昆山这次又出名了
上周五的拍卖成为各大媒体的头条新闻
果然，花桥擒获了陆王！
如果你只看新闻，它总是紫色的。
拍地前，昆山房价基本是这样
当地拍卖结束后，小编也看到了很多新闻
据称昆山将进入综合2.0时代
也有人说，3万的时代已经提前到来了。
这让不少人感叹：
这次我真的要被赶出昆山了。
被赶出花桥？ ？ ？
今天小编就来看看
这些地块在拍卖中的预计售价是多少？
未来能卖多少钱？
如何根据底价计算房价
小编先来解释一下什么是底价。
楼面价是指土地总价除以土地最大允许建筑面积。 每块土地在征用时，基本上都有容积率规定，界定该土地的最大建筑面积。 通俗地说，就是他的土地成本。 楼面价的计算还有一个最简单的公式：楼面价=每平方米地价/地上建筑面积比。
我们来看看上周五出让的六幅地块的底价。
从上图可以看出，这6处房产在当地拍卖的底价均超过万元。 根据中央指数研究院公布的昆山6月份新房均价，昆山新房均价为11631元/㎡。 看看楼价昆山房价走势图，确实地价比房价贵，面粉比面包贵！ 接下来就是重点内容了。
那么如何根据底价计算销售价格呢？ KB君也查了很多资料，大致计算如下。
成本价=楼面价+建筑安装费+配套费+财税管理费+企业所得税……以及一系列其他费用。 详细请参考下图。
根据这个公式，就可以得到每块土地的预估成本价。 也可以说，开发商以后只要按这个价格出售，就不会亏本。 至于未来的售价，大家可以自行想象。 因此，昆山这六块地块的预计未来成本价如下。
（kb只是根据基础理论计算出来的，至于真正的成本价，也和很多因素有关，这个计算方法仅供参考。）
花桥金鞭路2-1号：预计成本价22000
花桥2-1号地块位于金鞭路南侧、元国路西侧。 总面积约86,000平方米。 它分为两个区域：商业区和住宅区。 地上容积率在2.0-2.5之间，表明该地块住宅区以高层和小高层建筑为主。
花桥光明路2-3号：预计成本价25000
本次拍卖的2-3号地块面积较小，商住面积合计188,841.3平方米。 地块面积较小，适合目前昆山房地产市场。 高价拿地的开发商可以实施快生产、快销售的策略。 赶上这波涨价潮。 容积率在2.0左右，未来预计以写字楼、酒店式公寓、高层物业为主。
城南衡山路2-4号：预估成本价21000
2-4号地块位于开发区长江路西侧、衡山路南侧，面积76671.7平方米，共115亩。 这是本次售出的七件拍品中最大的一件。 根据规划，该地块为纯住宅用地。 从容积率2.0-2.6来看，该地块将以小高层、高层单元房为主。
城东下西街2-5号：预计成本价2万
我们还从昆山力兴拍地负责人处获悉，由于2-5号地块容积率较低，集团初步规划打造高端产品，预计以大平层为主。
城西江浦路2-7号：预计成本价19000
2-7号地块位于高新区江浦路西侧、前进西路北侧，面积36856.8㎡。 它用于商业、商业和住宅用途。 容积率为：地上2.5-3.0； 地下：0-1.0。 建筑密度≤30%。 土地拍卖结束后，参与土地拍卖的广电地产工作人员也表示，之前已经做过研究，未来该土地将被开发成比较高端的产品。 前部将建成一个非常方便人们出行的商业综合体，后部将建成精品住宅项目。
鹿城西路2-8号：预计成本价24000
该地块地上容积率为1.6-2.0。 以面积计算，与之前中大地产拍卖的情况没有变化。 中大此前发布的规划是300户平房户。 预计该地块拍卖后，也将被开发为豪宅。 与华润国际社区一样，位于昆山主城西部。 它拥有一流的地理位置。 它有华润的业务优势，但人口密度没有华润那么高。 这十分完美。
关于底价和房价的几个误区
误区一：楼板价高，房价就一定高
情况不一定如此。 获得土地容易，但获得土地却不容易。 底价高的楼盘不一定卖得好。 开发商必须根据自身及周边条件合理开发、制定合理价格。
误区二：楼板价低，房价就一定低
不一定，大多数人肯定也有这样的想法。 楼板价低的话，房价肯定会低，而且不会高很多。 我想说，有这种想法的人太阳太单纯了！ 随着区域政策的变化和区域规划的发展，底价低的房产现在可能变得富贵起来。 这将是一笔巨大的利润，开发商可能会笑掉大牙。
最简单粗暴的例子昆山房价走势图，城西涨价之前，把地价和现在的售价对比一下，你就知道这个说法是真的。
误区三：房价肯定会低于底价
当市场形势特别不好的时候，或者开发商急于大甩卖套现的时候，房价也会低于楼面价。 如果你这个时候买了房子，那么小编就恭喜你了！ ！ ！
毕竟按照昆山现在的市场状况，想要等这个机会的话，呵呵，小芳只能说一千年都难等！
底价是影响房价的关键
但房价还取决于其他三个因素
三要素
房价成本主要由土地成本、前期成本、建筑安装成本、水电等配套成本、景观配套成本、财务成本、管理成本、营销费用、税费等组成。当需求大于货源充足，利润相对较高； 当需求小于供给时，利润相对较低。 但根据昆山目前的市场情况，价格低于成本的可能性不大。 未来价格走势还取决于成本、需求和供给的走势。
本文总结昆山论坛
