文：中方智库研究员苏志勇 |
在国家大力培育和发展现代化都市圈的背景下，京津冀、长三角、粤港澳大湾区已成为中国经济的三大主引擎。 其中，京津冀作为北方最具活力、最开放、人口最多的大都市圈，自然成为房地产企业争夺的战略要地。
尽管近两年的严格调控使京津冀楼市迅速降温，但京津冀协同发展战略下的利好政策为区域经济注入了强劲动力。 2019年初，河北雄安新区总体规划、北京城市副中心控制性详细规划相继发布，标志着北京“一体两翼”发展格局初步形成——津冀交通、产业、公共服务、城市运行保障等多方面到位。 改善将为房地产行业未来的发展带来充足的动力，也给房地产企业带来巨大的吸引力。
从近年来龙头房企的区域布局和土地储备变化来看，“深耕都市圈”成为龙头房企的重要战略选择，其中京津冀仍位居前列。房地产企业优先布局。
重庆京津冀：本土巨头与外资巨头的暗战
从近两年上市房企年报和公开数据可以看出，京津冀地区土地储备最集中于华夏幸福、荣盛发展、北京等本土巨头。首创发展股份有限公司、首创置业。 其中，华夏幸福、熔盛发展成为河北不可避免的“地主”； 而首创、首创置业在北京市场先发优势明显。 华夏幸福2018年年报显示，年末待开发土地面积485.7万平方米，其中395.4万平方米位于京津冀地区。 规划建筑面积916.8万平方米，位于京津冀地区763.8万平方米。 一级土地整理957.8万平方米，其中京津冀地区338.5万平方米。 尤其是作为产业新城开发商，华夏幸福在河北拥有大量开发园区土地，并未纳入统计。
熔盛发展在京津冀地区尤其是河北地区也拥有土地储备1257万平方米，其中廊坊市是绝对主力。 廊坊市区、永清霸州片区、大厂香河片区分别拥有土地储备289万平方米。 169万、53万平方米，占京津冀土地储备总量的40%。 此外，熔盛发展还在京津冀地区拥有1.3万亩一级开发土地。 年报显示，2018年，熔盛发展在京津冀、长三角、中西部地区等30多个城市获得超过89幅地块（其中29幅位于河北），规划建筑面积760.53万平方米。
作为北京地区领先的房地产企业，首创控股有限公司截至2018年底土地储备总建筑面积1255万平方米，其中一半以上在北京。 2018年共新开项目23个（不含土地一级开发项目），地上建设规模合计约269万平方米，其中北京地区10个，地上建设规模105万平方米。 除了公开市场收购土地储备外，公司2018年还加大了项目股权收购力度，收购了多个房屋改造及土地一级开发项目。
作为一家起步于天津的房地产公司，融创在天津拥有土地储备1000万平方米，权益面积693万平方米； 石家庄总土地储备178万平方米，权益面积52万平方米； 北京土地储备总面积54万平方米，权益面积30万平方米。
近年来，外部龙头房地产企业进入京津冀势头迅猛。 融侨集团、合生创展、远洋地产等房地产企业30%以上的土地储备位于京津冀。 中粮地产、绿城集团、保利发展、富力地产、金科集团、合景泰富控股、旭辉集团等在京津冀地区也拥有较高的土地储备。 总体来看，本土房地产企业凭借在土地一级开发、保障性住房开发等方面的优势，已经站稳了脚跟。 其中，首开、首创、京投、金融街、北京城建等已在北京市场站稳脚跟； 华夏幸福、熔盛发展牢牢掌握河北市场份额； 天津泰达、天房发展、津滨发展等在天津市场占据重要地位。 在京津冀市场京津冀都市圈与石家庄房地产，本土巨头与外资房企龙头竞逐的格局已经形成。
土地市场小幅回暖，房企趁机调整布局。
2019年3月以来，全国土地市场出现明显复苏迹象，京津冀土地市场也不例外。
近日，中国指数数据、克而瑞、易居等研究机构相继发布了今年1-5月房地产企业新增土地储备和城市土地成交排名。 从房企拿地布局来看，粤港澳大湾区、长三角、京津冀三大区域依然是房企追逐的热点。 三大区域中，长三角地区的竞争最为激烈。 天津在京津冀地区表现最为抢眼，以700亿元成交额城市中土地成交排名第二； 北京以650亿元交易额位列城市排名第四； 河北城市中，石家庄排名第174位，亿元交易额排名第21位，其他城市土地交易表现平平。
