缴纳契税。
（五）房屋交换：是指房屋所有人相互交换房屋的行为。
纳税人
在中华人民共和国境内转让土地、房屋所有权时，承担责任的单位和个人为契税的纳税人。
税率（一次性缴纳）
契税采用比例税率，实行3%-5%的幅度。 具体执行税率由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在税率范围内确定，并报财政部和财政部。国家税务总局备案。
计税依据
(1) 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋销售：交易价格
（二）土地使用权赠与、房屋赠与：征收机关参照土地使用权出让、房屋出售的市场价格。
（三）土地使用权、房屋交换：交换土地使用权、房屋的价差。 当交换价格相等时，免征契税。 如果没有差额，则交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益多的一方缴纳契税。
（四）划拨取得土地使用权，经批准转让房地产的：房地产转让人应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让金或土地收入。
（五）个人无偿赠与房地产（合法继承除外）：应向受赠人缴纳全额契税。
（六）征收契税的交易价格不含增值税。
注：已缴纳契税的购房单位和个人，登机前退房且未改变房产权属的，已缴纳的税款予以退还； 办理房产权属变更登记后退房后房地产税种和税率，已缴纳的契税不予退还。
税务链接
契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋所有权转让合同之日。
纳税流程发生在纳税义务发生之后、房地产证书颁发之前。 根据《契税暂行条例》规定，受益人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地契税征收机关申报纳税，并在规定的期限内缴纳税款。期限由契税征收机关批准。
计算公式
应纳税额=计税依据×适用税率
涉税阶段
征地阶段
02
耕地占用税
什么是耕地占用税？
耕地占用税是对占用耕地修建房屋或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税款（不占用耕地的项目不征收耕地占用税）。
纳税人
耕地占用税的纳税义务单位和个人。 包括在境内占用耕地修建房屋或者从事其他非农业建设的单位和个人。
具体来说，可以分为三类：
（一）企业、行政单位、事业单位；
（二）乡镇集体企事业单位；
（三）农村居民和其他公民。
征集范围
耕地占用税的征收范围包括纳税人因修建房屋或者从事其他非农业建设而占用的国有和集体耕地。
（所谓“耕地”是指种植农作物的土地，包括菜地和园地。其中园地包括花坛、苗圃、茶园、果园、桑园等种植经济林木的土地被种植。
占用鱼塘等农用地修建房屋或者从事其他非农业建设的，也视为占用耕地，必须依法征收耕地占用税。 因非农业建设占用已开发种植、养殖的滩涂、牧场、水面、林地的，由省、自治区、直辖市根据实际情况确定是否征收耕地占用税。本着有利于土地资源和生态平衡的原则，结合具体情况。 此外，占用前三年内属于上述范围的耕地或农用地也视为耕地。 ）
税率
耕地占用税实行地区差别固定税率。 固定税率以县为基础。 根据各地区人均耕地占有量和经济发展状况，规定了不同的占用税适用税率。 税率如下：
（一）人均耕地不超过1亩的地区，按每平方米10-50元收费；
（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，收费标准为每平方米8元至40元；
（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，收费标准为每平方米6-30元；
（四）人均耕地超过3亩的地区，按每平方米5-25元征收。
税率范围为每平方米5-50元。
计税依据
耕地占用税按照纳税人占用耕地面积计算，计量单位为平方米。
计算公式
应纳税额=实际占用耕地面积×适用的固定税率
税收优惠
（一）免征耕地占用税
①军事设施占用耕地；
②学校、幼儿园、疗养院、医院占用耕地；
（二）减少耕地占用税
①铁路线、公路线、机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地的，按每平方米2元征收耕地占用税；
②农村居民占用耕地新建住宅，按当地适用税率减半征收耕地占用税；
③农村烈士、伤残军人、寡妇、鳏夫家属，以及生活困难的革命老区、民族聚居区、边远贫困山区农村居民，缴纳耕地费困难的符合规定土地使用标准的新建住宅占用税，须向当地乡（镇）人民政府申请，经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。
馆藏管理
（一）耕地占用税由当地税务机关征收。 土地管理部门通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关；
