随着我国银行业的蓬勃发展，房地产贷款逐渐成为我国商业银行信贷资产的重要组成部分。 监管部门也越来越关注房地产信贷的健康发展。 相关监管规定不断出台，这意味着给银行带来了巨大的变化。 行政监管风险较多。 房地产开发贷款的定义见中国银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》。 “房地产开发贷款是指向借款人发放的用于房地产项目的开发、建设、向市场销售、租赁等目的的贷款。” 贷款主体为经房地产开发行业主管部门批准设立、在工商行政管理部门注册登记、取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业房地产信贷管理的通知》，商业银行向房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款账户发放，严禁向房地产开发流动资金贷款或其他贷款账户发放。
一、发放房地产开发贷款的条件
1.房地产开发企业须经国家房地产业主管部门批准设立，向工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照并通过年检，取得国家房地产主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。行业权威。
2、持有贷款卡并在银行开立基本账户或普通账户。
3、开发项目与其资质等级相符。
4、项目开发程序文件必须齐全、完整、真实、有效。 取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设（施工）许可证，并按规定缴纳土地出让金。
5、项目实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场需求，具有良好的市场租售前景。
6、项目预算和建设计划符合国家和地方政府的有关规定。 项目预算总投资可满足项目竣工前因通货膨胀及不可预见因素而追加预算的需要。
7、贷款用途符合国家有关规定和政策。
8、项目资本金（所有者权益）达到35%以上
2、常见风险及银行监管案例
（一）项目产权满足预（售）条件后，如不能及时办理在建项目抵押，不利于银行控制商品房销售资金回流。 房地产开发企业申请贷款时，项目一般处于开发阶段，尚不具备申请在建工程抵押的条件。 因此，贷款发放往往采取项目土地抵押的形式。 但随着项目开发的进展，项目产权达到预（售）条件并取得房地产部门《商品房预（售）证》后，房地产开发企业往往会在预（售）期间筹集资金。发展过程。 做一下预售就可以了。 此时，如果银行不能及时办理在建项目抵押贷款，将难以控制商品房销售资金的回流。
（二）房地产项目资本金账户关闭管理措施不到位，存在资金挪用风险。 房地产金融市场存在严重的信息不对称。 开发商可以向不同的银行申请贷款，售楼所得的资金很可能被转移到不同的银行。 此外，一些开发商往往同时开发多个房产项目，资金流向渠道复杂，银行难以对其资金实施有效控制和全面监控。 此外，中国银监会还对监管不力的银行进行处罚：
1、银监会湖北监管局发现，中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉分行未能有效监管借款人按照约定用途使用贷款资金，贷款资金回流至借款人的账户或被用于其他目的。 认定其违反《中华人民共和国商业银行法》第三十五条、《商业银行内部控制指引》（银监会令2007年第6号）第四十八条，处以被罚款50万元。 处罚决定。 （鄂银监罚字[2015]30号）
2、中国银监会天津监管局对浙商银行股份有限公司（以下简称浙商银行）天津市分行作出《津银监罚[2015]127号行政处罚决定书》，确认了这一事实浙商银行信贷资金已退回。 2014年1月13日、3月4日，浙商向C公司发放房地产开发贷款3亿元、1.6亿元，上述3亿元贷款资金已于1月14日全额退回借款人在另一家银行的账户； 1.6 1亿元贷款资金中，有6000万元已于2014年3月5日退回借款人在另一家银行的账户。经认定，《固定资产贷款管理暂行办法》第七条、第九条违反《流动资金贷款管理暂行办法》的规定。 根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条第（五）项规定，浙商银行责令改正，并处罚款人民币20万元。 [行政处罚决定书金银监处罚[2015]127号]
