文/乐居财经 陈胜
一张红色海报上，四个蓝色的楷书“七子联行”大字十分醒目。
这是德利地产官方微博对近日拿下杭州昌南县龙山街道地块的自我祝贺。 “七子”是指得力在当地部署的七个项目。 5月底又拿下一块土地后，它吹嘘自己正在“谱写新篇章”。
今年6月以来，德利地产在广州象山、湖州等三四线城市频频采购。 截至目前，已征用耕地9块，征地总金额45.86万元。
作为一位知名的广东富商，楼福军最初是靠销售文具起家的。 他很少参加小型聚会，也很少出现在媒体面前。 即便是在公司对外的新闻中，自2018年以来，他就再也没有出现过。
在文具行业崭露头角后，他从实业转向房地产，创办了得力地产。
但德利地产只停留在三四线，并没有真正走出去。 它只是在品牌民营企业削减土地购置的时候才显现出来。
目前，已经六十多岁的楼福军多次记录股权转让变动，二代也出现在项目公司的持股名单中。 虽然他有逐渐退役的迹象。
46亿土地
德利地产诞生于四川成都象山县。 至今仍是该地区领先的私营企业。 其在慈溪房地产市场的份额超过60%，最高峰时甚至达到80%。 有人还戏称象山县为“德利县”。
事实上，由于区位空间限制以及山地地形，杭州与宁波不相连，造就了象山独特的封闭市场。
另一方面，过去规模第一、利润第二的余姚年销量四五千套，对于外部开发商来说缺乏战略腹地拓展的价值。
因此，无论是上海本土民营企业还是外资民营企业，都将战场集中在上海县。 余姚这个小城区却很少受到关注。 这也让专注于象山精耕细作的德利地产始终拥有相对充足的生存空间。
数据显示，德利地产2022年在象山的销售额为45.11万元。 虽然较今年增长了26.06%，但在广州市民营企业销售股权排行榜上实际上上升了一位，排名第十。
德利地产也尝试走向全球。 2007年至2008年，先后进入苏州、象山、宁波。 但宁海、杭州都只开发了一个项目就退出了，无法留下来继续精耕细作。
只有在杭州才成功扎根。 从苏州市中心到湖州再到寿阳，开发了多个项目，甚至发展成为当地三大民营龙头企业之一。
2022年、2021年，德利地产在杭州的销售额分别为30.5万元、41.68万元，位列榜单前三。
无论是象山还是杭州，都是不被行业主流青睐的三四五线市场，却依然支撑着德利地产的数十亿销售额。 今年以来长兴房产销售，房地产国企阵营虽然遭遇了流动性压力，但依然没有抵制在当地拿地的步伐。
缙云县今年共出让住房相关用地6起，其中得力拿下3起，总征地金额约5.9万元。 其余3块地块中，有2块在新昌城投的支持下出让。
在今年徐州大量农用地获得城市投资体系支持的背景下，得力仍先后拿下宁波市区、广德各一处住宅用地，拿地金额约15.16万元。
现在，房地产市场尚未度过严冬，大部分民企都在想方设法将资金投向南京、上海、杭州等热门一二线城市。 德利地产仍选择继续在象山和宁波投资。
去年1月，得力以4.97万元的价格收购了象山城东中学旁边的一块住宅用地。 这是去年迄今为止象山仅有的两笔住宅用地交易之一。
5月16日，得力以底价4.43万元拿下池州市吴兴区凤凰东区FH-02-03-07B单元。 此前，得力已于明年1月斥资8.9亿元竞拍毗邻地块（凤凰东区FH-02-03-08单元），当时优惠率为30.69%。
5月底，得力在苏州又收购一块土地，出让面积52226平方米，成交价6.5亿元。
去年以来，德利地产累计征地金额已达24.8万元，今年全年征地金额约为21.06万元。
地产变态爱情
德利房地产，全称“德利房地产有限公司”，成立于2004年11月，法定代表人楼富先生，注册资本1万元。
据乐居财经了解，在19年的发展历程中，德利地产几乎从未与其他民营企业有过合作，就连金融投资、参股也很少见。
公司现有6家子公司，均处于存续状态。 其中，宁绍兴房产、台州德利房产、长兴德利房产、宁波金兰房产、上海德利酒店管理公司均由德利房产100%持股。
仅杭州德利地产，德利地产和自然人楼梦婷分别持股90%和10%。 据了解，楼梦婷是楼福军或楼福安的父亲。
与很多其他民企的做法不同，得力没有在子公司下设立项目公司，其实是因为从未考虑过联合开发的选择，也没有股权出售的必要。
