河北经济一直不温不火，或许是因为肩负着保卫帝都的重任，有着不同的特殊责任。 庆幸的是，京津冀经济圈的政策定位和雄安新区的设立，终于为其注入了新的经济活力，奠定了其引领地位，揭开了河北崛起的第一页。
2020年至今的后疫情时代，全国尤其是南方城市的房市，在全球货币释放的带动下，再度火爆，且一波又一波。 即使是鸡西、绥化等黑龙江东北部边境城市，6月份平均房价同比上涨14.8%和13.3%。 虽然外省部分城市房价在下跌，但河北确实是少有的“泰山崩塌面貌不改”、“高不可攀，巨龙过江”的省份。
这样的稳定作风，在河北14市（含辛集、定州、雄安新区，下同）是否会延续？ 我们知道，住房的价值来源于城市的价值，而住房的价格则受到供需变化的影响。 住房市场的需求方是“人”，只要有“人”，就会有住房需求； 同时，有了“人”，就有了城市人口红利，经济就能实现快速发展，从而推动城市价值的提升，反过来又对住宅市场价值产生影响生长。 这是一个良性逻辑的闭环，反之亦然。
这样的闭环一旦形成，如果没有强大的外部力量，比如特殊的国家政策、规划赋能，想要打破是极其困难的。 人口已成为影响房地产市场最重要的长期因素。 因此，河北发布的第七次全国人口普查结果成为我们研究城市住宅市场长期走势的重要依据。
PART 1 河北13个城市房价及同比涨跌幅（无廊坊数据）
在谈论未来之前，我们总是需要和大家一起了解现在。 如前所述，河北城市房价几乎没有受到全国楼市大幅上涨的影响，尤其是南部和东部城市。 他们仍然迈着同样的步伐，走着自己的路。 看下面的图片：
可以看到，7月份全国318个城市中，有118个城市增速超过5%，但河北没有一个城市跻身其中。 对比下降城市同比降幅，全国仅有11个城市同比降幅超过8%，承德位列其中。 本专栏。 这不能算是奇迹。
河北房价太高了吗？ 我们看下图：
河北省辖市房价对比，可以参考国家统计局发布的相关数据：
1-6月，东部地区商品房销售面积37433万平方米，同比增长31.3%； 销售额54.169亿元，增长45.9%。 中部地区商品房销售面积24609万平方米，增长33.4%； 销售额18582亿元，增长41.3%。 西部地区商品房销售面积23621万平方米，增长18.6%； 销售额17684亿元，增长22.1%。 东北地区商品房销售面积2972万平方米，增长17.3%； 销售额2497亿元，增长16.5%。
由此可知，1-6月东部地区商品住宅成交均价为14470.92元； 全国商品房成交均价为10702.06元。
要知道，前者的数据包括商品房和写字楼的价格，而后者则是全国包括中西部地区的平均住宅价格。
回顾河北各城市的房价走势图，即便是房价最高的廊坊、石家庄，也没有超过东部地区商品房的平均成交价格。 与此同时，除廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛外黑龙江省鸡西市房价，尚无城市房价超过全国平均价格，包括中西部地区。 以及东北地区，包括平均价格。
高吗？ 确实不高。 究其原因，最主要的是城镇居民收入较低，购买力较差。 他们无法形成强劲的采购需求，市场长期处于买方市场。
虽然从全省来看，正处于这样的买方市场。 但从地方和个体角度看，部分城市人口仍在快速增长，这将推动河北城市间住房市场持续分化。
PART 2 河北14个城市十年人口增长情况
从河北省统计局官网可知：
河北省常住人口74610235人。 与2010年第六次全国人口普查71854210人相比，全省常住人口增加2756025人，增长3.84%，年均增长率0.38%。
全省常住人口7461万人，十年增加275万人。 从全国来看，常住人口总数排名第6位，人口增幅排名第12位。 与2010年相比，占全国总人口的比重下降了0.06。 这些数据都反映出河北人口增长疲软。 从所辖城市来看，如下图：
