点击上方蓝色字体关注我们，加入粤港澳大湾区楼市资讯圈，了解世界第一湾区！
国家出台了建设大湾区的利好政策，让其参与世界经济的竞争。 大湾区发展将加快。 致富的机会是显而易见的。 那么大湾区房地产投资从哪里入手最好呢？ 详细链接：
9月20日下午，著名经济学家、财经评论员叶檀博士在力高集团“美好生活家园”品牌发布会上发表《房地产企业发展趋势——多元化升级》演讲，为深入分析房地产企业发展趋势。
（以下内容根据发布会实录整理，已删除。）
30岁以下不被认为是必需品
政府不鼓励年轻人凑6个钱包买房
2018年是转型的一年。 不仅是力高集团正在转型，恒大和龙湖都取消了“房地产”一词。 中国产业和宏观经济进入转型期，恰逢中美贸易摩擦和中国经济转型。
城市也发生了很大变化。 北京近期公布的房地产新政策，主要是公积金政策。 很多人说公积金没有太大关系。 事实上，公积金约占中国住房贷款的10%。 与房地产没有密切关系。 但公积金是政府可以掌控的基金，因此具有风向标的作用。
看看最近北京发生了哪些变化？ 公积金的变化很明确：不鼓励年轻人买房。 现在你能拿到的公积金贷款是一年10万元，这意味着如果你想要贷款超过100万元，你就得工作十年以上。 22岁毕业后，估计要到34、35岁才能拿到100万元以上的公积金贷款。 以前工作一年就可以贷款，但现在政府不鼓励年轻人买房。 北京有媒体打电话采访我。 他们说，叶老师，这不是解燃眉之急。 你怎么认为？ 我用中心相关负责人的角度说，如果一个刚从大学毕业的年轻人，花六个钱包买一套房子，这真的是一个需求吗？ 打个问号。 潜台词非常清楚。 我们必须像德国和美国那样。 政府鼓励30岁买房，这个变化已经很明显了。
粤港澳大湾区将全面开放
前景或超长三角形
京津冀是一个很特别的地方。 首先，北京是中国城市中钟摆运动最为明显的城市。 晚上的金融街就像一座鬼城，白天则充满了水。 现在政策方向已经非常明确了。 如果你是第二套房主或北京公民，特别是外国人，政府鼓励你住在市六区以外的地方。 也就是说，请不要在北京市中心买，你要买我也不给你买。 我可以做出判断。 今后，六区以内的城市称为首都，六区以外的城市称为北京。
在北京这样的城市，未来城六区之外还有很大的发展空间。 尽管去年北京常住人口有所下降，但智联招聘数据显示，北京仍然是大学生下降幅度最大的城市。 没有办法绕过去，因为资源太密集。 这就是我们在北京看到的情况。
北京周边还有一个城市，目前规划已经出炉。 它是中国唯一一个基本没有商品房的城市——雄安。 我认为京津冀是一个试验田。 这个试验田就是中国的两个城市群。 中国最大的城市群是长三角，其次是珠三角，粤港澳大湾区就是现在的珠三角。 京津冀地区不是市场经济高度发达的地区。 在市场经济相对不发达的城市群，未来房地产将如何发展？ 京津冀为我们指明了方向。
再说说珠江三角洲。 我一直关心深圳这座城市。 我喜欢城市化的城市。 我们提供整个生命链的服务。 我去天津、大连的时候，看到种草、浇花的人比人还多。 道路很宽，你可以走过去。 大概十分钟左右，我就觉得那个地方不适合人待。 相对而言叶檀有关房价的看法，从闽南到南方，我国的市场经济和服务意识最为发达。 我更喜欢去广州和深圳吃吃喝喝。
深圳有变化，粤港澳大湾区也有变化。 我认为粤港澳大湾区的变化是，未来它的发展水平可能超过长三角，也可能与长三角并驾齐驱。 我为什么得出这个结论？ 现在香港和澳门已经完全连通，你可以去大湾区工作、就医、就业。 现在我们鼓励港澳台人员在粤港澳大湾区只要持证就可以去任何地方，享受完全的公民待遇。
我预计珠三角将来会全面开放。 过去，香港的住房条件相当差。 现在如果你有300万、500万，就可以在粤港澳的中山、佛山买更好的房子了。 而且，一旦公共服务链、产业链打通了，我对这个地方是比较看好的。 这是整个房地产的变化。
房价不会大幅上涨或下跌
房地产发生了哪些变化？ 房价会大幅上涨吗？ 我不这么认为，我也不认为会这样。 大家都知道，贾康是开征房产税最直言不讳的倡导者，但他近日在内部分享中表示，不知道什么时候开征，遇到的阻力是无限的。