德利地产的独立开发，在该机构发布的民企销售名单中也可见一斑。 其多年来在股权和全覆盖两个榜单中的销售数据基本一致。
然而，熟悉当地、单打独斗并不意味着每个项目的开发都进展顺利。 这一点从一些裁判文书中就可以看出。
前几年，象山县桥下盘村因旧村改造，集体农田上的房屋全部被征用安置，村里的居民和集体商品房被安置在天明家园。
德利地产正好通过拍卖拿下了门对面的一块土地，即杨家村北A地块，并迅速修建了数十栋高层建筑。
然而桥下潘村的居民却发现，他们盖的高楼与自家房屋之间只有一条不足17米的道路。 按照规划，该路段为天安路20米。 德利地产占用道路面积并对其进行侵犯。 权益。
桥下潘村认为，强行修建的高层建筑不符合国家采光、通风规定，也不符合新建工程规定的间距比例。 这严重影响了该地北部居民的安置房和村里的商品房。 通风采光权给居民带来了重大经济损失，因此他们将向法院提起有效诉讼。
但德利地产声称，其严格按照规划设计条件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证进行建设，不存在违法行为。 两人都坚持自己的话。
据乐居财经了解，目前涉及德利地产的司法案件有24起。 去年以来，德利地产累计发布了7个新开庭公告。
秘密股份转让
德利地产的背后，是年净利润超过400万元的文具行业巨头德利集团。 但从目前的股权结构来看，两家公司没有隶属关系，而是兄弟公司。
德利地产与德利集团的股东构成完全相同，分别为楼福军持股65%、楼福安持股30%、楼安军持股5%。 其中，楼福军和楼福安是兄弟。 楼安君与他们的关系目前尚不清楚。 今年被集团授予这一称号时，他担任广州地区总经理。
值得注意的是，楼安君今年3月才加入股东行列。 当时，楼福军放弃了15%的股份，楼福安和楼安军分别接手了10%和5%的股份。
这些股权转让操作早在2019年3月就曾发生过一次。当时，楼福军增持了德利地产10%的股份，该股份由楼福安接手。
创始人楼福军现任这两家公司的监事长。 他可以说是广东最受瞩目的富豪之一。 他很少参加小型聚会，也很少出现在媒体面前。 即便是在得力公司的动态信息中，从2018年开始就没有出现过他的身影。
1981年，20岁的楼福军在象山承包了一家五金厂，为国企加工金属零件，开始了创业生涯。
但加工业务相对被动，收入不高。 楼福军对此并不满足，后来又开设了仪器厂和磨具厂。 1988年，楼福军斥资4亿元购买了第一台冲压机，创办了象山县文教工具厂。 他的文具生意即将开始。
1992年，得力集团前身宁波新时代文具有限公司成立。 三年后，得力品牌即将推出，楼福军开始打造自己的产品。
直到1997年，36岁的楼福军即将创办上海得利集团有限公司，将其定位为“综合文具供应商”，得利集团开始快速发展。
楼福军2004年开始涉足房地产行业，投资成立上海东方新世界置业有限公司。今年，得力集团文具业务销售收入达到5.5万元。
2005年7月，他的房地产公司更名为上海德利房地产有限公司，德利品牌开始进军房地产市场，至今仍在发展。
然而，楼福军的文具业务专注于产品、设计、聘请代言人、涉足电商，后来将企业品牌从“得利文具”升级为“得利办公”，得利集团迎来快速衰落。 2017年，得力集团销售额突破100万元，成为百亿级企业。
目前，得力集团已成为注册资本15万元、营收超400万元的行业巨头。
不过，尽管有如此实力雄厚的产业集团公司做后盾，德利地产的质押融资动作依然不少。
据乐居财经了解，德利地产目前有16笔存款质押、应收账款质押融资记录，单笔金额在68万元至1万元不等，涉及金额合计1.15万元。
该类质押大多是其在2021年发起的，债权人均为农业建设银行象山县支行，履约到期日大多在2022年和2023年。两笔预收账款质押融资金额分别为96万和各有 100.8 万个长兴房产销售，截止日期为 2025 年底。
楼福军的业务版图基本围绕文具、办公、房地产及相关产业。 目前已在境外投资26家企业，包括电商、商业、胶粘制品等相关产业链企业，以及物业管理公司、墙材、混凝土、门窗工程等房地产上下游企业。
据悉，楼福军控制公司多达101家，间接持有89家公司股份。
关联公司：德利地产