可以看到，河北近10年增加的275万人中，石家庄占109万人，廊坊占110万人。 两市人口合计占全省新增人口的79.63%； 另外还有雄安新区和秦皇岛。
为什么我们不提图中人口增长较高的邯郸城市呢？ 由于这些城市人口基数大，其人口增长主要是由于自然生育因素。 看下图城镇人口增长率：
从图中我们知道黑龙江省鸡西市房价，全省常住人口增长率最高的城市为廊坊、雄安、石家庄，而人口负增长的城市为张家口-5.3%、承德-3.3%、衡水-2.9%、定州-5.8%，辛集-3.8%。
从数据对比可以看出，剔除人口自然增长因素后，人口流入排名前三位的城市为廊坊、雄安、石家庄，邯郸等城市未入选。 更重要的是，张家口、承德等上述五市常住人口不断下降，人口外流趋势明显。
试想，在一个城镇居民购买力不足、人口不断外流的城市，住房需求必然会持续下降。 我们如何预期房价的长期上涨？ 更重要的是，在人口流出的背景下，由于人口老龄化，住房供应也在增加。 这导致这五个城市的买方市场进一步深化和加剧。
第三篇 河北省14市人口老龄化推动二手房供应增加
人口普查的结果，每一个数字都能找到其在人口经济学中的深层意义。 由于篇幅所限，我们无法一一解读。 然而，人口老龄化因素是直接影响住房市场供应的关键因素。 因此，我们在有限的空间内进行简单的城市比较。 看下面的图片：
从上图可以看出，河北省辖14个市中，只有廊坊、邯郸、石家庄、雄安新区、邢台、沧州60岁以上人口比例低于全省19.85（高于全省60岁以上人口比例）。全国平均水平为18.70%）。 与常住人口增长率最高的城市重叠的6个城市仍然是廊坊、雄安和石家庄。
纵观上述人口增速下降的5个城市，它们与唐山、秦皇岛共同构成了60岁以上人口占比超过20%的城市群，也是老龄化程度最高的城市。 在这七个城市，未来随着人口老龄化的不断消逝，必然会有大量二手房投放市场，导致住宅市场进一步演化为买方市场。
PART 4 人口迁移的主要驱动力——工资
世界范围内人口流动的规律是从农村到城市、从小城市到大城市、从内陆城市到沿海城市。 而这一切的根源只有一件事，那就是利润。 对于老百姓来说，福利就是收入；对于老百姓来说，福利就是收入； 对于流动人口的主力军年轻人来说，就是工资。
为什么河北人口主要流向廊坊、雄安、石家庄？ 我们从各市统计局公布的“城镇非私营单位就业人员平均年工资”数据就可以一目了然（雄安新区没有数据，但想必也不低）。
可见，廊坊是河北省收入最高的城市，其次是石家庄。 虽然雄安新区没有平均工资数据，但我们想不会有人会相信它低于上述两个城市。 再看张家口、承德、衡水、定州、辛集，分别排名全省第8、7、11、13、9位。 之所以采用的数据是“非私营单位”的平均工资而不是更能代表城镇居民收入的“私营单位”，是因为流动人口多为年轻人和高学历人才，他们更倾向于在“非私营单位”工作。 “私营部门”就业，两者的关系更为密切。
这就解释了为什么这五个城市的常住人口持续下降。 毕竟，追求利润是人和资本的本能。
【结论】
刚才我们分析了河北省辖14个市的人口增减和流动情况，以及人口老龄化现状，提出推动人口流动的主要因素是工资水平。 但这些只是我们分析的表面数据。
关于14个城市住宅市场的未来趋势。 这些表面的数据结果反映了人口流入带来的住房需求增长、严重老龄化带来的供给增加以及工资差距对未来人口流动趋势的助推作用。
人口因素影响经济发展。 经济发展促进城市地位的提高和居民收入的增长。 人口和收入的增加促进住房需求和购买力的增加，进而推高住房市场价格。 反之亦然，但良性循环与恶性循环却有天壤之别。
因此，从河北14个城市来看，我们只看好雄安、廊坊、石家庄。 对于人员外流的五个城市，我们要保持谨慎、审慎的态度。
