只要给我一个杠杆就能撬动整个房地产市场的日子已经一去不复返了。 在金融去杠杆和房地产市场调控的背景下，房子难卖的同时，房地产融资难度也急剧上升。
5月底，一则银监会严查非法房地产信托业务、收紧融资渠道的消息，将被抓的房地产融资推上了风口浪尖。 此前，银监会于2017年3月底至4月连续发布整改文件，银行表外及渠道融资业务受到影响，房地产融资业务首当其冲。 银行几乎不再发放房地产开发贷款，并全面收紧额度。
随着银行、票据、信托、再融资、境外发债等渠道全面收紧甚至叫停，昔日的高杠杆热潮被锁定。 6月初夏，一家中型房地产公司的财务人员王刚（化名）和他的老板们正在思考如何度过冬天来拯救自己。 低成本融资的日子已经一去不复返了，是时候储备食物为自己“输血”过冬了。
据记者调查，过去几年，通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等渠道流入房地产企业的资金绝大多数都是债务或“清股实业”。债务”。 目前，此类融资已基本停止。 万科、恒大等大型开发商纷纷转向项目层面的股权融资合作。
银行“缩表” 房地产信托融资暂停
房地产融资开启“胡萝卜蹲”模式。 继银行贷款、私募基金、再融资、境内外发债等接连收紧后，监管再次指向房地产信托。
5月24日，中国证券报报道，银监会向各银监局下发了《2017年信托公司现场检查要点》。 文件显示，违规房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查重点，包括是否通过股债结合的方式变相为房地产开发企业规避监管要求、投资合伙企业、应收账款收益权，或者违规协助其他机构开展房地产信托业务等。
对此，银监会回应称，根据银监会2017年现场检查计划，监管部门将对部分信托公司进行例行检查。 为提高检查的针对性和有效性，银监会相关部门于4月中旬制定下发了《2017年信托公司现场检查要点》，供具体检查时参考。 下发检查点是现场检查的常见做法，仅用于指导具体检查项目，并不发布监管政策。
分析人士认为，在其他融资渠道受到限制的情况下，信托成为房地产开发商获得土地融资的重要渠道之一。 然而，监管部门检查违规发展房地产信托业务后，目前信托公司的征地融资业务面临收紧。 这意味着房地产融资的另一个重要渠道正在收紧。
Wind数据显示，4月份房地产信托设立规模环比大幅下降30%以上。 5月份以来，房地产企业境内债券融资规模达119.3亿元，同比下降80%以上。 经历一季度房企海外发债新高后，二季度以来发行量同比下降近60%。
某大型信托高级负责人透露，银监会每年都要求对信托公司进行现场检查，属于例行项目。 不过，针对热门房企的土地融资模式被点名，这还是第一次。 自4月中旬收到文件以来，该业务几乎全面暂停。 不过，个别城市仍然可以为资质排名靠前的开发商提供融资。
“我们暂时停止了房地产信托融资。” 昨天，多位中小信托公司内部人士发表了上述言论。 事实上，信托融资的主要资金来自银行。 目前，银行正在全线“收缩资产负债表”。 表外业务和渠道业务资金大量回流，信托资金来源也在萎缩。 因此，银监会发文后干脆暂停了该业务。
某城商行内部人士表示，事实上，信托公司发行的信托计划最大的资金来源是银行。 然而，现在许多银行都限制甚至暂停对房地产信托的投资。 因此，房地产相关信托发行的回报率非常高。 尽管如此，不少银行仍暂停投资，房地产信托“断供”。
记者独家获得的银监会2017年3月29日出具的“三违规”及相关附件显示，银保监会将严厉查处信贷资金违规进入楼市的行为。 要求银行检查是否直接参与房地产投机活动，是否在房地产开发贷款、抵押贷款等方面进行虚假违法操作。
“去年出现了资产恐慌，没有任何限制，大型房企发行的信托计划都被银行抢购一空。” 上述人士表示，现在房地产公司发行的信托计划基本卖不出去。
公股、实债暂停，万科股权融资是一次输血
股权融资的时机已经到来。
近年来，银行体系资金通过多种表外渠道流向房地产。 如今，随着银监会启动“三三四”专项治理，表外、信托等渠道产品将面临较大限制。 此前，证监会严控房地产企业再融资和境外发债配股。 今年2月，中国证券投资基金业协会发布监管规则，明确禁止投资16个城市的5类房地产私募资产管理计划，房地产私募融资大幅萎缩。
银监会、证监会、资管协会等部门正在严格监管房地产融资渠道。 当私募和债权地产项目基本被砍断，公股和实体债事实上暂停的时候，一些房企手里还有钱。 杀手锏——股权融资。