（二）经批准占用耕地的，纳税义务人收到国土资源管理部门办理占用农用地手续通知书之日起缴纳耕地占用税； 办理耕地占用手续时一次性收缴；
（三）未经批准占用耕地的，从纳税人实际占用耕地之日起缴纳耕地占用税。 在这种情况下，企业一定要注意滞纳金；
（四）纳税人改变土地原有用途，不再属于免税情形的，以改变土地用途之日为耕地占用税纳税义务的时间。
涉税阶段
征地阶段、前期准备阶段
03
城镇土地使用税
什么是城镇土地使用税？
城市土地使用税是资源税的一种。 是指国家对在市、县、建制镇、工矿区范围内申请土地的单位和个人，按照实际占用土地面积计算的税费。 按规定A税按税额计算征收。
纳税人
（一）拥有土地使用权的单位和个人为纳税人；
（二）持有土地使用权的单位或者个人不在土地所在地的，土地的实际使用者、托管人为纳税人；
（三）土地使用权尚未确定或者权属纠纷尚未解决的，实际使用人为纳税人；
（四）土地使用权属于共有的，共有土地的各方均为纳税人，应当分别纳税。
征集范围
市、县、建制镇、工矿区的国有和集体土地。
城镇土地使用税的特点
（一）土地占用税
（二）征税对象为土地
（三）征税范围有限
（四）实行差别税率
计税依据
按实际占用土地面积计税；
（一）省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测量土地面积的，以测量的面积为准；
（二）未组织调查，但持有政府部门核发的土地使用证的，以该证上确认的土地面积为准。
（三）尚未领取土地使用证的，纳税人应当申报土地面积并缴纳税款。 土地使用证核发后进行调整。
注：税务机关无法核实纳税人实际使用的土地面积。
税率
城市土地使用税实行固定税率，有地区差异。
城镇土地使用税每平方米每年应纳的税额，按大、中、小城市、县、建制镇、工矿区规定。 城镇土地使用税每平方米年税额具体规定如下：
（1）大城市1.5-30元；
（2）中等城市1.2-25元：
（3）小城市0.9-18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6-12元。
计算公式
应纳税额=实际占用土地面积×适用税额
涉税阶段
准备阶段、施工阶段、预售阶段
04
印花税
什么是印花税
印花税是对经济活动和经济交易中书写、接收合法有效凭证的行为征收的税种。
纳税人
（一）填写应税凭证的纳税人是对该应税凭证负有直接权利和义务的单位或者个人；
（二）以委托贷款形式订立的贷款合同的纳税人为受托人和借款人，不包括本金；
（三）根据买卖合同或者产权转让文件按税目缴纳印花税的拍卖成交确认书的纳税人，为拍卖标的的产权人、买受人，不包括拍卖人。
征集范围
现行印花税仅对《印花税条例》所列证件征收，具体包括以下五类：
（一）购销、加工承包、建设工程勘察设计、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储、借款、财产保险、技术合同或者合同性质的凭证；
（2）产权转移是产权关系的变化，表现为产权主体的变化。 产权转让文件是产权所有人与受让人在出售、交换、继承、赠与、分割等产权变动过程中签订的民事法律文件。
（三）企业账簿，根据企业账簿反映的内容不同，在税目上分为两类：记录资金的账簿（简称资金账簿）和其他业务账簿，以便分别采用按额计税和按件计税。 税收计算方法。
（4）房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证、许可证；
（五）财政部确定的其他税收收入。
税率（一次性缴纳）
房地产印花税有两种税率：一是比率税率，适用于房地产产权转让文件。 税率为0.05%。 同样适用于房屋租赁合同，税率为0.1%，房地产买卖合同，税率为0.03%； 一是固定税率，适用于房地产权证，包括房屋产权证和土地使用证。 税率为5元/件。
计税依据
印花税按照应税凭证记载的金额、费用、收入和凭证数量计算，按照适用的税率或税额标准计算应纳税额。
计算公式
应纳税额=应税凭证记载的金额（即费用、收入金额）×适用税率
应纳税额=应税凭证张数×适用税额标准
相关表格
涉税阶段
企业设立阶段、征地阶段、建设阶段、预售阶段、持有运营阶段。
（一）企业设立阶段
企业需要建立会计账簿，需要按照税法贴花。 根据印花税最新规定，按0.05%税率加盖的资本账簿减半征收印花税，按件加盖的其他账簿免征印花税。
（二）企业征地阶段
须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%。
（三）企业发展建设阶段
需要签订的合同种类繁多，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建设工程勘察设计合同等。不同的合同有不同的印花税税率。 详细信息请参见上表。
(4)销售阶段
须签订商品房销售合同，税率为0.05%。
（五）控股运营阶段
须签订房屋租赁合同，税率为0.1%。
结束
特聘研究员|翟亚楠
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