3、银监会湖北监管局立案调查工商银行湖北省分行违规向不符合贷款条件的房地产企业提供融资行为。 2009年9月，工商银行江南分行湖北××房地产有限公司实际资本充足率不足的，为其发放该项目房地产开发贷款。 2011年5月，项目增资增资后，项目实际资本金比例仍不足，银行为其提供银行理财产品融资。 认定其违反《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）和国务院《关于调整资本金的通知》 《固定资产投资项目比例》（国发[2009]27号）和《商业银行内部控制指引》第四十五条。 并处以5万元行政处罚。 【行政处罚决定书（鄂银监处罚[2013]1号）]
（3）建设工程承包商优先计价带来的赔偿风险。 根据合同法第286条规定，建设工程价款按照工程折价或者拍卖价格优先补偿。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》：人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件，应当依照合同法第286条的规定确定中华人民共和国建设工程承包人享有抵押权和其他债权的优先权。 消费者支付全部或者大部分购买商品房款后，承包人对商品房工程价款的优先受偿权，买受人不得反对，建设工程承包人行使该商品房工程价款的期限优先期限为六个月。 在这种购房者的预付款优先于工程承包商、工程承包商的工程价款优先于银行对在建工程抵押的情况下，银行处于非常不利的境地，因为其抵押权名义上是实有的。不真实房地产开发贷款申请书，这不利于银行。 刑事抵押权，有的房地产公司甚至利用此与承包商串通捏造工程款，损害银行利益。
三、房地产开发贷款业务风险防范措施建议
（一）严格审查房地产企业是否符合房地产开发贷款条件。 项目资本金（所有者权益）比例未达到35%或未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。 经国土资源部门、建设主管部门核准的房地产开发企业不得为囤积土地、住房发放贷款。 上述工商银行湖北省分行违规发放房地产开发贷款案，因在项目实际资本金比例不足的情况下发放项目房地产开发贷款，受到银监会处罚。
（二）实行资金封闭监管，防范信用资金风险。 根据银监会监管要求，商业银行应建立完善的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。 房地产开发企业自有资金担保后，可根据工程进度和进度分期发放贷款，并可对资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。 同时，我们积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目本身变化、房地产开发企业变更、建筑施工企业变更等情况，及时发现并制止违规使用贷款的行为。
一是在项目贷前审查阶段确定贷款封闭式监管框架。 框架的主要内容包括但不限于（一）开立收入和支出专用账户； （二）贷款使用条件； （三）贷款发放进度； (4))专用账户监管流程； （五）抵押贷款业务； （六）销售资金回笼等房地产开发贷款申请书，进而进一步明确授信审查阶段监管框架内容的要求和实施方案。 贷后检查阶段，以项目专户结算为监控平台，全面落实开发贷款封闭式管理要点。 对房地产贷款各阶段实行封闭式操作监管，通过深入开展前期工作，确保后期监管措施落实到位。
此外，银行在监控住房销售及资金结算过程时，一方面应落实在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过批量放行，有效监控销售收入返还情况。在建项目的抵押贷款。 另一方面，通过定期检查房地产销售明细、销售总量和抵押贷款业务量，检查银企合作协议执行情况，及时查找销售资金去向，确定第一还款来源，我们可以确保根据销量自动偿还贷款。 房地产项目资金封闭式运作监管是银企双方协商一致、相互制约的监管方式。 笔者认为，商业银行可以通过开发贷款和抵押贷款的捆绑营销，加强对资金支付和产品销售提取过程的管理。 最大程度监管贷款偿还资金的模式。
（三）建设工程价款优先偿付的办理
实践中，银行可以与建设工程承包商签订放弃建设工程价款优先权的承诺书，让承包商放弃优先付款权，并以此作为贷款履约的条件。 关于承诺书的有效性，在司法实践中，法院更倾向于认可该行为的有效性。 例如，在（2011）渝一中法民终字第06643号判决中，法院认为“上诉人某建筑公司在上诉过程中，某公司某分公司与某建筑公司的借款活动中，某公司表示有意放弃优先受偿工程价款的权利，促使双方完成贷款。 这种放弃优先受偿权的意思表示应当具有法律效力。”；（2015）浙江嘉民终字第590号二审判决认为，“优先受偿权是指特定债权人的权利”。法律规定优先于其他债权人甚至其他产权人受偿，本案中表现在天顺公司对工程价款的支付权。天顺公司优先受偿权与上海浦东嘉兴分公司的冲突开发银行以在建工程抵押，天顺公司对涉案在建工程依法享有优先受偿权，其向浦发银行嘉兴分行放弃优先受偿权的承诺为：对自身权利的处罚符合意思自治原则。", "本院认为，天顺公司向上海浦东嘉兴分公司出具的《放弃建设工程造价优先的承诺函》开发银行合法有效。” 因此，我们认为通过这种方式可以有效应对建设项目优先补偿风险。
