2020年是一个划时代的时间节点。 不仅是COVID-19疫情、世界经济和国际形势，今年全国住宅市场也正式进入城市分化的“白银时代”。
从目前全国房价同比情况来看，南方城市出现暴涨，但也有肇庆、桂林等城市出现下跌； 北方城市中，西安同比上涨30.84%，而同为省会的哈尔滨则下跌6.66%。 %。
如果说全国房价都是“色彩斑斓迷人，红绿迷离双眼”，那么黑龙江、吉尔吉斯斯坦等东北省份的诸城市就更令很多朋友难以理解了。 今天，我们对黑龙江、吉林当前房价进行分析，并根据国家统计局发布的第四次经济普查和第七次人口普查结果，预测两省22个城市的房价未来长期走势。统计数据。
PART 1 黑龙江省、集集省22个城市当前房价
我们从中国房地产业协会监测的黑龙江、吉林等22个城市的房价数据观察。 目前，两省22个城市中有12个城市上涨，10个城市减少。 首先我们通过下图来了解一下这22个城市的房价同比涨跌情况：
从图中可以看出，黑龙江省22个城市中，鸡西、绥化、伊春、佳木斯、延边、大庆、辽源、双鸭山、吉林、松原、齐齐哈尔、四平同比增长。 其中前四位城市同比增速分别达到14.8%、13.3%、8.8%、8.2%；
与上述价格上涨城市形成鲜明对比的是，长春、牡丹江、哈尔滨、黑河、鹤岗、七台河等多个城市出现同比明显下滑。 其中最惊人的是长春和哈尔滨两个省会城市的同比下滑。 -4.51%和-6.7%。
这时候我们看一下22个城市的房价：
从上图可以看出，黑龙江、吉林22个城市中，哈尔滨、长春房价最高，与吉林市并列前三； 大部分城市的房价徘徊在四五千元左右； 鹤岗、双鸭山、齐太和、黑河四市排名垫底。
通过对比以上两个数字，我们可以发现，同比跌幅较大的城市，恰恰是房价的两个极端城市。 在南北经济差距的大格局下，黑龙江、吉尔吉斯斯坦房价下降也是可以理解的。 但从黑龙江、吉林这两个东北省份来看，鸡西、绥化、伊春、佳木斯等城市的房价上涨却让人担忧。 买房后会不会被“高价”卡住？
我们知道，就像股市一样，如果形成下跌趋势，就没有最低，只有更低。 那么黑龙江、吉尔吉斯斯坦等城市的房价上涨还能持续吗？ 有哪个城市变得“万绿丛中的一点红”？
PART 2 黑龙江省、集集省22个城市房价长期支撑——人口状况
想要预测城市房价的底部“护城河”，还得从“人口”、“货币政策”、“土地供应”这三个楼市要素入手。 货币政策和土地供应在经济发展的不同阶段往往会发生变化和调整； 只有人口，一旦流动成为趋势，就会形成人口虹吸集聚能力，促进城市经济的发展和人口拉动城市经济。 发展的相互作用使得扭转局面变得极其困难。
准确地说，人口是一切经济因素的基础黑龙江省鸡西市房价，这一点在住宅市场上表现得更为明显。 毕竟还有人需要住房。 根据第七次全国人口普查的数据，我们制作了一张2020年人口普查与2010年相比的增减图：
从上图我们可以看到黑龙江省鸡西市房价，黑龙江和吉尔吉斯斯坦的22个城市中，只有长春在过去十年里出现了人口增长。 其他城市可以说是全军覆没。 尤其是绥化和齐齐哈尔，十年间两市常住人口分别减少166万和130万。 回顾文章第一节我们知道，这两个城市都在房价同比上涨的12个城市之列，尤其是绥化，其房价涨幅高达13.3%！
再看房价涨幅最高的鸡西市，达到14.8%，其常住人口近十年来也流失了36万人； 伊春和佳木斯分别增长8.8%和8.2%，近10年人口分别减少27万和39万。 或许大家对这个数字并不敏感。 如果我们看看城市人口密度的下降，就可以知道这是一个令人震惊的数字：
这是一幅可怕的画面。 黑龙江省、吉林省22个城市中，有21个城市人口密度下降，多数城市下降幅度超过15%，其中齐齐哈尔、伊春、七台河、黑河、绥化、四平、通化等10个城市白山、松原、白城。 城市超过20%，绥化高达31%！
人口锐减，住房需求从何而来？ 房价为何上涨？ 难道是瞎了？ 冲动？ 还是对房价上涨的恐惧和追随？
无论何种原因，随着人口老龄化、老一辈逐渐去世，二手房供应量进一步增加，必然会出现供需进一步失衡，转向更为严重的买方市场。 如果没有人口增长的支撑，齐齐哈尔、伊春、绥化、四平、松原等人口流失严重的城市必然面临房价上涨和较大风险。
这是毫无疑问的。
第三部分 黑龙江、吉林等东北省份人口减少的原因是什么？
从第七次人口普查结果来看，黑龙江、吉林、辽宁三个东北省份成为全国人口外流最严重的省份。 十年间，常住人口分别减少646万、338万、115万。 人口迁移的原因无非是为了追求就业机会和更高的利益。 后者与国家争端和资本流动有关。
从就业角度，我们可以从《第四次全国经济普查公报（第7号）》中得到答案。 分析第四次经济普查公报，我们对比一下2020年和2010年这十年的变化。看下图：
产业活动单位数量是就业的基本载体。 从上图可以看出，黑龙江省和吉林省的城市数量10年间仅增加了11.1万个和7.2万个，在全国31个省市中排名倒数第四和第六。 我们看一下黑龙江和吉尔吉斯斯坦的法人单位员工人数：
可以看到，2020年第四次人口普查黑龙江有478万人，吉林有418万人，均排在全国31个省市之后。
从薪资水平来看，看下图（数据来源：国家统计局）：
从上图可以看出，2019年黑龙江省和集集省城镇职工平均工资（部分省市2020年数据尚未发布）分别为6.8万元和7.4万元。 其中，黑龙江仅高于河南，位居全国倒数第二； 吉林省的工资水平从全国来看也较低。
综上所述，经济滞后、就业机会少、工资水平低，加上东北地区漫长严寒的自然因素，成为黑龙江、吉尔吉斯斯坦人口外流的推动力。
【结论】
通过分析第四次全国经济普查和第七次人口普查结果，我们可以总结黑龙江省和集集省22个城市住宅市场的未来趋势。 可以想象，在城市经济与人口流动互动的循环中，尤其是黑龙江、吉林等东北省份的人口流动趋势已经形成之后，指望其趋势在未来很长一段时间内发生改变是不现实的。 。
黑龙江、吉尔吉斯斯坦两省中，长春成为唯一一个“万绿丛中一点红”的城市。 从长远来看，两省22个城市中，只有长春的人口能够支撑住房市场的稳定或增长； 其他城市都因人口大量外流而面临下滑的风险。
尤其是齐齐哈尔、伊春、绥化、四平、松原等目前增速较大、人口流失严重的几个城市，风险正在逐渐积累。
如果不是急需，购买时需要谨慎，不要因为价格低而忽视风险。
