瑞银在9月底发布的全球房地产泡沫指数报告中指出，未来几年自住住房的投资回报率值得怀疑。 去年，全球主要中心城市的平均房地产价格增长陷入停滞。 报告分析的全球20个城市中近一半的房价在经过通胀调整后出现下跌。
美联储加息令全球房地产市场承压
2008年金融危机后，投资房地产是一个不错的选择。 以全球主要中心城市为例，近五年投资物业年均回报率在10%左右（租金收入加房价增长），优于同期全球股市。
但随着时间的推移，情况正在悄然发生变化。 多个热门房产投资城市（如温哥华、悉尼等）房价被境外游资炒作，迅速飙升，导致当地居民买不起房，引发政策监管。 外资购房受到严格限制，市场需求减少，导致房价增长停滞甚至回落。 以悉尼为例，根据房地产数据分析公司CoreLogic 9月初发布的数据，8月份房价环比下跌0.3%，同比下跌5.6%。 澳大利亚房价已连续11个月下跌。
然而，潜在的风险远不止于此。 美联储9月26日决定加息25个基点，将利率区间上调至2%至2.25%，创2008年以来最高水平。多家央行选择跟风加息。
瑞银在报告中表示，从历史上看香港房地产泡沫历史，投资者不得不对利率上升保持警惕，因为利率上升是过去40年房价回调的主要原因。
过去五年，调查的20个城市平均房价（扣除通胀因素，下同）上涨了35%，其中旧金山、慕尼黑、温哥华等地的涨幅是平均水平的两倍。 低门槛的融资要求和超低的房贷利率带动了各地的需求。 世界中心城市受益于数字经济日益重要和更广泛的城市化趋势，全球富人数量的激增也热衷于在这些城市投资房地产以保全个人资产。
然而，近一年来，各城市房价涨跌不均。
香港、慕尼黑和温哥华的房价分别上涨约11%、7.5%和8.5%。 他们的估值过高，泡沫风险位居前三。
泡沫指数紧随其后的是阿姆斯特丹、旧金山和法兰克福，房价分别上涨约11%、12%和13.5%。
与此同时，斯德哥尔摩、悉尼和伦敦的房价分别下跌约8%、6%和5%，估值也处于过高区间。
估值符合实际价值且没有泡沫迹象的城市包括米兰、波士顿、新加坡等。
瑞银认为，风险加大的原因是房价上涨过快，与当地平均收入严重脱节，导致大多数居民无力购买自己的住房。 负担过重将引发政策调控。 政客们调控市场的方式有很多，比如提高空置税（香港、悉尼）、对外国人征收印花税（伦敦、悉尼、新加坡），以抑制杠杆，从而“劝服”外国热钱。 对于价格受投资者情绪或外资影响较大的市场，房价调控政策对房地产市场构成重大风险。 尤其是在房价快速上涨的周期中，可能会导致价格过度调整，导致投资者重新评估对未来资本收益的预期。 预期的。
海外房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士告诉第一财经记者，大多数中国买家在购买海外房产时注重长期投资，不太关心短期价格波动。 此外，海外置业的目标城市和国家也越来越多元化。 改变。 居外网数据显示，自2017年以来，中国买家对全球中心城市的询盘数量开始减少，相应地，对热门投资国家二线城市的询盘数量有所增加。
报告作者之一、瑞银全球财富管理部成员马蒂亚斯·霍尔泽对媒体表示，“当泡沫出现时，一个典型的迹象是房地产与人均收入和租金严重脱节。 ”
瑞银在报告中表示香港房地产泡沫历史，虽然存在一定的泡沫风险，但没有数据表明全球信贷或不良贷款过高，未偿还抵押贷款增速不到当年的一半2008年金融危机之前。 尽管如此，瑞银认为，投资者仍需谨慎行事，尤其是在泡沫较高的市场，投资者不应期望房地产价值在中短期内迅速升值。
香港房地产市场强劲增长
报告称，香港房地产市场保持蓬勃发展势头。 过去四个季度，经通胀调整后的住宅市场价格再次上涨近11%，每平方米均价逼近20万港元（约合人民币17.6万元），令香港位居榜首。
2008年以来，香港房价翻倍，租金上涨15%，但扣除通胀因素后的居民实际收入并没有太大变化。 这意味着，10年前，香港居民可以用12年的税前总收入购买一套60平方米的公寓，但10年后的今天，他们需要工作22年。
