1、土地使用权及地上建筑物资产类别的认定
企业取得的土地使用权一般按照取得时支付的价款和相关税费确认为无形资产。 用于自行开发建设厂房等地上建筑物的，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本投资性房地产 固定资产，仍作为无形资产核算。 但下列情况除外：
1.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造供出售的房屋、建筑物的，相关土地使用权的价值应当计入所建造的房屋、建筑物的成本。
2.企业外包房屋、建筑物支付的价款包括土地使用权和建筑物价值的，应当按照合理的方法（如公允价值的相对比例）计算实际支付的价款。土地使用权和地上建筑物。 确实无法合理分配的土地使用权及地上建筑物，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的原则处理。
企业改变土地使用权用途，停止自用，用于赚取租金或资本增值时，应当将其转为投资性房地产。
2、固定资产核算
(1) 初始测量
1、外购固定资产
企业外购固定资产的成本，包括固定资产达到预定可使用状态前所支付的购买价款、相关税费、运输费、装卸费、安装费和可归属于该资产的专业服务费等。
（一）固定资产增值税有关问题
①计入固定资产的房地产
增值税一般纳税人取得的在会计系统中作为固定资产核算的房地产，以及取得的在建房地产项目，进项税额按照有关规定分两年从销项税额中抵扣。法规。 第一年扣除比例为60%，第二年扣除比例为40%。 上述进项税额中，取得抵扣凭证时，按60%从当期销项税额中扣除； 自取得抵扣凭证当月起第13个月，按应抵扣进项税额的40%从销项税额中扣除。 从物品税中扣除。
②动产计入固定资产
增值税一般纳税人，企业为生产经营而购置的固定资产和动产缴纳的增值税，可以从销项税额中抵扣，不再计入固定资产成本。它符合税务法规。
（2）一笔资金购置多件不分价的固定资产
总成本按照各项固定资产的公允价值比例进行分配，单独确定各项固定资产的成本。
（3）固定资产各组成部分具有不同使用寿命，或以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或方法的，将各组成部分确认为单项固定资产。
2、自行建设固定资产
自行建造固定资产的成本，包括为使资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。 包括工程材料成本、人工成本、缴纳的相关税费、应当资本化的借款费用和应当分配的间接费用等。
(2) 后续测量
固定资产应按月计提折旧。 当月增加的固定资产，从当月起不计提折旧，从次月起计提折旧； 当月减少的固定资产，仍从当月起计提折旧，但从下个月起计提折旧。
1、各种折旧方法的计算与比较
(1)年平均法
年折旧=（原价-预计净残值）÷预计使用年限=原价×年折旧率
（2）双倍余额递减法
年折旧额=（固定资产期初原价-累计折旧）×2/预计使用寿命
最近两年改为直线法，按固定资产扣除预计净残值后的净值平均摊销。
(3)年数总和法
年折旧额=（原价-预计净残值）×年折旧率
2、折旧年度与会计年度不一致时折旧额的计算
【例·计算题】2015年11月20日，A公司采购了一台设备A，需要安装。 取得的增值税专用发票注明的设备价款为950万元，可抵扣进项税额为161.5万元投资性房地产 固定资产，已通过银行存款支付。 A公司在安装A设备时，使用原材料36万元（不含增值税），支付安装人员工资14万元。 设备A预计使用寿命为5年，预计净残值率为5%。 A公司采用双倍余额递减法计算折旧。 假设2016年3月10日，设备A达到预定可用状态。 那么2016年至2018年的折旧计算如下：
2016年折旧金额=1000×2/5×9/12=300（万元）
2017年折旧金额=1000×2/5×3/12+（1000-400）×2/5×9/12=280（万元）
2018年折旧额=（1000-400）×2/5×3/12+（1000-400-240）×2/5×9/12=1.68（万元）
3、投资性房地产会计处理
(一)范围
1、已出租的土地使用权。
2、持有并准备增值后转让土地使用权。
3. 已出租的建筑物。
（2）成本模型和公允价值模型的后续计量
同一企业只能使用一种模型对全部投资性房地产进行后续计量，不得同时使用两种计量模型。
1、成本模式下的投资性房地产，按照固定资产和无形资产的规定进行后续计量、折旧或摊销； 投资性房地产存在减值迹象的，按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行计量。
2、公允价值模式下，不计提折旧或摊销，按照资产负债表日公允价值计量。 投资性房地产的公允价值与其账面余额的差额，计入公允价值变动损益。
3、成本模式转公允价值模式作为会计政策变更处理。 计量模型发生变更时，公允价值与账面价值的差额调整至期初留存收益。