为什么我觉得房价上涨有问题却不会下跌？ 主要基于中国城市化的进程和中国产业链的进程。 中国曾经是一个农业文明国家。 2017年末中国农业户籍人口占比是多少？ 如果我没记错的话，城镇户籍的比例大概是43%。 从户籍情况来看，中国还是一个农业文明国家，所以纠纷才会如此多。
中国经济想发展吗？ 无论是谁，中国经济都必须发展。 除了发展这些产业链之外，城镇化也是必要的。 日本的城市化率约为80%。 1978年，中国的户籍城市化率仅为10%左右。 现在从40%以上取消了户籍，变成了统一户籍。 中国的城镇化率已达到80%。 想一想，需要多长时间？ 至少四十年以后，人口会老龄化，人口会增加，土地和户籍制度肯定会改变。
上海经过崇明，跨过长江，就是南通。 很多人愿意去苏州，但上海人永远不会去南通。 现在南通的房价非常贵。 以前我是不可能去那里的，因为长江上有一条天然鸿沟。 现在有了交通就好多了。 我认为南通的潜力还没有完全发挥出来，因为去南通需要经过苏通大桥。 现在只有一座桥，还有两座桥正在建设中。 如果苏北的两条线路建成后能够连通整个苏北，情况会好很多。 别说粤港澳了，整个粤港澳大湾区都开通轻轨，未来肯定会这么做。
好的资产永远比现金更重要
其实从资源配置的角度来看，每平方公里我们看两个指标：一是每平方公里有多少人口，以及人口的集中程度，比如房地产、服务业、商业等。 第二个是每平方公里产生多少GDP。 GDP越高，说明当地经济越发达。 中国每平方公里GDP最高、科技含量最高的地方是中关村。 粤港澳大湾区现在可以说已经进入了城市群时代。 很多人说你胡说八道。 我们粤港澳大湾区已经非常发达了。 怎么说我们是以前的城市群呢？ 为什么这么说？ 深圳正在向外扩张，深圳的一个黑点都聚集在这里，其次是广州、佛山。
现在我给大家展示一下人口流动图。 过去，人口流动是从全国各地流向珠三角。 有一个数据可以证明这一点，那就是榨菜的消费指数。 榨菜多，说明农民工多，说明这个地方制造业发达。 国家发改委此前发布了榨菜指数。 涪陵榨菜最盛的时候，有70%、80%是在珠三角消费的。 可想而知珠三角的工业有多发达。 现在多少钱？ 现在是22%，这说明传统的产业链发生了很大的变化，珠三角产业发生了新的变化，人口也发生了变化。 人口密度每平方公里4000多人，是珠江三角洲。 日本东京湾大湾区是我们可以比较的一个主体。 东京湾有多少地区每平方公里人口超过4000人？ 核心区域也有黑点，但整个人口比较密集叶檀有关房价的看法，这才是一个充满活力、高效的城市群应有的样子。 所以我相信像长三角、珠三角这样的地方，如果我们想利用好资源，人口的集聚程度会进一步提高。 我们无法与美国相比。 美国土地太多，人口只有3亿。 中国现在鼓励生二胎。 未来是15亿、16亿。 我们应该向美国学习。 我认为我们无法从中吸取教训。 我认为中国可以对标的对象是日本。
这是2017年中山和肇庆的数据。最新数据。 肇庆呈现下降趋势。 这是2018年6月的租金价格，生意越发达，租金越高。 我认为中国市场接下来的趋势将会发生变化，北京公积金新政策出台后，北京的房租将会上涨。 接下来，很多人买房子来出租。 为什么？ 由于年轻人的低息贷款较少，他们买不起房子。 他们只能租房，而且租在商业发达、配套设施齐全的郊区。 珠三角地区也是如此。
我参与了中国经济从房地产的转型。 政策在转变，宏观经济也在转变。 货币会保持一定程度的流动性，否则就会崩溃。 必须保持一定程度的流动性，这意味着商品和资产的价格处于一定水平。 推动。 很多人说我的资产价格现在在下跌。 例如，市值低于50亿的上市公司有1800多家。 这些上市公司的资产价格不是在跌吗？ 这是一个特殊时期，是某些企业用来打通上下游产业链的时期。 我认为这是特殊时期的特殊标准。 长期来看，我们应该持有资产还是持有现金？ 不用说，我的观点是资产、资产、资产，好的资产永远比现金更重要。 纸币时代是衡量人性的尺度，我从来不敢太相信人性。