香港房地产市场长期供不应求，住宅市场对本地和外国投资者都具有巨大吸引力。 然而，当地居民的购房负担日益沉重，迫使政府加大调控力度，抑制房价上涨。 6月底，香港政府宣布将对空置私人住宅征收相当于两年租金的“附加差饷”，以防止开发商囤积房产，从而改善市场供应。
瑞银预计香港房价增长短期内将放缓。 然而，考虑到被压抑的需求和持续较低的抵押贷款利率，不太可能出现重大调整。 “在香港市场，房价更多地取决于宏观经济。”
戴德梁行大中华区高级经理Peter告诉第一财经记者，他并不担心香港楼市发生重大变化。 “香港对世界上最富有的人有很大的吸引力。” 他认为，如果香港房价真的大幅下跌，只要取消目前对非永久性居民征收的各项印花税，就会吸引大量热线涌入，支撑市场。
香港人罗学欣告诉记者：“8月数据显示，香港楼价出现29个月来首次调整，3房以上大户型下行压力较大，仍有上涨空间。”两房公寓价格还有上涨空间，香港楼市泡沫尚未形成，需要时间，去年内地不少开发商在香港高价收购土地，这些楼盘将开始建设情节。”
慕尼黑出人意料地排名第二
虽然慕尼黑的房价和租金一直位居德国城市榜首，但这次排名第二却有些让人意外。 瑞银在报告中指出，近十年来，慕尼黑房价翻了一番，且仍保持快速增长。 供应短缺是房价上涨的直接原因，而低利率又进一步推动了上涨。
据德国住房和房地产协会估计，自2009年以来，德国建造的住房比预期少了100万套，但人口却增加了250万，其中移民人数大幅增加。 此外，越来越多的人迁入慕尼黑等大城市，造成了当地的住房短缺。
瑞银表示，过去一年，慕尼黑名义租金上涨了9%，空置率创历史新低。 虽然按照慕尼黑的平均收入来说，购买一套60平米的公寓只需八年时间，但租金收入却极低。 香港也类似，年回报率不到3%。 瑞银预计，随着欧元区利率逼近，房价可能会回调。
德国慕尼黑德信置业有限公司总经理辛维安告诉第一财经记者，慕尼黑新房价格约为每平方米8000至12000欧元（约合人民币72000至96000元），尽管并不便宜。 不过考虑到当地的人均收入，也不是很贵。 她说：“慕尼黑金融业欠发达，当地主要以工业和（汽车）制造企业为主，近年来大量人口搬入，支撑了慕尼黑的房价。”
伦敦房价三年内下跌10%
英国哈利法克斯银行的数据显示，伦敦不同地区每平方米的房价大约在6000至10000英镑之间。 最贵的地区是威斯敏斯特和肯辛顿-切尔西，每平方米均价超过1万英镑（约合人民币900万元）。
瑞银报告显示，伦敦泡沫指数（1.61）连续第二年下降，但仍处于高风险区域。 总体而言，经通胀调整后的价格比 2007 年上次泡沫破裂时高出 10% 以上，租金基本保持稳定，但实际收入下降了 10%。 自2017年中期以来，伦敦房价已下跌5%，落后于英国平均水平。 主要原因如下：一是伦敦居民买房难。 在市中心购买一套60平米的公寓一般需要人们15年的收入； 其次，英国政府计划对海外买家的第二套公寓征收额外印花税，这让外国投资者望而却步； 第三，通货膨胀正在侵蚀当地居民的购买力。 从外国投资者的角度来看，以美元计算的伦敦房价自2015年以来已经下跌了10%，这对外国投资者来说可能是一个有吸引力的抄底机会。
英国房地产公司中国区总裁詹姆斯·皮埃斯(James Piesse)对第一财经记者表示：“没有人能够准确预测短期价格走势。但只要不发生重大金融危机，我相信伦敦楼市是不会有问题的。”靠近底部的时间更长。距离更远。” 他表示，伦敦房价目前正处于调整周期，未来两年增长空间不大，但之后“房价将恢复上涨趋势”。
瑞银预计价格将企稳，但鉴于市场估值较高和政治（英国脱欧）不确定性，瑞银建议买家谨慎观望。
霍尔扎伊表示，除了比较收入和租金作为基准外，泡沫指数还计算房价增长与实体经济增长的偏差，同时考虑到贷款的活跃度和建筑业的活力。
他表示，由于观察中国内地城市的时间太短，本次全球房地产泡沫指数不包括中国内地城市。 “我们至少需要25到30年的时间才能得出令人信服的评估，”他说。