（四）发放房地产开发贷款须符合监管要求
除了贷款本身的还款风险外，银行发放的房地产开发贷款还涉及一定的管理风险。 中国银行业监督管理委员会依照《中华人民共和国银行业监督管理法》的规定，负责全国银行业金融机构及其业务活动的监督管理。 银行业金融机构违反法律、行政法规和国家银行业监督管理有关规定的行为，应当受到处罚。 为了避免此类法律风险，银行相关人员应加强这方面的知识或加强与外部律师事务所的合作，尽可能做到合法合规，从而降低贷款偿还等其他风险。
银监会对房地产开发贷款风险管理的监管规定主要包括以下几点：
一、中国银监会2004年8月30日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）第十五条至第二十五条规定了房地产开发贷款风险管理。 本行发布要求，规定银监会相关风险监管措施； 第四十二条规定，中国银行业监督管理委员会及其派出机构应当定期对商业银行房地产贷款规模、资产质量、还款状况和催收状况、风险管理和内部贷款审查控制等情况进行综合评价，确定监督要点； 第四十三条规定了房地产贷款的审查事项： （一）贷款质量； （二）还款情况、催收情况； （三）贷款内部审查控制； （四）贷后资产风险管理； （五）遵守法律和有关规定； （六）其他需要检查的事项。
2、2007年9月27日，中国银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号），要求严格房地产开发贷款管理，加强房地产开发信贷管理。房地产信贷，加强房地产贷款检测。 并对风险防范工作提出监管要求
3、银监会在《关于进一步加强房地产行业信用风险管理的通知》（银监发[2008]42号）中，对商业银行对房地产企业的授信审查和风险防范提出了监管要求，要求商业银行密切监控房地产开发商信用和财务状况，加大对开发商信用和财务状况的监控力度。 同时也提出了相应的管理办法：
一是要根据房地产市场走势和自身压力测试结果，重新评估房地产企业信用状况及其贷款风险，采取降低企业信用评级、降低授信额度、提高贷款利息等有效措施。根据评估的价格。
二是通过现场暗访等方式，掌握借款人首付真实情况，防止开发商降低首付比例、提前垫付首付等“假首付”行为。
三是通过向政府相关管理部门核实信息，摸清房屋销售的合理价格范围和开发商的真实销售情况，警惕开发商利用虚高房价获取更多银行贷款、通过虚假合同、洗白销售等手段。交易量膨胀。 这种情况误导了银行的判断等问题。
四是加强房地产抵押贷款管理，对房地产抵押贷款进行定期价值重估和动态监测，对抵押品价值不足以覆盖贷款风险的，采取追加抵押物或压缩贷款等措施。
房地产业是中国政府重点监管的行业。 发放房地产开发贷款应当合法合规，符合国家宏观调控政策。 这就要求银行在发放房地产开发贷款时要注意相关法律法规和国家规定。 政策。 笔者总结了有关房地产开发贷款设计的主要法律法规和规章如下：
1.《商业银行法》；
2.《贷款一般条款》；
3.《外资银行管理条例》；
4.《外资银行管理条例实施细则》；
5.《银行业监督管理法》；
6、《金融违法行为处罚办法》；
7、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；
8、《中国银监会办公厅关于加强商业银行融资担保业务风险管理的通知》；
9.《商业银行授信尽职指引》；
10、国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定房价的意见的通知》；
11、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业房地产信贷管理的通知》；
12、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业房地产信贷管理的补充通知》；
13.《贷款风险分类指引》；
14、中国银监会《关于进一步加强房地产行业信用风险管理的通知》；
15、《商业银行集团客户授信业务管理指引》；
16、《商业银行内部控制指引》；
17、中国银监会《关于整顿银行业金融机构违规经营行为的通知》；
18、中国银监会《关于进一步推进银行业违规经营专项治理的通知》。
