土地、房屋等房地产作为房地产项目的核心资产，在房地产私募基金投资过程中必须成为法律尽职调查的重点。 如果项目公司在私募基金入股之前就已在其房产和土地上设立了担保权益，那么房地产开发企业以土地使用权和在建房产作为抵押，从银行贷款筹集开发资金的情况尤为常见。 基金管理人在寻找投资项目时还必须意识到与抵押贷款相关的法律风险。
根据《中华人民共和国担保法》第三十五条规定，抵押人担保的债权不得超过抵押财产的价值。 财产抵押后，如果财产价值大于担保债权余额的，可以再次抵押，但不能超过余额。 这是我国法律对超额抵押的禁止性规定，也是一物价值超过一物的允许性规定。 这就导致房地产开发商在实践中将土地使用权与在建工程分开抵押时，存在重复抵押的问题。
土地使用权单独抵押时，评估价为土地本身的价值，不包括房地产；在建工程抵押时，评估价为土地及其上的房地产的价值。 换句话说私募 房地产 尽职调查，当开发商通过抵押土地使用权和同一块土地上的在建项目获得融资时，融资金额与相应资产的价值并不匹配[1]。 那么私募 房地产 尽职调查，可能会出现这样的情况：该房产目前的市值可能只有1亿元，但开发商可能会单独抵押土地，然后以在建项目的抵押物获得两笔贷款，总金额可能会超过1亿元元。 当项目引入私募股权基金时，特别是管理人的主要目的是获得项目公司的控制权、为开发公司清偿银行贷款并解除抵押担保，从而获得土地使用权或在建房产产权时，可能需要支付保费。 多次即可达到目的。
因此，管理者在尽职调查时应更加注重对房地产抵押物的核实，包括实地走访抵押物的实际情况、抵押物的权利状况、占有和租赁情况等。如果抵押物是土地，使用权，需检查是否缴纳土地出让金和税费，土地是否闲置，是否有在建项目，权属状况； 如果抵押的是房产，则需要检查该房产是否已出租或出租。 通过实地考察和核实，你甚至可能会得到意想不到的惊喜。 例如，抵押厂房和土地使用权所在区域已被当地政府纳入改造范围。 可以预见，抵押房产后续价值将有巨大的上涨空间，这将为私募基金带来良好的收益。 收入。
[1]《房地产开发企业贷款风险防范》作者：李木红、白家喜
免责声明：本公众号发布的信息除署名外均来自互联网等公共渠道，版权归原版权人或机构所有。 我们尊重版权保护，如有任何疑问，请联系我们，谢谢！
