“项目太多，电商多了，经济弱了，创新弱了。” 有人这样形容当前的商业地产市场形势。 近年来，整个行业从定位难、招商难，到现在经营难； 商业地产去库存也备受关注，因为它远比住宅去库存困难。
目前商业地产的现状如何？ 如何打破和改变商业地产的这一困境？ 本期和讯地产独家专访红星商业董事长张华荣，听她讲述红星商业如何在商业地产开发运营的痛点中寻找资产管理的市场机会：以及红星商业在爱琴海成功运营背后的商业逻辑。
和讯地产：在当前的市场环境下，红星商业提出全产业链资产管理服务的主要考虑是什么？ 红星商业300模组全产业链有哪些优势？
张华荣：红星商业的全产业链资产管理服务涵盖土地获取、规划设计、建设、后期运营和资产管理。 在当前大量存量资产急需盘活、增量不断的形势下，我们面临的合作需求呈现多元化。 对于传统的房地产公司（无论是专注于住宅楼，还是专注于商业、写字楼）来说，他们的业务团队可能没有那么完整。 有了市场需求和空间，作为商业运营公司，我们可以帮助合作伙伴解决盘活商业资产的全行业问题。
红星商业可在土地调研、规划设计、商业功能设置、商业建设标准等方面提供专业建议。
通过我们300多个节点的介入，基本上可以解决从征地到运营过程中的一些盲点或者不必要的弯路和瑕疵。 而我们不仅能解决问题，还能创造效益。 这个过程有三个主要好处。
第一，可以减少一些拆迁改造或者不专业、不恰当的规划设计；
二是可以提高商业物业的利用率；
三是尽量整合各个冲突部门之间的沟通，使时间节点更加紧凑，节省沟通时间。 例如，昆明爱琴海项目从开工到项目开业，比原计划节省了4个多月。
和讯地产：现在哪些类型的企业对红星业务的需求最大？
张华荣：除了已经拥有商业运营团队或品牌的传统房地产开发企业外，其他拥有商业用地或需要开发资产的企业对我们的需求也很大。 今年上半年，红星商业的开发团队收到了超过200个合作项目的意向请求。
目前联系我们的有专业房地产开发商、地方综合性房地产开发商、以及一些企事业单位。 他们有一定的土地储备或需要盘活的资产，但没有自己的业务运营团队。 这种市场地位为专业的业务团队创造了一定的机会。
和讯地产：红星商业目前管理的资产规模有多大？ 评判和选择城市的标准是什么？
张华荣：红星商业目前签约、筹备、管理面积约200万平方米。
我们的战略规划原则上覆盖北上广深一线城市及主要省会城市。 但未来，根据所在城市的辐射程度，甚至有可能下沉到三四线城市。 我们会运营两类市场，一类是存量，一类是增量，我们会用我们专业的运营能力撬动这个巨大的市场。
和讯地产：目前爱琴海有5个项目，2017年将开业10个，在当前的经济和商业环境下如何实现扩张？
张华荣：红星商业在爱琴海购物公园的运营上并不强调速度和规模。 但我们对市场的快速发展充满信心。 主要有两个原因。
第一，从市场供给来看，怎样才能实现快速增长？ 第二个是内部运作流程和运作方式如何应对这个速度。
首先，我们预计市场供应将持续。 从政策和国家宏观层面看，政府持续推出土地综合利用，商业项目增量不减。 我们现在讲的商业地产过剩，只是区域饱和、结构饱和。
其次，在增量增长的情况下，国内商业地产运营逐渐专业化，出现了像红星商业这样能够提供全产业链服务的专业公司。 对于很多房地产开发企业来说，委托红星商业这样的运营商进行专业的资产管理已经成为一种有利的选择。 因此，2013年开始的商业地产井喷期对我们来说是一个市场机会。
三是现有的一些业务需要转型升级。
第四，三四线城市的业务需求丰富升级，这也给我们带来了一些机会。
另外，从内部管理能力来看。 三年的时间，我们开设了四个爱琴海购物公园和一个爱琴海城市广场，运营情况良好，但在团队能力和项目数量上我们还可以做得更多。 但我们选择更加专注，通过这些年的不断尝试、调整、再尝试、升华，我们打磨了我们的产品和服务模式。
三年来，我们在内部运营保障和管理模式方面做了很多前期工作。 我们将复制管理标准并不断创新。 在运营、营销和服务方面，我们会复制管理和文化，但从爱琴海的商业空间、业态和功能上，会有更多的改变和创新，会更符合市场变化、当地文化和消费者的需求。
在这种情况下，我们将非常小心，以确保我们能够应对这种快速且持续的扩展和添加过程。
和讯地产：轻资产运营也是红星商业的一大优势。 如何帮助项目实现轻资产化？
张华荣：现在轻资产是一个热门话题，红星商业的资产管理也属于轻资产业务。 但红星商业始终认为，轻资产绝不是委托的代名词。 真正的轻资产，是让资产轻起来，不要让资产像负担一样压在开发商身上。
为此，红星商业特别注重全产业链服务流程中与资本市场的对接房地产高端访谈，因为资本渠道是资产轻量化的最佳途径之一。 我们也在不断探索更多的轻资产方式。 除了较为成熟的开发融资渠道外，红星商业还依靠专业的业务运营来提升资产价值，帮助开发商在资本市场上形成一定的金融产品或者形成一种资产变量。
红星商业轻资产的最大优势在于，所有房地产利益相关者都能实现共赢。
和讯地产：您在经营爱琴海的过程中有没有遇到什么困惑？
张华荣：人们的困惑大多来自于未知和不确定性，但在探索未知和不确定性的过程中一定有一定的方式和方法。
为了避免这种不确定性，很多人选择标准化。 但在我看来，所谓标准化是随着企业的变化而变化的。
在产品层面，红星商务并没有强调产品标准化，而是根据市场而变化。 但市场的这种变化存在很大的不确定性。 我们的标准化是为了保持我们随着不确定性的变化而变化的思维。 我们要关注市场，关注我们的消费者需要什么产品，关注行业最前沿的理念和趋势。 这使我们能够明确我们未来可以为消费者提供哪些可能性。
我们更感兴趣的是变化，比如非主流人会如何改变，主流人会有什么要求。 如何激活一座城市的商业，如何让闲置的房产创造价值，如何让爱琴海变得更加充实和丰富？ 这不一定是我的困惑。 准确地说，是整个红星业务团队面临的挑战。 。 这使我们有能力适应市场需求，抓住市场的不断变化。 这对我们来说是一个挑战，因为毕竟我们的精力是有限的，我们的视野也是有限的。 所以现在我们公司流行持续学习，同时我们可以通过公司内部更丰富、多元化的渠道掌握更多的知识。
和讯地产：您对红星商业的短期和长期规划是什么？
张华荣：红星商业近期最大的目标是让爱琴海购物公园真正成为合作伙伴和消费者认可的商业品牌。 这就需要爱琴海在成长过程中明确自己的标签和特色。 很显然，我们要做的并不是红星商业的爱琴海。 我们想做的是每个人的爱琴海。 我们的合作伙伴和消费者需要什么样的爱琴海，我们就会尽力为他们提供这样的业务。 形式。
从未来来看房地产高端访谈，我们希望能够做出更多更好的项目，但在这个过程中我们仍然不希望以规模取胜，而是追求品质的不断升级。 只有更多优质项目的出现，才能支撑我们业绩一年比一年好。 加倍。 未来，我们希望每个省会城市和其他一些重点城市都拥有爱琴海购物公园，这将使我们有机会为更多的城市居民提供更好的生活。
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