新京报记者调查显示，过去几年，通过银行理财、证券资管、基金子公司、私募基金等渠道流入房地产企业的资金绝大多数是债务或“清股清债”。 如今，此类融资已陆续暂停。 万科、保利等一些大型开发商已开始接受股权融资房地产信托投融资，并开展项目层面的股权合作。
业内人士表示，过去十年是房地产的黄金时期，房地产企业快速成长，房价上涨，盈利能力大幅提升。 因此，通过各种渠道融资的大部分都是“清股清债”，因为开发商宁愿承担高额利息成本，也不愿出售自己更有价值的股权，将利润和股息转移给项目股东。 如今，情况正在转向股权融资。
5月12日，恒大发布公告称，中信银行资金以“入股+贷款”方式投入超200亿，共同开发恒大旗下十个项目。
中信旗下信银国际基金通过资本投资获得相应股权，并通过等比例委托贷款介入恒大项目开发。 双方共担风险、共享利益。
5月23日，万科宣布将与招银资本、长江招银共同设立商业地产投资基金，投资万科及控股子公司持有的42个商业地产项目（包括在建和已竣工项目）。 ）房地产信托投融资，转让价格为129亿元，万科出资50.31亿元。
万科在公告中毫不掩饰该基金的设立是“综合考虑当前融资环境”。
万科2017年一季报显示，今年一季度经营活动现金流量净额首次下降，为-95.2亿元，而2016年经营活动现金流量净额为395.7亿元。 与此同时，万科的自由现金流也首次转为负值。 据测算，2017年一季度末自由现金流为-99亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，万科设立的基金主要以持股、提供资金为导向，尚未涉及证券化模式，因此更像是一种融资方式。
一位业内人士认为，房地产企业尤其是融资需求迫切的中小开发商股权融资时机已经成熟，“股票+债权”包装的做法已经不少。 对于房地产企业来说，融资压力会带来很多“副作用”。 例如，房地产公司出售和收购土地的自由度较低，而且必须快速筹集资金。
股权质押融资或将增加
严跃进认为，融资政策收紧会对房地产企业产生负面影响。 尤其是在收紧再融资的基础上，近期商业银行也开始收紧类似的政策，这将对房企后续的战略扩张造成更大的挤压。
他认为，从过去的融资传统和习惯，以及当前的政策引导来看，银行贷款和私募股权将成为两种主流模式。 第二是信任。 对于海外融资和资产证券化，预计是利基市场。 从实际情况来看，未来股权质押等极端做法将会频繁出现。
“预计未来股权质押等现象将会增多，即房地产企业短期资金缺口可能加大，必须采用类似的方式来获取资金。” 他表示，对于一些高价地王来说，也意味着潜在拿地的房企数量将会减少。
今年4月，同测咨询研究部监测的40家典型房地产上市公司融资金额合计538.58亿元，较2017年3月的588.17亿元下降8.43%。其中，债务融资占比85.50%。房地产企业融资总额中，其次是银行贷款。
但4月份没有发行公司债券，股权融资占融资总额的14.50%。 除少数小型港股期权计划外，4月份境内再融资主要通过典型房企非上市子公司引入投资。 资金是通过向公司增资来筹集的。
除恒大更换部分投资者、扩大投资额度涉及5亿元外，华夏幸福还通过信托计划等第三方引入股权融资70亿元。
下半年并购重组将增多
融侨集团副总裁康洪恩认为，信托公司、资管计划、私募股权、基金、银行资金等都受到了影响。 上述影响不是短期的，而是中长期会给房地产企业的发展带来重大变化。 。
他认为，半年内融资渠道收紧的影响将越来越大，行业重组和并购可能会出现机会和趋势。 房地产企业应对这种情况必须有预判。 “这次调控政策的思路非常明确，房地产行业不宜过度金融化、高杠杆，房地产企业要准确理解和把握各项政策的逻辑，主动适应、调整、调整。”创新”。
康洪恩提醒，房地产行业未来会像其他行业一样，有产业资本，而不仅仅是金融资本。 “更多的产业资本将会涌现，进行产业整合、战略投资、产业并购、多元化投资。”
对此，某私募基金董事长昨日向新京报记者表示，目前部分房企资金链非常紧张，预计下半年并购重组会相对活跃。那一年。
央行原副行长、全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵也表示，要推动企业并购重组，优化企业结构，让企业摆脱困境。沉重的债务使得企业可以将杠杆率控制在适当的范围内。 。 企业在收购兼并过程中，不可避免地会使用各种金融工具，必须具备杠杆作用。 “但杠杆必须适当，规则必须明确。”