中国房地产智库根据CREIS中国指数数据发布的信息，梳理了1-5月京津冀土地出让情况，发现排名前15位的房企土地出让总面积超过10万平方米。总建筑面积1350万平方米，权益建筑面积1137万平方米。 征地金额突破1140亿元，股权金额达966亿元。 碧桂园、万科、融创、新城控股、旭辉、荣盛、蓝光发展等房地产企业在京津冀地区拿地面积超过百万平方米。
在天津，新城控股前5个月已拿下13块优质地块，拿地价值超60亿元，建筑面积130万平方米。 新城控股此前的业务重点在长三角地区。 截至2018年底，长三角地区占比50%，环渤海、珠三角地区占比22%，中西部地区占比28%。 近年来，公司将京津冀地区视为重要战略支点，强势布局京津冀地区的战略意图十分明显。
北京投资发展有限公司牢牢掌握北京市场优势，前5个月累计拿地98亿元。 另外两家本土企业金隅集团和首创置业也不甘示弱，分别以46.5亿元和30.7亿元位居前列。 前五个月，北京市场上最引人瞩目的就是5月28日成交的朝阳孙河豪宅区地块，因为该地块是该区域唯一一块不限价的纯住宅用地。 ，引起了恒基、保利、首代的关注。 、龙湖、中海、平安、昆泰、碧桂园、“京+投”联合体、“华润+中粮”联合体等十余家企业参与竞标。 最终，港资地产公司恒基兆业地产以总价30.2亿元中标。 离开情节。
从1-5月土地出让情况看，总体表现平稳。 数倍高地价、征地100%自给的现象已不复存在。 即使像北京孙河这样的明星地块，溢价率也仅为23.3%。
从抢滩到深耕，机遇与风险并存
如果以本轮调控为时间点，将京津冀楼市分为两个阶段，前一个阶段是龙头房企加速抢地、产品周转较高的阶段；后一个阶段是龙头房企加速抢地、产品周转较高的阶段。 从2018年开始，进入深耕阶段。 迫于资金压力，房地产企业拿地更加专注和谨慎，产品也更加精细化。
正如万科在年报中所言：“这是一个更加变化的时代，一个更加微妙的时代，一个竞争更加激烈、科技含量更高的时代。未来，我们将同时面临两个挑战。一是挑战。”一是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高强度竞争、低容错率的时代。二是走出熟悉的领域，进入相对陌生的空间。
房地产企业的谨慎态度从其拿地策略中可见一斑。 融创认为京津冀都市圈与石家庄房地产，从2019年开始，拿地风险会特别大，因为房价不太可能上涨。 在拿地方面，考虑三种情况：一是打造全市标杆项目； 二是获取周转较快的土地； 三是获得可连续开发8至10年的“粮仓型”土地。 新城控股也表示，在拿地方面将更加谨慎。 公司很少选择中心城区，而是选择中心城区与郊区交界处。 中海表示，买地量必须超过卖地量，才有发展。 无论是公开市场还是私人市场，我们都要更加努力。 龙湖的拿地策略是坚守一二线城市，包括大城市周边的卫星城。
对于房地产企业在京津冀地区的布局，也不得不考虑一些风险。 一是控制风险。 此轮调控对房地产市场产生了深刻影响，京津冀地区成为此轮调控的“重灾区”。 受严格调控影响，2018年京津冀地区房地产企业销售收入同比下降10%。
监管仍在持续，风险尚未消除。 据中原地产研究中心统计，北京楼市库存已达7万套，创八年新高，其中限售房5000亿元再创新高。 受严格限购政策影响，北京周边地区销售惨淡，价格减半，库存居高不下。 房地产企业的高周转模式在这样的市场环境下将面临巨大的挑战。
另一个风险是京津冀地区城市发展严重不平衡。 北京、天津在经济竞争力和可持续竞争力方面远远超过河北承德、张家口、衡水、邯郸等城市。 长三角两大区域和粤港澳大湾区在城市协调发展方面存在明显差距。 北京的人口和产业分散仍需要一个较长的过程，而河北承接产业和人口分散的能力相对缺乏。 但京津冀都市圈尚无一体化市场，京津的溢出需求无法被周边城市很好地消化。 因此，在京津冀房地产市场，城市的选择也是一大风险因素。
基于京津冀地区存在的市场风险，华夏幸福、荣盛发展、首都发展等区内土地储备过多的房地产企业，在巩固本地优势的同时， ，也在积极向周边拓展，尤其是长三角、粤港澳大湾区成为其重点。
