当欢儿提到某个地区不宜居时，经常有人质疑他：你说不宜居，但房价却一直在上涨。
心理学上有一个聚光灯效应，即曝光率高的东西很容易被放大——这意味着从微观角度看到的涨价不一定具有代表性。
比如，我们一直认为学区房的房价涨幅较高，但数据并不支持这个结论——学区房房价更贵，购房价格也更贵。
我们之所以有这样的错觉，很简单，就是因为我们每天都会看到新闻报道，学区房的房价屡创新高。
当涉及到特定领域时也是如此。 近期唐镇房价大幅上涨，业主们也纷纷站出来打那些质疑者的脸。 事实上，如果考虑到2015年至今的价格涨幅，唐镇的表现可能不会跑赢大盘。
相反，中环一号是2011年以来房价涨幅最高的小区之一，但并不处于聚光灯下，因此宝山大厂一度被认为没有潜力。
其次，宜居性并不是决定一个地区房价的唯一因素。
房地产无论多么特殊，它仍然是可以交易的商品。 微观经济学告诉我们，商品的价格由两个因素决定：
使用价值和供求关系。
宜居性只是判断房产使用价值的标准之一，当然并不能代表一切——即使是一块碎石，价格也可以和想要它的人的数量一样高。
欢儿多次提到，同等价格、同等质量的浦东住宅设施远远不如浦西。 原因是浦东的供需更加不平衡——GDP已经占到上海的30%以上，但商品房的数量却没有跟上。
澄清了这两个误区后，我们就可以进入孙桥了。
01
孙桥、唐镇、周浦一直是张江客户择业的重点区域。 价格相似，但存在很大差异。 目前均价为唐镇>孙桥>周浦。
孙桥的优势是通勤。
面向张江，乘坐踏板车即可到达张江大部分单位； 市区内走中环线转罗山路高架，20分钟即可到达世纪公园，不堵车。
另外，从住宅角度来看，孙桥并不适宜居住。
虽然这里开车很方便，但是还没有地铁。 规划中的21号线穿过该地区边缘，至少要到2028年才会开通。这是最乐观的估计。
商业配套以孙桥路两侧的社区商业为主。 它们是由孙桥镇商业开发发展起来的，整体定位不高。
孙桥路配套设施
集中商业耀红生活广场已竣工，目前正在招商。 建筑面积21550.52平方米。 预计配备社区超市、星巴克等基础商户，以及多家儿童辅导机构。 完全定位为中小型社区企业。
医疗一直是浦东的短板。 它贡献了超过33%的GDP，但只有10%左右的顶级医院。
张江唯一的三级甲等医院是曙光医院。 当地口碑一般，不少居民仍需要进城看病。
孙桥地区更是稀缺。
孙桥小学、孙桥中学是典型菜肴。 为配合孙桥国际社区建设，引进浦东第二中心申江校区。 但仅对应华发四季、三湘海上及周边人才公寓，单一学区依然能量有限。
其他方面确实是一片空白。
02
但进入2017年，这里的定位有了很大提升：孙桥科创中心、孙桥国际社区规划相继出炉。
以申江路为界孙桥花苑二手房价，西侧以工业为主，东侧以住宅为主。
规划细节在此不再赘述。 西侧的科技创新中心真是令人兴奋：
总体以飞机研发、生物医药、农业科技产业为主。 百米以上办公楼10栋，标志性建筑为两栋180米高层建筑。
当然，建设尚未开始，仍以大片空置土地和私人房屋待拆迁为主。
孙桥科创中心房屋待拆除
东侧的孙桥国际社区去掉了“国际”二字。 确实，无论是哪个利益组织，都不好意思提起这两个高端、大气的词——这是一个完整的张江配套租房社区。
除华发四季、三湘海上外，其他住宅用地均为人才公寓。
众所周知，以往的城市发展主要靠土地出让带动，土地收益是区域发展的主要投资资金。
然而，擅长打造新型产业城市的华夏幸福，却在雷声过后证明这条路不再可行。 这或许是张江当局放弃这里的土地收入用于出租房屋的原因之一。
综合来看，虽然名为“孙桥国际社区”，但其实它并不是一个纯粹的住宅区，而是张江园区的一部分——为张江南扩、吸引人才做准备。 宜居不是核心，重要的是实用。
特别是孙桥科创中心建成后，孙桥片区将全面融入张江。
事实上，孙桥在2001年并入张江时就注定了这样的结局，但发展速度有限。 它一直是一个战略保留区——作为孙桥农业区已经存在了20多年。
孙桥国际社区将征用农田
所以没有必要单独分析孙乔。 孙乔就是张江，张江就是孙乔。
孙桥国际社区住宅的发展轨迹完全可以参考张江住宅汤臣庄园、城市经典等。
03
张江汤臣公馆的名气很大，不少购房者将其与张江公馆相提并论，从而得出“张江贵”的离谱结论。
事实上，城市经典、中芯花园等小区的房价并不高，甚至是上海中心城区最贵的。
因此，我们之前高估了张江码农的购买力。 虽然工业集约化带来了物价上涨，但幅度相当有限。
张江汤臣公馆的价格超过12万，这完全是张江集团学校拉动的——没有人比张江程序员更关心学区。
互联网精英是受教育程度最高的群体之一，他们主要是新上海居民。 这些居民很难接受自己孩子的高考成绩不如自己——在他们看来，教育竞争更加激烈。
2019年各985院校毕业生人数
上海每年有3万多名985毕业生，其中50%以上将在上海就业。
2019年省内重点高校在校学生就业率
当然，不少本科生选择继续深造，毕业生数量与工作人员数量存在差距。 每年向上海输出一万人就业人员的四所985大学应该足够保守了。
如果把外地985毕业生来沪就业也算进去，基地将进一步扩大。
在上海，每年只有3800名孩子能够通过985考试。
即使这3800名孩子全部来自“985家庭”，很多家长仍然要面对孩子成绩不如自己的情况。
二环没有计算普通本科生的数据。总体趋势是，高学历家庭的孩子成绩很可能低于父母——这也是学区房如此受欢迎的根本原因之一。
高学历父母集中的地区自然就成了“炼狱”。
因此，张江汤臣公馆的房价中支付学区费用的部分远高于其他区域。 中芯花园和城市经典是张江的基本房价。
从这个角度来看孙桥花苑二手房价，即使孙桥完全融入张江，华发四季、三湘海商、中建朗悦公馆也很难成为张江汤臣公馆。
华发四季和三湘海还有浦东第二中心的支持，而中建朗悦府则完全小了。
而且，如果不取消孙桥中学，孙桥学区的概念就很难形成。
因此，孙桥片区的未来完全取决于学区规划。 如果推出优质学区并取得成效，房价上限将会很宽；
如果学区未来得不到发展机会，孙桥目前的房价将会相当昂贵。
04
至此大家应该能看出，欢二并不建议投资孙乔：风险太高。
而且，张江的南扩还只存在于纸面上，实施时间还很遥远——纸上的计划还只是一个“草案”。
该方案于2017年出炉，如今三年过去了，华发四季已交付公寓。 国际社会内部依然荒凉——买一瓶水都困难。
孙桥国际社区在建人才公寓
孙桥国际社区待拆房屋
至于孙桥科技创新园的落地实施，还很遥远。 二环多次提到，城市化进程放缓也减缓了空置土地的填充速度。
所以从中期来看，这里会继续维持现状，能看到的最大变化可能就是一些人才公寓的不断建设。
即使十几年后产业逐步转移，上限也只有现在的张江了。 如果没有优质学区的加持，中芯花园这样的社区将是价格上限——当然华发由于年龄优势有一定的溢价。
因此，唐镇、周浦是张江的配套生活区，孙桥就是张江本身。
唐镇虽然距离外环较远，但居住环境较好。 这里已经没有太多“老城区”的痕迹，取而代之的是大面积的优质商品房，营造出浓厚的居住氛围。
周浦地区虽然位置稍偏僻，但历史地位却很高，目前存在大量“老房子”，给人“脏乱差”的印象。
明天华城、盛世华庭等商品房开发后，居住环境得到很大改善。 后来开发的世茂云图、中骏侨景湾等都是全新的区域，具有全新的城市面貌和感觉。
除了零星的几处商品房外，孙桥还有川洋鑫园、申城佳园等动迁房。 未来规划中的商品房并不多。 如果没有学区的推动，上限就会是这样。
以上为正文
